關(guān)鍵詞： 民事 ；租賃合同 ；違法建筑 ；合同無效 ；房屋占有使用費
裁判要旨：
1. 出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。
2. 房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費用的，人民法院一般應予支持。但是，因出租人原因?qū)е聦Τ凶馊私?jīng)營造成一定影響的，可酌情減付房屋占有使用費用。
基本案情：
王某明向一審法院起訴請求：
1. 解除王某明與唐某豹于2013年8月21日簽訂的租賃合同，并自合同解除之日起唐某豹立即騰空位于南昌市XX路與XX路交界處的房屋；
2. 唐某豹、熊某琴向王某明支付拖欠租金304200元，利息及違約金共計44989元（欠付租金、利定、及違約金暫算至2015年5月29日，租金、利息及違約金按合同約定計算至被告騰退為止）共計349189元；
3. 本案訴訟費、律師費、公證費由唐某豹、熊某琴承擔。
法院經(jīng)審理查明：
2011年11月1日，城建公司將南昌市XX路與XX路路交界處的房屋（系某農(nóng)民公寓還建房裙樓部分物業(yè)，建筑面積為2203.7m2）租賃給投資公司，用途為商業(yè)及辦公場地使用，租賃期限為十年；將場地擅自轉(zhuǎn)租給其他人，視為投資公司違約，城建公司有權(quán)單方面解除合同，且不承擔違約責任，不退還押金，城建公司同意除外。合同簽訂當日，投資公司委托王某明將租賃來的該處房屋對外出租。委托書載明王某明有權(quán)和承租人簽訂 租賃合同，有權(quán)收取租金，租金收益全部歸王某明所有。
2011年11月2日，投資公司出具證明將以上承租房產(chǎn)的租賃權(quán)轉(zhuǎn)給王某明。
2013年8月21 日，唐某豹（乙方）與王某明（甲方）簽訂《租賃合同》，約定由甲方將位于南昌市XX路與XX路交界處房屋（即以上投資公司承租來的房屋）的二樓，建筑面積為1300m2租賃給乙方，房屋租賃期限為六年，自2013年8月30日至2019年8月29日止；房屋租金第一個年度（二年）自2013年8月30日至2015年8月29日止，每季度租金為70200元，年租金為280800元；房屋租金第二個年度（二年）遞增10%，自2015年8月30日至2017年8月29日止，每季度租金為77220元，年租金為308880元；房屋租金第三個年度（二年）遞增10%，自2017年8月30日至2019年8月29日止，每季度租金為 85020 元，年租金為340080元；乙方向甲方支付10萬元押金，租賃期內(nèi)，乙方無正當理由逾期支付租金的，每逾期一天，甲方有權(quán)按日租金雙倍向乙方收取違約金，超出二十天未交租金，甲方有權(quán)解除合同，押金不退。
合同簽訂后，王某明按約向唐某豹交付了租賃物，唐某豹亦向王某明交納了保證金10萬元。唐某豹將其中600多平方米的房屋裝修成網(wǎng)吧經(jīng)營，后將其余600多平方米的房屋分別裝修成火鍋店和麻將館經(jīng)營。唐某豹向王某明交納了2個季度租金后，一直未向王某明交納租金。
2016年5月31日，青云譜區(qū)人民法院對本案采取強制執(zhí)行措施，查封了網(wǎng)吧、火鍋店和麻將館，唐某豹、熊某琴（系唐某豹之妻）停止了經(jīng)營。再審中，熊某琴提交了南昌市青云譜區(qū)城鄉(xiāng)建設局出具的證明材料，主要內(nèi)容是涉案房屋未在該局辦理建設工程規(guī)劃許可證，還提交了青云譜區(qū)文化局出具的證明材料，主要內(nèi)容是因海都網(wǎng)吧（即唐某豹、熊某琴在涉案房屋經(jīng)營的網(wǎng)吧）未取得消防部門出具的《公眾聚集場所投入使用、營業(yè)前消防安全檢查合格證》，所以未辦理《網(wǎng)絡經(jīng)營許可證》。
裁判結(jié)果：
南昌市青云譜區(qū)人民法院于2015年9月21日作出（2015）青民三初字第93號民事判決：一、解除原告王某明與被告唐某豹于2013年8月21日簽訂的《租賃合同》；
二、被告唐某豹自本判決生效之日起三個月內(nèi)將位于南昌市XX路與XX路交界處房屋（象湖農(nóng)民公寓還建房裙樓部分物業(yè)的二樓，建筑面積為1300m2）騰退給原告王某明；
三、被告唐某豹、熊某琴自本判決生效之日起七日內(nèi)支付原告王某明租金及違約金共計人民幣349189元（2015年5月30日以后的租金及違約金計算至被告唐某豹騰退時為止）；
四、被告唐某豹交納給原告王某明的押金人民幣100000元歸原告王某明所有，不予退回；
五、駁回原告王某明的其他訴訟請求。
熊某琴不服提出上訴。
江西省南昌市中級人民法院于2016年3月23日作出（2015）洪民三終字第 266 號民事判決：
一、維持一審判決第一、二、五項，撤銷第四項，變更第三項為“唐某豹、熊某琴自本判決生效之日起七日內(nèi)支付王某明至2015年8月29日的租金及違約金共計人民幣319389元；
二、唐某豹、熊某琴自本判決生效之日起七日內(nèi)支付王某明自2015年8月30日至實際騰房時止租金（按每月25740元計算）”。
熊某琴不服申請再審。
江西省高級人民法院于2016年12月20日作出（2016）贛民再101號民事判決：
一、撤銷一、二審判決，改判唐某豹自本判決生效之日起三個月內(nèi)將位于南昌市XX路與XX路交界處房屋（某農(nóng)民公寓還建房裙樓部分物業(yè)的二樓，建筑面積為1300m2）騰退給王某明；
二、唐某豹自本判決生效之日起十日內(nèi)向王某明支付房屋占有使用費359600元，熊某琴承擔連帶清償責任。
爭議焦點：
1. 本案房屋租賃合同是否有效；
2. 唐某豹、熊某琴能否免除租金，并要求王某明、城建公司賠償損失。
裁判理由：
1. 關(guān)于本案房屋租賃合同是否有效。
王某明、城建公司雖提交了南昌市政府辦公廳會議紀要、青云譜區(qū)人民政府會議紀要、青云譜區(qū)發(fā)展和改革委員會相關(guān)文件，但未能提交涉案房屋的建設規(guī)劃許可證或經(jīng)主管部門批準建設的文件。
再審中，熊某琴提交的南昌市青云譜區(qū)城鄉(xiāng)建設局出具的證明材料，證明涉案房屋未在該局辦理建設工程規(guī)劃許可證。該院在再審審查期間，向青云譜區(qū)發(fā)展和改革委員會、江西省住房和城鄉(xiāng)建設廳調(diào)查了解到，涉案出租房屋所屬建設項目未向有關(guān)主管部門報批可行性研究報告，即未經(jīng)主管部門批準建設。
綜上，可以認定本案涉案房屋未辦理建設工程規(guī)劃許可證或經(jīng)主管部門批準建設。根據(jù)《城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋》第二條規(guī)定，唐某豹與王某明簽訂的房屋租賃合同無效。
2. 關(guān)于唐某豹、熊某琴能否免除租金，并要求王某明、城建公司賠償損失。
根據(jù)《城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋》第五條規(guī)定，“房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費用的，人民法院一般應予支持?！币虼耍瑢μ颇潮?、熊某琴要求免除租金的請求，不予支持。但是，因唐某豹、熊某琴經(jīng)營的海都網(wǎng)吧未能辦理《網(wǎng)絡經(jīng)營許可證》，對其經(jīng)營造成了一定的影響，可酌情減付房屋占有使用費用。唐某豹、熊某琴經(jīng)營租賃房屋至2016年5月31日，依據(jù)雙方約定，自2013年8月30日起至2016年5月31日止，唐某豹應向王某明交納房屋租金793260元，該院酌情確定唐某豹向王某明支付房屋占有使用費60萬元，扣除已支付的140400元，還應支付459600元。因本案房屋租賃合同無效，根據(jù)原《合同法》相關(guān)規(guī)定，唐某豹應將房屋騰退給王某明，王某明收取唐某豹的10萬元保證金應予退還，對王某明提出唐某豹應按合同約定向其支付違約金的請求不予支持。上述費用相抵后，唐某豹還應向王某明支付房屋占有使用費359600元，熊某琴承擔連帶清償責任。對于唐某豹、熊某琴提出王某明、城建公司應賠償其裝修損失300萬元的請求，因唐某豹、熊某琴未提供證據(jù)證明且在本案中未提出反訴，不予審理。
法律依據(jù)：
《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（本案適用的是2009年9月1日施行的《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第2條）
第二條 出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。
《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（本案適用的是2009年9月1日施行的《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第4條）
第五條 出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：
(一)已經(jīng)合法占有租賃房屋的;
(二)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的;
(三)合同成立在先的。
不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照民法典的有關(guān)規(guī)定處理。