認(rèn)定雙方是否已就訟爭房產(chǎn)買賣達成一致意見,即雙方當(dāng)事人的合意系屬預(yù)約合同還是本約合同。合同條款一般包括標(biāo)的、價款、履行期限、違約條款等。在房屋買賣合同糾紛案件中,衡量雙方是否就房屋買賣達成一致意見,應(yīng)當(dāng)從完成房屋買賣過程雙方所必須進行的行為,如房屋價款、交房時間、付款方式、付款期限、稅費承擔(dān)以及辦理過戶登記等方面進行考量。房屋買賣合同有別于一般生活中普通的買賣行為,并非「一手交錢、一手交貨」的即時行為。如雙方僅僅是對房產(chǎn)買賣價款達成一致而簽訂的收條或便條等,應(yīng)當(dāng)視為預(yù)約合同。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定:“出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的,如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同,應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由,導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的,出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人?！比鐭o證據(jù)證明因一方原因?qū)е挛茨苡喠⒎课葙I賣合同的,不應(yīng)適用定金罰則。
如前所述,預(yù)約合同的本質(zhì)在于就同一性質(zhì)的合同產(chǎn)生排他性,以維護雙方當(dāng)事人的信賴而訂立本約合同。當(dāng)事人一方違反了信賴原則,如不與對方進行協(xié)商訂立本約合同,或惡意磋商,或在預(yù)約期間與他人進行交易等,則其應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。如果雙方當(dāng)事人基于預(yù)約合同就本約合同各要素進行協(xié)商后最終未能達成合意而終止交易的,則應(yīng)視為雙方已履行了預(yù)約合同的義務(wù),不應(yīng)將本約合同內(nèi)容的分歧歸責(zé)于任何一方。在此情形下,出賣人拒絕出售或買受人拒絕購買,不應(yīng)認(rèn)定為違約。
【案例及索引】張某亮訴駱某耀房屋買賣合同糾紛案
一審:福建省廈門市湖里區(qū)人民法院(2011)湖民初字第1819號
二審:福建省廈門市中級人民法院(2011)廈民終字第2841號
案例來源：北大法寶數(shù)據(jù)庫