關(guān)鍵詞：民事；房屋租賃合同；深圳合同糾紛律師；情勢變更；合同履行不能；約定解除；同時(shí)履行抗辯權(quán)；公平原則；誠實(shí)信用原則
裁判要旨：
1.雙方合同約定的內(nèi)容意思表示明確時(shí)，在履行過程中單方變更原約定范圍時(shí)，在對方事前未明示認(rèn)可、事后也未明確追認(rèn)的情況下，不能直接以默示方式推定已經(jīng)取得對方的同意，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行“合同變更內(nèi)容約定不明確、推定為未變更”的法定條件。
2.因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由導(dǎo)致合同解除和因過錯(cuò)違約導(dǎo)致合同解除屬于不同的兩種情形，應(yīng)區(qū)分處理。當(dāng)因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由導(dǎo)致合同履行不能時(shí)，在雙方達(dá)成解除合同的合意情況下，不能再認(rèn)定任意一方違約，并且，在雙方就終止合同達(dá)成一致但就賠償金額未達(dá)成一致意見前，雙方協(xié)商解決糾紛期間，當(dāng)事人可以行使同時(shí)履行抗辯權(quán)。
3.合同約定解除后實(shí)際損失難以鑒定確定的條件下，人民法院可以根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則結(jié)合合同實(shí)際履行情況等綜合因素，酌定給予虧損方相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。
基本案情：
原告陳某訴稱：原告與被告先后簽訂《合作協(xié)議》和《補(bǔ)充協(xié)議》，約定被告將臨街門面交由原告投資經(jīng)營，將院后空地劃歸原告使用，允許原告修建營業(yè)用房。但被告非但未將臨街門面交付原告使用，反而將該門面租賃給第三方使用，后又禁止原告使用院后空地，給原告經(jīng)營造成巨大阻礙。故請求判令：一、終止該《合作協(xié)議》，并按照房屋現(xiàn)有狀況退還被告；二、被告賠償原告如下?lián)p失：1.房屋修建及裝修損失4071400元；2.設(shè)備損失1742364元；3.營業(yè)損失240多萬元，以上損失參考設(shè)備、裝修折舊后要求被告賠償合計(jì)460萬元。
被告昭通市某局（簡稱某局）提出反訴并辯稱：被告已經(jīng)按照 《合作協(xié)議》的約定將4間臨街門面交付原告使用，另外1間是經(jīng)原告同意借給了其他機(jī)關(guān)使用，被告已經(jīng)按照《合作協(xié)議》履行了義務(wù)。雙方《補(bǔ)充協(xié)議》約定的范圍僅包括辦公樓前的院壩，原告經(jīng)營過程中逐漸占用辦公樓后面的院壩，并搭建了違章建筑，經(jīng)被告多次書面通知，原告仍未交回其占用的不屬于合同范圍內(nèi)的辦公樓后院壩，原告無故拖欠2013年至2015年的房租，且合同內(nèi)、外的房屋依然由原告占有未交還。故請求判令：一、原告支付拖欠的房租480600元；二、原告賠償被告違約金60萬元。
法院經(jīng)審理查明：2009年3月1日，陳某與某局下設(shè)的事務(wù)中心簽訂《合作協(xié)議》約定：將臨街門面5間及二、三樓房產(chǎn)交由陳某投資經(jīng) 營，陳某對大樓進(jìn)行裝修；合作期限為10年；如因不可抗拒因素，必須終止合同時(shí)，一般應(yīng)提前一月書面通知陳某，陳某的經(jīng)濟(jì)損失不予補(bǔ)償；如果事務(wù)中心提前解除合同應(yīng)賠償陳某裝修損失。后因陳某經(jīng)營所需，經(jīng)事務(wù)中心向某局書面請示，該局批示“同意劃給臨街房屋后、局辦公樓前空地一半中的一部分給中心使用”。2009年3月24日，陳某與事務(wù)中心簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，約定：事務(wù)中心同意將局機(jī)關(guān)劃歸事務(wù)中心使用的空地，劃歸陳某管理使用；允許陳某修建臨時(shí)營業(yè)用房，如果提前終止協(xié)議，陳某所修建的房屋和裝修損失不予補(bǔ)償。《合作協(xié)議》和《補(bǔ)充協(xié)議》簽訂后，陳某對經(jīng)營租賃房屋的內(nèi)外部進(jìn)行了裝修并投入使用。陳某不僅在臨街房屋后、局辦公樓前面空地上搭建了鍋爐房和營業(yè)用房，還在局辦公樓后面空地上搭建了員工宿舍等臨時(shí)用房，某局及事務(wù)中心當(dāng)時(shí)未提出異議。合同簽訂前，某局所有5間臨街門面中的1間門面已經(jīng)借給其他機(jī)關(guān)使用，陳某同意該門面繼續(xù)由該機(jī)關(guān)使用。陳某分年度交納了4年的房租費(fèi)用。事務(wù)中心后被市機(jī)構(gòu)編制委員會(huì)撤銷。2013年10月30日，某局以“本單位后院要進(jìn)行改造使用，陳某臨時(shí)占用局辦公樓后的空地使用的員工宿舍及其他雜物都不在租賃合同范圍內(nèi)”為由，通知陳某搬離。2013年12月27日，某局又下發(fā)通知，請陳某將局辦公樓后搭建的簡易房屋在2014年1月10日前自行拆除。2014年4月8日，陳某以某局通知拆除員工宿舍、無法經(jīng)營為由，向某局提出賠償申請。2014年11月28日，陳某向某局發(fā)出了《關(guān)于終止合作協(xié)議的告知函》，明確要求終止其與事務(wù)中心簽訂的合作協(xié)議并由某局賠償損失200萬元。經(jīng)雙方多次協(xié)商后，某局于2014年12月30日書面回復(fù)陳某：同意陳某提出終止《合作協(xié)議》的要求；原則同意給予陳某適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)補(bǔ)償，但補(bǔ)償金額不得超過陳某租用以來已實(shí)際交付的租金總額。因在賠償金額上雙方分歧較大，無法達(dá)成一致意見。2018年3月1日，陳某與某局簽訂了《租賃房屋及場地退還協(xié)議》，但是陳某未在協(xié)議約定的2018年3月29日前履行該協(xié)議，2018年6月陳某拆除并清運(yùn)設(shè)施設(shè)備、交還租賃房屋及場地。后某局變更名稱登記某辦公室。
裁判結(jié)果：
云南省昭通市昭陽區(qū)人民法院于2016年5月23日作出（2016）云0602民初68號民事判決：
一、解除原、被告雙方于2009年3月1日及 2009年3月21日簽訂的《合作協(xié)議》和《補(bǔ)充協(xié)議》；
二、由被告某局在本判決發(fā)生法律效力后十日內(nèi)補(bǔ)償原告陳某經(jīng)濟(jì)損失100萬元， 原告陳某在判決生效十日內(nèi)將該租賃房屋返還被告某局；
三、駁回原告（反訴被告）陳某的其他訴訟請求；
四、駁回被告（反訴原告）某 局的反訴請求。
宣判后，某局以陳某私自在局辦公樓后面空地修建營業(yè)用房，當(dāng)時(shí)未提出異議不代表認(rèn)可，要求陳某拆除其私自搭建的建筑系合理合法行為，《回復(fù)意見》不能作為承擔(dān)責(zé)任的依據(jù)等為由，提起上訴。
云南省昭通市中級人民法院于2016年11月29日作出（2016）云民終1197號民事判決：
駁回上訴，維持原判。
后某局向云南省高級人民法院申請?jiān)賹彙?/span>
云南省高級人民法院于2017年11月29日作出（2017）云民申886號民事裁定：
一、指令昭通市中級人民法院再審本案；
二、再審期間，中止原判決的執(zhí)行。
云南省昭通市中級人民法院于2018年4月3日作出（2018）云06民再3號民事判決：
一、撤銷云南省昭通市昭陽區(qū)人民法院（2016）云0602民初68號民事判決與云南省昭通市中級人民法院（2016）云06民終1197號民事判決；
二、解除再審申請人某局與被申請人陳某于2009年3月1日、2009年3月24日簽訂的《合作協(xié)議》、《補(bǔ)充協(xié)議》；
三、由被申請人陳某支付再審申請人某局2013、2014、2015年房屋租金人民幣480600元及違約金人民幣144180元共計(jì)人民幣624780元（限收到本判決之日起10日內(nèi)履行）；
四、由被申請人陳某在不影響租賃房屋結(jié)構(gòu)安全的情 況下拆除裝修設(shè)施及設(shè)備后，將雙方協(xié)議約定的租賃房屋及場地返還 給再審申請人某局（限收到本判決之日起30日內(nèi)履行）；
五、駁回被申請人陳某的訴訟請求；
六、駁回再審申請人某局的其他反訴請求。
后陳某向云南省人民檢察院申訴。
云南省人民檢察院于2020年1月21日作出云檢民（行）監(jiān)【2019】53000000179號民事抗訴書，向云南省高級人民法院提出抗訴。
云南省高級人民法院于2020年2月21日作出（2020）云民抗3號民事裁定：
一、本案由本院提審；
二、再審期間，中止原判決的執(zhí)行。
云南省高級人民法院于2020年10月27日作出（2020）云民再38號民事判決：
一、撤銷云南省昭通市中級人民法院（2018）云06民再3號民事判決、云南省昭通市中級人民法院（2016）云06民終1197號民事判決和云南省昭通市昭陽區(qū)人民法院（2016）云0602民初68號民事判決；
二、由陳某在本判決生效之日 起30日內(nèi)支付某辦公室2013年3月1日至2016年3月1日的房屋租金480600元；
三、由某辦公室在本判決生效之日起30日內(nèi)補(bǔ)償陳某經(jīng)濟(jì)損失1000000元；
四、駁回陳某的其他訴訟請求；
五、駁回某辦公室的其他反訴請求。
爭議焦點(diǎn)：
一、雙方合同約定的租賃范圍是否約定明確；
二、本案合同履行中雙方是否存在違約行為；
三、雙方各自主張的損失有沒有相應(yīng)的證據(jù)予以支持，損失應(yīng)當(dāng)如何計(jì)算。
裁判理由：
一、關(guān)于雙方約定的租賃場地范圍問題
在案證據(jù)表明，陳某對《補(bǔ)充協(xié)議》書面約定的“局機(jī)關(guān)劃歸事務(wù)中心使用的空地”范圍指“臨街房屋后、局辦公樓前空地的一半”是清楚的，第一次一審認(rèn)定的事實(shí)也是：協(xié)議約定的空地租賃范圍是“臨街房屋后、局辦公樓前空地的一半”，云南省昭通市中級人民法院再審判決認(rèn)定“陳某于協(xié)議簽訂后在昭通市后搭建的臨時(shí)營業(yè)用房所占用空地并不在雙方約定的用地范圍內(nèi)”并無不當(dāng)，抗訴機(jī)關(guān)提出《補(bǔ)充協(xié)議》約定沒有指明“空地是辦公樓前的還是辦公樓后”的理由不能成立。陳某單方“超出協(xié)議約定范圍”在局辦公樓后面空地上搭建簡易用房屬于單方變更合同的意思表示，雖然當(dāng)時(shí)某局及事務(wù)中心未提出異議，但不能由此推定取得對方的同意。某局先后發(fā)出的兩份書面通知均認(rèn)為陳某臨時(shí)占用局辦公樓后面使用的營業(yè)用房及員工宿舍不在租賃合同范圍內(nèi)，通知陳某拆除。由此，陳某單方“超出協(xié)議約定范圍”在局辦公樓后面空地上搭建簡易用房事后也沒有取得對方的追認(rèn)。陳某主張“在局辦公樓后面空地上搭建簡易用房過程中，開發(fā)局及中心沒有阻止，即雙方已經(jīng)形成租賃的合意，實(shí)際使用的空地就是雙方協(xié)議約定的范圍之內(nèi)”的觀點(diǎn)缺乏相應(yīng)證據(jù)證實(shí)，抗訴機(jī)關(guān)提出“空地”約定不明、“事務(wù)中心未提出異議”即“雙方以實(shí)際履行行為明確陳某有權(quán)使用空地的范圍”的抗訴理由不符合案件的客觀事實(shí)和《中華人民共和國合同 法》第七十七條第一款“當(dāng)事人協(xié)商一致，可以變更合同”的情況，本案的實(shí)際情況更符合《中華人民共和國合同法》第七十八條“當(dāng)事人對 合同變更的內(nèi)容約定不明確的，推定為未變更?！敝樾?。
二、關(guān)于雙方是否存在違約的問題
雖然雙方的《合作協(xié)議》第九條約定：“甲方如因不可抗拒因素，必須終止合同時(shí)，一般應(yīng)提前一月書面通知乙方；乙方的經(jīng)濟(jì)損失甲 方不予補(bǔ)償。如果甲方提前解除合同應(yīng)賠償乙方裝修損失?！薄堆a(bǔ)充協(xié)議》亦約定：“如出租方在協(xié)議期限內(nèi)因不可抗拒的因素必須提前終止 補(bǔ)充協(xié)議時(shí)一般應(yīng)提前一個(gè)月書面通知陳某，陳某的經(jīng)濟(jì)損失出租方不予補(bǔ)償?！钡?014年11月陳某書面提出請求終止合同，并要求賠償 損失，2014年12月30日某局作出《回復(fù)意見》：一是同意終止合作協(xié)議，二是在所收租金范圍內(nèi)原則同意給予陳某適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)補(bǔ)償。對 此，實(shí)際上雙方達(dá)成了變更合同的新協(xié)議：一是合同履行期限的變更，雙方一致同意提前終止房屋租賃合同，抗訴機(jī)關(guān)認(rèn)為“合同解除的時(shí)間是2014年12月30日”理由成立，原判予以判決解除合同不當(dāng)，應(yīng)予以糾正；二是變更了合同提前解除后是否給予補(bǔ)償?shù)募s定，某局同意適當(dāng)補(bǔ)償陳某的經(jīng)濟(jì)損失。導(dǎo)致合同解除的原因主要是政策變化及昭通市人居環(huán)境提升工程的實(shí)施，屬于不可歸責(zé)于雙方的事由。雙方在租賃合同的履行過程中均不存在違約行為。在本院再審?fù)徶校惸趁鞔_表示，某局先后兩次書面通知僅僅要求拆除局辦公樓后的臨時(shí)簡易用房，對于合同約定范圍的臨街房屋后、局辦公樓前空地的鍋爐房及營業(yè)廳的營業(yè)用房及臨街鋪面沒有被通知拆除，也沒有要求整個(gè)搬離。故云南省昭通市中級人民法院再審判決認(rèn)定某局通知陳某搬離并拆除擅自搭建在雙方約定用地范圍外的臨時(shí)簡易用房，屬于某局維護(hù)自身權(quán)利的正當(dāng)行為并無不當(dāng)，抗訴機(jī)關(guān)認(rèn)為“某局的通知侵犯陳某享有的合同權(quán)利，存在違約行為”的理由不能成立。在雙方就終止合同達(dá)成一致但就賠償金額未達(dá)成一致意見前，雙方協(xié)商解決糾紛期間，陳某有正當(dāng)理由延緩支付租金，這是行使同時(shí)履行抗辯權(quán)的體現(xiàn)，抗訴機(jī)關(guān)認(rèn)為“生效判決判令陳某支付未按期支付租金的違約金缺乏事實(shí)依據(jù)”的理由成立。
三、解除合同后雙方各自主張的損失如何認(rèn)定
合同關(guān)系雖然于2014年12月30日協(xié)商一致解除，但是直至2018年6月陳某才拆除并清運(yùn)設(shè)施設(shè)備、交還租賃房屋及場地，從2013年至 2018年6月，陳某一直占用房屋和場地。鑒于陳某于2018年6月實(shí)際返還租賃房屋和場地，無需再判決返還。在陳某實(shí)際占用房屋和場地的期間，應(yīng)當(dāng)支付參照房屋租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的相應(yīng)的占用費(fèi)用，故某局反訴要求陳某支付2013年3月1日至2016年3月1日租金480600元的訴訟請求應(yīng)當(dāng)予以支持。因雙方在合同履行過程中不存在違約行為，原判支持某局主張的違約金144180元的訴訟請求不當(dāng)，應(yīng)當(dāng)予以糾正。關(guān)于陳某主張的損失金額如何認(rèn)定的問題：1.陳某對其訴訟請求提交了三份合同（供貨合同設(shè)備款642364元，建工合同金額1234600元，裝修合同造價(jià)是2836800元），鑒于合作協(xié)議中是租給陳某十年但其只用了四年就面臨歇業(yè)的客觀情況，抗訴機(jī)關(guān)認(rèn)為“陳某有損失存在”的客觀事實(shí)成立。2.根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十一條第（四）款“承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時(shí)，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情況分別處理：…（四）因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。”之規(guī)定，陳某投入的裝飾裝修殘值損失，本來應(yīng)當(dāng)通過評估鑒定，但是鑒于目前已經(jīng)全部拆除，喪失了評估鑒定條件的情況，對其剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，本院以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，結(jié)合合同實(shí)際履行情況等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則予以衡量，酌定由出租方給予陳某100萬元經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?？乖V機(jī)關(guān)認(rèn)為“某局應(yīng)當(dāng)對陳某給予一定的經(jīng)濟(jì)賠償”的理由成立。
法律依據(jù)：
《中華人民共和國民法典》第543條、第544條、第562條、第566條（本案適用的是1999年10月1日施行的《中華人民共和國合同法》第77條、第78條、第93條、第97條）