關(guān)鍵詞：民事；金融借款合同；深圳擔(dān)保糾紛律師；抵押權(quán)預(yù)告登記；連帶保證責(zé)任
裁判要旨：
在商品房按揭貸款交易中，辦理抵押登記手續(xù)是抵押權(quán)人和抵押人應(yīng)當(dāng)完成的義務(wù)，開(kāi)發(fā)商已辦理建筑物所有權(quán)首次登記及案涉房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)并及時(shí)將該不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證原件交給了抵押權(quán)人即已履行其義務(wù)，此時(shí)辦理抵押登記手續(xù)的條件也已成就。因抵押權(quán)人與抵押人怠于辦理抵押登記手續(xù)致使抵押權(quán)不成立的，抵押權(quán)人與抵押人怠于履行的法律后果應(yīng)由其自行承擔(dān)，不應(yīng)再由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)階段性連帶保證責(zé)任，否則可能導(dǎo)致往后開(kāi)發(fā)商不積極辦理建筑物所有權(quán)登記及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)，不利于維護(hù)良好的房地產(chǎn)交易秩序。
基本案情：
原告揭陽(yáng)某銀行訴稱：揭陽(yáng)某銀行與被告陳某、高某、某房地產(chǎn)公司簽訂《個(gè)人住房（商業(yè)用房）借款合同》，約定：陳某、高某向揭陽(yáng)某銀行貸款440000元，并以該個(gè)人住房提供抵押擔(dān)保；某房地產(chǎn)公司為該債務(wù)提供連帶責(zé)任保證。合同簽訂后，雙方辦理了預(yù)售商品房抵押權(quán)預(yù)告登記，揭陽(yáng)某銀行依約發(fā)放貸款，但陳某、高某未依約履行還款義務(wù)。故請(qǐng)求判令：
一、陳某、高某立即清償尚欠揭陽(yáng)某銀行的貸款本金418793.27元及暫計(jì)至2021年10月14日利息、罰息共25164.93元；
二、陳某、高某立即付還揭陽(yáng)某銀行支付的律師費(fèi)16605元；
三、某房地產(chǎn)公司對(duì)上述第1、2項(xiàng)債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任；
四、揭陽(yáng)某銀行對(duì)陳某、高某名下的案涉房屋享有優(yōu)先受償權(quán)；
五、本案的訴訟費(fèi)用全部由三被告承擔(dān)。
一審期間，三被告均未應(yīng)訴。
經(jīng)審理查明：2018年12月21日，原告揭陽(yáng)某銀行與被告陳某、高某、某房地產(chǎn)公司簽訂《個(gè)人住房（商業(yè)用房）借款合同》，約定：陳某、高某向揭陽(yáng)某銀行貸款440000元，借款期限為2018年12月21日起至2038年12月21日，貸款利率為基準(zhǔn)利率水平上上浮30%，逾期罰息利率為貸款利率上浮50%，并以案涉房屋提供抵押擔(dān)保；某房地產(chǎn)公司為該債務(wù)提供連帶責(zé)任保證，保證期間為該合同保證條款生效之日起至抵押登記已辦妥且抵押財(cái)產(chǎn)的他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)等交由貸款人核對(duì)無(wú)誤、收?qǐng)?zhí)之日止。合同簽訂后，雙方辦理了預(yù)售商品房抵押權(quán)預(yù)告登記，揭陽(yáng)某銀行依約發(fā)放貸款，但陳某、高某未依約履行還款義務(wù)。截至2021年10月14日，陳某、高某已償還借款本金21206.73元、利息50252.73元，尚欠揭陽(yáng)某銀行借款本金418793.27元、利息、罰息25164.93元。陳某與高某于2012年2月登記結(jié)婚，2021年1月離婚，雙方約定案涉房屋歸陳某所有，案涉房屋所涉貸款尚欠借款本息由陳某負(fù)責(zé)清償。因陳某與高某的違約行為，揭陽(yáng)某銀行委托廣東某律所進(jìn)行訴訟，并支出了16605元律師費(fèi)。
再審另查明，案涉房屋已于2019年10月17日由某房地產(chǎn)公司辦理了建筑物所有權(quán)首次登記，并于2020年7月20日辦理了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)（權(quán)利人為陳某、高某）。某房地產(chǎn)公司已經(jīng)于2020年7月28日將該不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證原件交給了揭陽(yáng)某銀行。本案原審期間，陳某、高某、某房地產(chǎn)公司均沒(méi)有提出答辯和舉證，經(jīng)原審法院傳票傳喚，均沒(méi)有到庭參加訴訟。
裁判結(jié)果：
廣東省揭陽(yáng)市榕城區(qū)人民法院于2022年8月24日作出（2022）粵5202民初1925號(hào)民事判決：
一、陳某、高某應(yīng)于判決發(fā)生法律效力之日起十五日內(nèi)共同償還揭陽(yáng)某銀行借款本金418793.27元及利息、罰息（截至2021年10月14日，利息、罰息為25164.93元，自2021年10月15日起至還清之日止的利息、罰息，按《個(gè)人住房（商業(yè)用房）借款合同》約定計(jì)）；
二、陳某、高某應(yīng)于判決發(fā)生法律效力之日起十五日內(nèi)共同付還揭陽(yáng)某銀行應(yīng)付的律師費(fèi)16605元；
三、某房地產(chǎn)公司對(duì)上述一、二項(xiàng)確定的債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任，某房地產(chǎn)公司承擔(dān)保證責(zé)任后，有權(quán)向陳某、高某追償；
四、駁回揭陽(yáng)某銀行的其他訴訟請(qǐng)求。
該判決作出后，各方當(dāng)事人均沒(méi)有提起上訴，原審判決已生效并執(zhí)行完畢。
后某房地產(chǎn)公司以原審法院認(rèn)定涉案房產(chǎn)沒(méi)有辦理建筑物所有權(quán)首次登記系事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤，某房地產(chǎn)公司對(duì)涉案?jìng)鶆?wù)承擔(dān)保證后有追償權(quán)并享有優(yōu)先權(quán)，揭陽(yáng)某銀行起訴時(shí)已超過(guò)保證期限，某房地產(chǎn)公司依法不再承擔(dān)連帶保證責(zé)任等為由向廣東省揭陽(yáng)市中級(jí)人民法院申請(qǐng)?jiān)賹彙?/span>
廣東省揭陽(yáng)市中級(jí)人民法院于2023年5月22日作出（2023）粵52民申8號(hào)民事裁定，提審本案。
廣東省揭陽(yáng)市中級(jí)人民法院于2023年10月27日作出（2023）粵52民再6號(hào)民事判決：
一、維持廣東省揭陽(yáng)市榕城區(qū)人民法院（2022）粵5202民初1925號(hào)民事判決第一、二項(xiàng)；
二、撤銷(xiāo)廣東省揭陽(yáng)市榕城區(qū)人民法院（2022）粵5202民初1925號(hào)民事判決第三、四項(xiàng)；
三、駁回揭陽(yáng)某銀行的其他訴訟請(qǐng)求；
四、駁回某房地產(chǎn)公司的其他再審請(qǐng)求。
爭(zhēng)議焦點(diǎn)：
一、關(guān)于揭陽(yáng)某銀行對(duì)案涉房產(chǎn)是否享有優(yōu)先受償權(quán)的問(wèn)題；
二、關(guān)于某房地產(chǎn)公司的保證人責(zé)任問(wèn)題。
裁判理由：
一、關(guān)于揭陽(yáng)某銀行對(duì)案涉房產(chǎn)是否享有優(yōu)先受償權(quán)的問(wèn)題。
陳某、高某以案涉房屋為借款合同項(xiàng)下借款向揭陽(yáng)某銀行提供抵押擔(dān)保，并辦理了抵押權(quán)預(yù)告登記。本案再審期間，某房地產(chǎn)公司舉證證明案涉房產(chǎn)已于2019年10月17日辦理建筑物所有權(quán)首次登記，案涉房產(chǎn)也于2020年7月20日辦理了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)（權(quán)利人為陳某、高某），某房地產(chǎn)公司已經(jīng)于2020年7月28日將該不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證原件交給了揭陽(yáng)某銀行，案涉房產(chǎn)已能夠進(jìn)行抵押登記，按照《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民法典〉時(shí)間效力的若干規(guī)定》第一條第二款 “民法典施行前的法律事實(shí)引起的民事糾紛案件，適用當(dāng)時(shí)的法律、司法解釋的規(guī)定，但是法律、司法解釋另有規(guī)定的除外”的規(guī)定，根據(jù)當(dāng)時(shí)施行的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第二十條“當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效”的規(guī)定，揭陽(yáng)某銀行作為約定的抵押權(quán)人應(yīng)該在收到案涉不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證原件后三個(gè)月內(nèi)申請(qǐng)辦理抵押登記手續(xù)，并有權(quán)要求約定的抵押人陳某、高某配合，但案涉房產(chǎn)沒(méi)有在三個(gè)月內(nèi)申請(qǐng)辦理抵押登記，案涉房產(chǎn)辦理的預(yù)售商品房抵押權(quán)預(yù)告登記已失效，導(dǎo)致不具備辦理抵押登記條件，因此，某房地產(chǎn)公司再審請(qǐng)求改判揭陽(yáng)某銀行對(duì)案涉房屋享有優(yōu)先受償權(quán)，理由不成立，不予支持。
二、關(guān)于某房地產(chǎn)公司的保證人責(zé)任問(wèn)題。
本案中，某房地產(chǎn)公司為案涉合同項(xiàng)下的債務(wù)向揭陽(yáng)某銀行提供連帶責(zé)任保證，雖然案涉合同約定，保證期間為本合同保證條款生效之日起至抵押登記已辦妥且抵押財(cái)產(chǎn)的他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)、抵押登記證明文件正本及其他權(quán)利證書(shū)交由貸款人核對(duì)無(wú)誤、收?qǐng)?zhí)之日止。但2018年12月28日案涉房產(chǎn)已辦理了預(yù)售商品房抵押權(quán)預(yù)告登記，某房地產(chǎn)公司對(duì)案涉房產(chǎn)于2019年10月17日辦理建筑物所有權(quán)首次登記，也于2020年7月20日辦理了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)（權(quán)利人為陳某、高某），并已于2020年7月28日將該不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證原件交給了揭陽(yáng)某銀行，已履行了其義務(wù)。辦理抵押登記手續(xù)是抵押權(quán)人揭陽(yáng)某銀行和抵押人陳某、高某應(yīng)當(dāng)完成的義務(wù)，揭陽(yáng)某銀行沒(méi)有在預(yù)告登記有效期內(nèi)申請(qǐng)辦理，怠于行使其權(quán)利，造成預(yù)告登記失效，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。因此，某房地產(chǎn)公司的保證期間應(yīng)截至案涉房產(chǎn)抵押權(quán)預(yù)告登記有效期，預(yù)告登記失效后，不再承擔(dān)保證責(zé)任。某房地產(chǎn)公司主張揭陽(yáng)某銀行起訴時(shí)，已經(jīng)超過(guò)保證期限，其依法不再承擔(dān)連帶保證責(zé)任，該主張理由成立，應(yīng)予支持。
因某房地產(chǎn)公司在本案原審時(shí)沒(méi)有答辯及舉證，揭陽(yáng)某銀行也沒(méi)有盡到舉證責(zé)任，導(dǎo)致本案再審，故均應(yīng)負(fù)擔(dān)本案部分再審受理費(fèi)。
法律依據(jù)：
《中華人民共和國(guó)民法典》（本案適用的是2007年10月1日施行的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第20條）
第四百零一條 抵押權(quán)人在債務(wù)履行期限屆滿前，與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有的，只能依法就抵押財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。
《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民法典〉時(shí)間效力的若干規(guī)定》
第一條 民法典施行后的法律事實(shí)引起的民事糾紛案件，適用民法典的規(guī)定。
民法典施行前的法律事實(shí)引起的民事糾紛案件，適用當(dāng)時(shí)的法律、司法解釋的規(guī)定，但是法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。
民法典施行前的法律事實(shí)持續(xù)至民法典施行后，該法律事實(shí)引起的民事糾紛案件，適用民法典的規(guī)定，但是法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。