出租改變原建設工程規(guī)劃許可的特殊用途房屋應取得相應改建許可，建筑工程律師結合某建材公司訴某投資公司等房屋租賃合同糾紛案解析如下：
裁判要旨：
出租人承諾辦理相關特殊證照或許可證并按照承租人的要求裝修房屋，租賃雙方書面約定滿足條件后雙方再簽訂的《房屋租賃合同》，較之一般房屋租賃合同具有租賃標的特定化，辦理證照、許可證專業(yè)化，簽訂前期協(xié)議涉及利益金額巨大等特點。特殊用途房屋租賃合同約定由出租人裝修的，可以參照承租人裝修合同解除、無效時立法精神和處理原則，即由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現(xiàn)值損失，充分考慮出租人的資質、營業(yè)范圍、行業(yè)情況，雙方過錯大小等情況，謹慎平衡當事人利益。
基本案情：
2015年12月2日，某建材公司（簽約甲方）與某管理咨詢公司（簽約乙方，后將合同權利義務概括轉讓給某投資公司）簽訂《協(xié)議書》，約定甲方擬將其擁有的上海市某路X號房屋經改造后設置成養(yǎng)老機構，實施對外經營，該項目改造所需的行政許可手續(xù)正在辦理中。2017年9月1日，某建材公司（簽約甲方）、某投資公司（簽約乙方）與某養(yǎng)老服務公司（簽約丙方）簽訂《房屋租賃合同》，約定某投資公司承租某建材公司所有的上海市某路X號房屋一幢。2017年11月9日，某建材公司向某投資公司及某養(yǎng)老服務公司發(fā)出《要求支付合同約定款項通知函》，要求某投資公司及某養(yǎng)老服務公司向某建材公司支付租賃保證金、首期租金、租賃補償金、裝修款、物業(yè)管理費共計11,203,137元。2019年1月21日，某投資公司向某建材公司發(fā)出《關于上海市某路X號項目催告函》，認為根據(jù)2015年12月2日的協(xié)議書約定，某建材公司應在不晚于2016年6月1日前，負責辦理完成與承租范圍及面積相匹配的養(yǎng)老機構經營相關所有證照原件，養(yǎng)老床位數(shù)不低于220個等交付條件，某建材公司至今未能辦理完成，要求某建材公司在2019年1月31日前辦理完畢。
某建材公司向一審法院起訴請求：1.解除某建材公司與某投資公司于2015年12月2日簽訂的《協(xié)議書》及2017年9月1日簽訂的《房屋租賃合同》；2.某投資公司支付從2016年6月1日至2017年8月31日租金5,850,000元、自2017年9月1日起至 2019年11月29日租金11,060,238.90元、物業(yè)費1,446,461.28元、剩余裝潢款6,650,000元、水、電、燃氣費533,653.52元，合計26,063,573.70元；3.某投資公司支付解除合同違約金12,000,000元；4.某養(yǎng)老服務公司對某投資公司的上述第二、三項訴訟請求承擔連帶付款責任；5.判令房屋內裝潢殘值及不可搬離的設施、設備均歸某建材公司所有。
某投資公司辯稱：《房屋租賃合同》無效，某投資公司無需向某建材公司支付租金，某建材公司主張的水、電、煤費用系裝修過程中產生的費用，不應當由某投資公司負擔。某建材公司應當將符合合同約定的租賃標的出租給某投資公司，因某建材公司未能按約提供相關證照和交付房屋，某投資公司無需支付裝修款，鑒于本案的實際情況，裝修補償款同意由法院判決。
某養(yǎng)老服務公司辯稱：同意某投資公司的答辯意見。因《房屋租賃合同》無效，故擔保合同無效，某養(yǎng)老服務公司不承擔任何民事責 任?！斗课葑赓U合同》也未約定某養(yǎng)老服務公司需承擔的擔保責任，故未明確約定擔保方式的，擔保關系不成立。
某投資公司提出反訴訴訟請求：1.某建材公司返還某投資公司保證金100萬元；2.某建材公司賠償某投資公司以100萬元為本金，按照中國人民銀行同期同類銀行貸款利率計算，自2016年7月1日起至實際清償之日止的逾期利息損失。
某建材公司辯稱：某投資公司反訴要求某建材公司返還租賃保證金的基礎是解除《協(xié)議書》，不應當合并審理，應當另案訴訟。雙方簽訂的《協(xié)議書》已轉為《房屋租賃合同》，即便解除《協(xié)議書》，也是某投資公司違約在先，不同意反訴訴訟請求。
裁判結果：
上海市楊浦區(qū)人民法院于2020年1月3日作出（2019）滬0110民初6089號民事判決：
一、某建材公司與某投資公司簽訂的《協(xié)議書》于2019年7月8日解除；
二、某建材公司與某投資公司、某養(yǎng)老服務公司簽訂的《房屋租賃合同》無效；
三、某投資公司應于本判決生效之日起十日內支付某建材公司損失4,000,000元；
四、上海市楊浦區(qū)某路X號房屋內四至八樓、三樓裙房、九樓機房中的固定裝修、尚未搬離的設施、設備歸某建材公司所有；
五、某建材公司應于本判決生效之日起十日內返還某投資公司保證金1,000,000元；
六、某養(yǎng)老服務公司對上述第三條某投資公司應向某建材公司支付的全部款項中不能清償部分的三分之一承擔清償責任；
七、駁回某建材公司其余本訴訴訟請求；
八、駁回某投資公司其余反訴訴訟請求。
某建材公司不服一審判決，提起上訴。
上海市第二中級人民法院于2020年6月4日作出（2020）滬02民終3014號民事判決：
駁回上訴，維持原判。
裁判理由：
法院生效裁判認為，出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。某建材公司將原1-4層插層改建為8層，并將其中的四至八層租賃給某投資公司，但未就改建部分辦理相應的行政許可，各方簽訂的《房屋租賃合同》無效。雖部分房屋系有證建筑，但拆分履行必然會影響合同的效果，也無法就有效部分單獨履行，租賃房屋的合同目的已無法實現(xiàn)，各方已無繼續(xù)履行2015年《協(xié)議書》的可能。各方均要求解除該份協(xié)議。為避免當事人訴累，法院認定該份《協(xié)議書》于2019年7月8日解除。某建材公司作為出租方，將未取得產權證或建設工程規(guī)劃許可證的部分房屋出租，未履行《協(xié)議書》承諾的辦出改建項目的行政許可，導致合同無效，應當承擔主要責任。某投資公司在明知改建項目尚未辦理相應行政審批手續(xù)之前即與某建材公司簽訂《房屋租賃合同》，未盡合理審查義務，應當承擔次要責任。結合雙方過錯大小，裝修價值、當事人是否可以利用等情況，綜合考量，酌情判令某投資公司賠償某建材公司損失，固定裝修、未搬離的設施、設備歸建材公司所有。
法律依據(jù)：
《中華人民共和國民法典》第153條、第157條、第562條、第566條（本案適用的是1999年10月1日施行的《中華人民共和國合同法》第52條、第58條、第93條、第97條）
《中華人民共和國民法典》第682條（本案適用的是1995年10月1日施行的《中華人民共和國擔保法》第5條）
《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第2條