預(yù)約合同是指當事人約定為將來一定期限內(nèi)訂立合同而達成的協(xié)議,是當事人在本約達成一致前作出的有約束力的意思表示。一般而言,預(yù)約合同具有以下特征:
其一，預(yù)備性，即預(yù)約合同訂立在本約的磋商階段；
其二，約束性，即預(yù)約合同確定的內(nèi)容具有法律約束力，預(yù)約合同已確定的條款不能隨意變更；
其三，確定性，預(yù)約的內(nèi)容應(yīng)具有一定的確定性，能夠確定或可能確定；
其四，期限性，預(yù)約標的應(yīng)當是在一定期限內(nèi)簽訂本約。
深圳律師提醒：實踐中，判斷是否屬于預(yù)約，應(yīng)當結(jié)合文件名稱、約定內(nèi)容、法律規(guī)定、履行情況等綜合分析，綜合運用文義解釋、體系解釋、目的解釋等多種合同解釋方法，探究當事人的真實意思。
【案例及索引】三亞中鐵置業(yè)有限公司與巨某商品房預(yù)約合同糾紛案
一審：(2020)京0102民初24334號
二審：(2021)京02民終1980號
裁判理由：三亞中鐵置業(yè)有限公司（以下簡稱三亞中鐵公司）主張《確認函》系雙方為購買中鐵置業(yè)廣場16層整層寫字樓所訂立的預(yù)約合同，對此，本院分析如下：從約定內(nèi)容而言，《確認函》對巨某和三亞中鐵公司之間房屋買賣事宜并無具體表述，只是在涉及廣告費支付一項條款中寫明“雙方約定并確認，廣告費用從巨某購房款中直接抵扣”，該內(nèi)容的主要目的系為抵扣廣告費，缺乏雙方將在未來訂立房屋買賣合同的意思表示。故上述約定對巨某是否在未來簽署房屋買賣合同缺乏約束性和確定性。從履行情況而言，《確認函》簽署后，空港廣告公司依約向三亞中鐵公司投放了部分廣告，但三亞中鐵公司并未提供證據(jù)證明其在《確認函》簽署后曾向巨某要求訂立房屋買賣合同。相反，巨某提供的相應(yīng)微信聊天記錄卻顯示，雙方曾就部分廣告費折抵問題另行協(xié)商。因此，上述《確認函》的履行情況亦可以佐證雙方缺乏將在未來訂立房屋買賣合同的意思表示。