出租改變原建設(shè)工程規(guī)劃許可的特殊用途房屋應(yīng)取得相應(yīng)改建許可，建筑工程律師結(jié)合某建材公司訴某投資公司等房屋租賃合同糾紛案解析如下：
裁判要旨：
出租人承諾辦理相關(guān)特殊證照或許可證并按照承租人的要求裝修房屋，租賃雙方書面約定滿足條件后雙方再簽訂的《房屋租賃合同》，較之一般房屋租賃合同具有租賃標(biāo)的特定化，辦理證照、許可證專業(yè)化，簽訂前期協(xié)議涉及利益金額巨大等特點(diǎn)。特殊用途房屋租賃合同約定由出租人裝修的，可以參照承租人裝修合同解除、無效時(shí)立法精神和處理原則，即由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯分擔(dān)現(xiàn)值損失，充分考慮出租人的資質(zhì)、營業(yè)范圍、行業(yè)情況，雙方過錯大小等情況，謹(jǐn)慎平衡當(dāng)事人利益。
基本案情：
2015年12月2日，某建材公司（簽約甲方）與某管理咨詢公司（簽約乙方，后將合同權(quán)利義務(wù)概括轉(zhuǎn)讓給某投資公司）簽訂《協(xié)議書》，約定甲方擬將其擁有的上海市某路X號房屋經(jīng)改造后設(shè)置成養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，實(shí)施對外經(jīng)營，該項(xiàng)目改造所需的行政許可手續(xù)正在辦理中。2017年9月1日，某建材公司（簽約甲方）、某投資公司（簽約乙方）與某養(yǎng)老服務(wù)公司（簽約丙方）簽訂《房屋租賃合同》，約定某投資公司承租某建材公司所有的上海市某路X號房屋一幢。2017年11月9日，某建材公司向某投資公司及某養(yǎng)老服務(wù)公司發(fā)出《要求支付合同約定款項(xiàng)通知函》，要求某投資公司及某養(yǎng)老服務(wù)公司向某建材公司支付租賃保證金、首期租金、租賃補(bǔ)償金、裝修款、物業(yè)管理費(fèi)共計(jì)11,203,137元。2019年1月21日，某投資公司向某建材公司發(fā)出《關(guān)于上海市某路X號項(xiàng)目催告函》，認(rèn)為根據(jù)2015年12月2日的協(xié)議書約定，某建材公司應(yīng)在不晚于2016年6月1日前，負(fù)責(zé)辦理完成與承租范圍及面積相匹配的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)經(jīng)營相關(guān)所有證照原件，養(yǎng)老床位數(shù)不低于220個(gè)等交付條件，某建材公司至今未能辦理完成，要求某建材公司在2019年1月31日前辦理完畢。
某建材公司向一審法院起訴請求：1.解除某建材公司與某投資公司于2015年12月2日簽訂的《協(xié)議書》及2017年9月1日簽訂的《房屋租賃合同》；2.某投資公司支付從2016年6月1日至2017年8月31日租金5,850,000元、自2017年9月1日起至 2019年11月29日租金11,060,238.90元、物業(yè)費(fèi)1,446,461.28元、剩余裝潢款6,650,000元、水、電、燃?xì)赓M(fèi)533,653.52元，合計(jì)26,063,573.70元；3.某投資公司支付解除合同違約金12,000,000元；4.某養(yǎng)老服務(wù)公司對某投資公司的上述第二、三項(xiàng)訴訟請求承擔(dān)連帶付款責(zé)任；5.判令房屋內(nèi)裝潢殘值及不可搬離的設(shè)施、設(shè)備均歸某建材公司所有。
某投資公司辯稱：《房屋租賃合同》無效，某投資公司無需向某建材公司支付租金，某建材公司主張的水、電、煤費(fèi)用系裝修過程中產(chǎn)生的費(fèi)用，不應(yīng)當(dāng)由某投資公司負(fù)擔(dān)。某建材公司應(yīng)當(dāng)將符合合同約定的租賃標(biāo)的出租給某投資公司，因某建材公司未能按約提供相關(guān)證照和交付房屋，某投資公司無需支付裝修款，鑒于本案的實(shí)際情況，裝修補(bǔ)償款同意由法院判決。
某養(yǎng)老服務(wù)公司辯稱：同意某投資公司的答辯意見。因《房屋租賃合同》無效，故擔(dān)保合同無效，某養(yǎng)老服務(wù)公司不承擔(dān)任何民事責(zé) 任?！斗课葑赓U合同》也未約定某養(yǎng)老服務(wù)公司需承擔(dān)的擔(dān)保責(zé)任，故未明確約定擔(dān)保方式的，擔(dān)保關(guān)系不成立。
某投資公司提出反訴訴訟請求：1.某建材公司返還某投資公司保證金100萬元；2.某建材公司賠償某投資公司以100萬元為本金，按照中國人民銀行同期同類銀行貸款利率計(jì)算，自2016年7月1日起至實(shí)際清償之日止的逾期利息損失。
某建材公司辯稱：某投資公司反訴要求某建材公司返還租賃保證金的基礎(chǔ)是解除《協(xié)議書》，不應(yīng)當(dāng)合并審理，應(yīng)當(dāng)另案訴訟。雙方簽訂的《協(xié)議書》已轉(zhuǎn)為《房屋租賃合同》，即便解除《協(xié)議書》，也是某投資公司違約在先，不同意反訴訴訟請求。
裁判結(jié)果：
上海市楊浦區(qū)人民法院于2020年1月3日作出（2019）滬0110民初6089號民事判決：
一、某建材公司與某投資公司簽訂的《協(xié)議書》于2019年7月8日解除；
二、某建材公司與某投資公司、某養(yǎng)老服務(wù)公司簽訂的《房屋租賃合同》無效；
三、某投資公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付某建材公司損失4,000,000元；
四、上海市楊浦區(qū)某路X號房屋內(nèi)四至八樓、三樓裙房、九樓機(jī)房中的固定裝修、尚未搬離的設(shè)施、設(shè)備歸某建材公司所有；
五、某建材公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)返還某投資公司保證金1,000,000元；
六、某養(yǎng)老服務(wù)公司對上述第三條某投資公司應(yīng)向某建材公司支付的全部款項(xiàng)中不能清償部分的三分之一承擔(dān)清償責(zé)任；
七、駁回某建材公司其余本訴訴訟請求；
八、駁回某投資公司其余反訴訴訟請求。
某建材公司不服一審判決，提起上訴。
上海市第二中級人民法院于2020年6月4日作出（2020）滬02民終3014號民事判決：
駁回上訴，維持原判。
裁判理由：
法院生效裁判認(rèn)為，出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。某建材公司將原1-4層插層改建為8層，并將其中的四至八層租賃給某投資公司，但未就改建部分辦理相應(yīng)的行政許可，各方簽訂的《房屋租賃合同》無效。雖部分房屋系有證建筑，但拆分履行必然會影響合同的效果，也無法就有效部分單獨(dú)履行，租賃房屋的合同目的已無法實(shí)現(xiàn)，各方已無繼續(xù)履行2015年《協(xié)議書》的可能。各方均要求解除該份協(xié)議。為避免當(dāng)事人訴累，法院認(rèn)定該份《協(xié)議書》于2019年7月8日解除。某建材公司作為出租方，將未取得產(chǎn)權(quán)證或建設(shè)工程規(guī)劃許可證的部分房屋出租，未履行《協(xié)議書》承諾的辦出改建項(xiàng)目的行政許可，導(dǎo)致合同無效，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)主要責(zé)任。某投資公司在明知改建項(xiàng)目尚未辦理相應(yīng)行政審批手續(xù)之前即與某建材公司簽訂《房屋租賃合同》，未盡合理審查義務(wù)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)次要責(zé)任。結(jié)合雙方過錯大小，裝修價(jià)值、當(dāng)事人是否可以利用等情況，綜合考量，酌情判令某投資公司賠償某建材公司損失，固定裝修、未搬離的設(shè)施、設(shè)備歸建材公司所有。
法律依據(jù)：
《中華人民共和國民法典》第153條、第157條、第562條、第566條（本案適用的是1999年10月1日施行的《中華人民共和國合同法》第52條、第58條、第93條、第97條）
《中華人民共和國民法典》第682條（本案適用的是1995年10月1日施行的《中華人民共和國擔(dān)保法》第5條）
《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第2條