裁判要旨：
建設(shè)工程質(zhì)量合格的，承包人可自發(fā)包人應(yīng)付工程價(jià)款之日起在法定期限內(nèi)行使工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，行使的方式包含協(xié)議折價(jià)或申請人民法院拍賣等。承包方與發(fā)包方在結(jié)算協(xié)議中約定以部分房屋折價(jià)支付工程價(jià)款的，該約定構(gòu)成工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的行使。
基本案情：
海某建設(shè)集團(tuán)有限公司（以下簡稱海某建設(shè)公司）是取得建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書的建筑企業(yè)，山西豐某房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱豐某房地產(chǎn)開發(fā)公司）為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。2012年12月10日雙方簽訂了建設(shè)工程施工承包協(xié)議，豐某房地產(chǎn)開發(fā)公司為發(fā)包單位，海某建設(shè)公司為承包單位，協(xié)議主要內(nèi)容:案涉工程造價(jià)約9000萬元，以實(shí)際結(jié)算為準(zhǔn)，工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)為合格(符合國家標(biāo)準(zhǔn))，爭創(chuàng)優(yōu)質(zhì)；承包方式為包工包料(總承包)；工期為2012年12月20日至2014年12月20日，協(xié)議還約定了工程價(jià)款支付方式、驗(yàn)收結(jié)算、竣工等內(nèi)容。海某建設(shè)公司按協(xié)議進(jìn)場施工完工后，對(duì)案涉項(xiàng)目1#、2#樓、C區(qū)商鋪進(jìn)行了驗(yàn)收，竣工驗(yàn)收證明書有建設(shè)單位、監(jiān)理單位、設(shè)計(jì)單位、勘察單位、施工單位加蓋公章確認(rèn)。2015年12月，海某建設(shè)公司、豐某房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行了工程結(jié)算，雙方確認(rèn)最終工程結(jié)算總價(jià)為7096萬元。
2016年1月9日雙方達(dá)成協(xié)議，主要約定：豐某房地產(chǎn)開發(fā)公司2016年元月支付300萬元，2016年8月1日前支付100萬元；其余2689.31萬元抵房，預(yù)留工程保證金359.8萬元全部抵房，抵房價(jià)格2770元/㎡，C區(qū)商鋪4300元/㎡；2016年9月30日起算保修期，保修時(shí)間及支付按原合同執(zhí)行；工程款抵房部分，詳見明細(xì)表。2016年1月10日抵房明細(xì)表，具體載明：以79套住宅按2770元/㎡，7套商鋪按4300元/㎡的單價(jià)，抵頂部分工程款。后來，海某建設(shè)公司因工程款給付問題訴至一審法院，請求：（一）判令豐某房地產(chǎn)開發(fā)公司支付海某建設(shè)公司工程款3219.11萬元并支付違約金579.4398萬元(按年利6%為標(biāo)準(zhǔn)，暫計(jì)算至2019年1月1日止，此后按3219.11萬元為基數(shù)，按年利6%為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算至實(shí)際支付完畢之日)。（二）判決確認(rèn)海某建設(shè)公司就豐某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的案涉工程1#、2#樓、B區(qū)、C區(qū)項(xiàng)目的折價(jià)或拍賣的價(jià)款在3219.11萬元內(nèi)享有優(yōu)先受償權(quán)。
裁判結(jié)果：
山西省運(yùn)城市中級(jí)人民法院于2020年3月17日作出(2019)晉08民初104號(hào)民事判決：
（一）豐某房地產(chǎn)開發(fā)公司于本判決生效后十日內(nèi)支付海某建設(shè)公司工程款3219.11萬元及利息(利息按年率6%為標(biāo)準(zhǔn)自2016年1月31日起計(jì)至款支付完畢止)；
（二）駁回海某建設(shè)公司的其他訴訟請求。
海某建設(shè)公司不服，提起上訴。
山西省高級(jí)人民法院于2021年1月15日作出（2020）晉民終710號(hào)民事判決：
駁回上訴，維持原判。
海某建設(shè)公司申請?jiān)賹?，請求改判海某建設(shè)公司就涉案工程1號(hào)、2號(hào)樓、B區(qū)、C區(qū)項(xiàng)目工程的折價(jià)或拍賣價(jià)款在3219.11萬元內(nèi)享有優(yōu)先受償權(quán)。
最高人民法院于2021年12月17日作出（2021）最高法民申6178號(hào)民事裁定，指令山西省高級(jí)人民法院再審本案。
山西省高級(jí)人民法院于2022年5月19日作出（2022）晉民再123號(hào)民事判決：
（一）撤銷山西省高級(jí)人民法院（2020）晉民終710號(hào)民事判決和山西省運(yùn)城市中級(jí)人民法院（2019）晉08民初104號(hào)民事判決第二項(xiàng)；
（二）維持山西省運(yùn)城市中級(jí)人民法院（2019）晉08民初104號(hào)民事判決第一項(xiàng)；
（三）確認(rèn)海某建設(shè)公司就豐某房地產(chǎn)開發(fā)公司案涉1#樓、2#樓、B區(qū)、C區(qū)項(xiàng)目的折價(jià)或拍賣的價(jià)款在3219.11萬元內(nèi)享有優(yōu)先受償權(quán)。如果未按照本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百六十條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審案件受理費(fèi)231727元及保全費(fèi)5000元，共計(jì)236727元，由豐某房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)擔(dān)；二審案件受理費(fèi)13800元，由豐某房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)擔(dān)。
裁判理由：
最高人民法院再審審查認(rèn)為，根據(jù)當(dāng)時(shí)有效的《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（二）》（法釋〔2018〕20號(hào)）第十九條：“建設(shè)工程質(zhì)量合格，承包人請求其承建工程的價(jià)款就工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)?，人民法院?yīng)予支持”及第二十二條：“承包人行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的期限為六個(gè)月，自發(fā)包人應(yīng)當(dāng)給付建設(shè)工程價(jià)款之日起算”的規(guī)定，建設(shè)工程質(zhì)量合格的，承包人可自發(fā)包人應(yīng)付工程價(jià)款之日起6個(gè)月內(nèi)行使工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，行使的方式包含協(xié)議折價(jià)或申請人民法院拍賣。本案一審中，海某建設(shè)公司提交了五方主體蓋章確認(rèn)的1#、2#、C區(qū)商鋪驗(yàn)收記錄、竣工驗(yàn)收證明書，證明其具備行使工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的條件。同時(shí)，提交2016年1月9日協(xié)議和2016年1月10日抵房明細(xì)表。2016年1月9日協(xié)議，主要約定：豐某房地產(chǎn)開發(fā)公司2016年元月支付300萬元，2016年8月1日前支付100萬元；其余2689.31萬元抵房，預(yù)留工程保證金359.8萬元全部抵房，抵房價(jià)格2770元/㎡，C區(qū)商鋪4300元/㎡；2016年9月30日起算保修期，保修時(shí)間及支付按原合同執(zhí)行；工程款抵房部分，詳見明細(xì)表。2016年1月10日抵房明細(xì)表，具體載明以79套住宅按2770元/㎡，7套商鋪按4300元/㎡的單價(jià)，抵頂部分工程款。從上述協(xié)議約定可知，對(duì)于下欠的工程款，雙方實(shí)質(zhì)上作了兩種約定，一種是現(xiàn)金支付，另一種是以部分房屋協(xié)議折價(jià)抵頂。原審判決僅審查了2016年1月9日協(xié)議，而遺漏2016年1月10日抵房明細(xì)表未予審查，對(duì)于協(xié)議及抵房明細(xì)表中約定的以部分房屋折價(jià)支付工程價(jià)款的約定，是否構(gòu)成工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的行使，未予審理認(rèn)定。僅基于以現(xiàn)金支付部分工程款的約定，即認(rèn)定豐某房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)給付工程款的日期按雙方2016年協(xié)議為2016年1月31日，以海某建設(shè)公司2019年2月向一審法院起訴時(shí)已超過法定的六個(gè)月期限為由，駁回海某建設(shè)公司關(guān)于工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的訴求，認(rèn)定事實(shí)不清。
法律依據(jù)：
《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》（本案適用的是2019年2月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（二）》第19條、第22條）
第三十八條 建設(shè)工程質(zhì)量合格，承包人請求其承建工程的價(jià)款就工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。
第四十一條 承包人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，但最長不得超過十八個(gè)月，自發(fā)包人應(yīng)當(dāng)給付建設(shè)工程價(jià)款之日起算。