商品房買賣合同中，常有房產(chǎn)已交付，但竣工備案、權(quán)屬證書辦理手續(xù)常因因各種原因延遲的情形。但竣工備案手續(xù)并不影響購房者使用房屋，合同目的可以實現(xiàn)，若無特殊約定，應(yīng)視為開發(fā)商已完成交房義務(wù)。若開發(fā)商存在延遲交房、延遲辦證的違約情形，購房者應(yīng)及時提出索賠主張，以免訴訟時效通過后索賠權(quán)利難以保障。
案例鏈接：（2011）汴民終字第298號
案情簡介：
2004年2月19日被告銀嶺公司與第三人河務(wù)局簽訂購房合同，銀嶺公司為河務(wù)局職工提供80套。雙方約定了明確的權(quán)利義務(wù)。
2004年12月18日被告銀嶺公司又與原告李小攀簽訂一份房屋買賣合同，將位于開封市解放路與鐵塔三街交匯處銀翰苑小區(qū)第二幢三單元4層西戶的一套住房賣給李小攀。李小攀峰于2005年1月6日向銀嶺公司交付了104749.2元的總房款并辦理了完稅手續(xù)。雙方在合同中約定2005年4月30日前交房，逾期60日后按日支付已付房款萬分之二的違約金。
后，銀嶺公司分別于2006年8月29日、2006年12月31日分兩批向河務(wù)局交付了住房鑰匙。而河務(wù)局于2006年11月20日將3號樓的鑰匙交給了購房戶，2006年12月31日將2號樓的鑰匙交給了購房戶（其中包含本案原告李小攀），2007年1月9日將1號樓的鑰匙交給了購房戶。
2號樓于2007年9月28日向開封市建設(shè)委員會辦理了工程竣工驗收備案手續(xù)。2010年1月李小攀收到了銀嶺公司交來的商品房國有土地使用權(quán)分割登記及房屋確權(quán)登記證書?！ ?/span>
李小攀2010年6月1日訴至法院，請求依法判令銀嶺公司承擔(dān)逾期交房違約金13439.54元及逾期辦理權(quán)屬證書違約金5526.13元，并承擔(dān)訴訟費(fèi)用
裁判結(jié)果：
一審駁回原告李小攀的全部訴訟請求，二審維持原判。
裁判理由：
李小攀認(rèn)可銀嶺公司于2006年8月29日和12月31日分兩次將房屋鑰匙交給河務(wù)局，之后河務(wù)局分發(fā)到住戶手中。該房屋雖然在2009年9月才辦理完相關(guān)的竣工驗收手續(xù)，但依照最高人民法院《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十四條的規(guī)定，建設(shè)工程未經(jīng)竣工驗收，發(fā)包人擅自使用的，以轉(zhuǎn)移占有建設(shè)工程之日為竣工日期。且建設(shè)工程未經(jīng)竣工驗收，發(fā)包人擅自使用后，又以使用部分質(zhì)量不符合約定為由主張權(quán)利的，不予支持。本案中李小攀收到住房鑰匙并實際使用，視為交付。雖然銀嶺公司有逾期交房的違約事實，但至其向法院主張權(quán)利時已超過法律規(guī)定的訴訟時效期間，因此李小攀要求銀嶺公司支付逾期交房違約金的理由不能成立，本院不予支持。雙方簽訂的房屋買賣合同第十五條亦規(guī)定：“出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后30日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案?！睆慕环恐掌饾M30日止，李小攀知道或應(yīng)當(dāng)知道其合法權(quán)益受到侵害，但其起訴的時間是2010年6月1日，此時遠(yuǎn)超過法律規(guī)定的訴訟時效期間，且其未能提供訴訟時效中止、中斷的有效證據(jù)，已喪失勝訴權(quán)，銀嶺公司對其主張亦不認(rèn)可，故對于李小攀的訴訟請求本院不予支持
建筑工程律師普法課堂：
竣工之日如何認(rèn)定？
竣工之日認(rèn)定事關(guān)施工方是否按合同約定的工期完成施工義務(wù)，進(jìn)而影響施工方最終到手的工程款。因此，現(xiàn)行法律已經(jīng)做了較為完備的規(guī)定。對于雖未辦理竣工手續(xù)，但已交付使用的，應(yīng)視為竣工。
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋(一)》第九條， 當(dāng)事人對建設(shè)工程實際竣工日期有爭議的，人民法院應(yīng)當(dāng)分別按照以下情形予以認(rèn)定：
（一）建設(shè)工程經(jīng)竣工驗收合格的，以竣工驗收合格之日為竣工日期；
（二）承包人已經(jīng)提交竣工驗收報告，發(fā)包人拖延驗收的，以承包人提交驗收報告之日為竣工日期；
（三）建設(shè)工程未經(jīng)竣工驗收，發(fā)包人擅自使用的，以轉(zhuǎn)移占有建設(shè)工程之日為竣工日期。
既然作為發(fā)包人的開發(fā)商已經(jīng)收房，并交付給購房者，那么該工程應(yīng)視為竣工，是否辦理竣工備案手續(xù)，不影響竣工日期的認(rèn)定。況且，有關(guān)竣工日期的爭議，主要在于發(fā)包人與施工方有關(guān)工程價款結(jié)算，是否扣除延誤工期違約金事宜，與購房者使用房屋并無太大相關(guān)。因此，購房者不得在收房使用后，又將房屋竣工備案手續(xù)完成之日視為交房之日提出逾期交房違約金的請求。