關(guān)鍵詞： 民事 ；租賃合同 ；房屋 ；裝飾裝修 ；合同效力 ；合同解除
裁判要旨：
承租人經(jīng)出租人同意對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修，裝飾裝修物的處 理原則依租賃合同的效力狀態(tài)及終止原因不同而區(qū)別對(duì)待：合同無效時(shí)，未形成附合的，折價(jià)歸出租人所有；形成附合，出租人又不同意利用的，各自按過錯(cuò)程度分擔(dān)現(xiàn)值損失；合同期屆滿時(shí)，承租人不得請(qǐng)求出租人補(bǔ)償裝飾裝修費(fèi)用；合同解除時(shí)，由違約方承擔(dān)裝飾裝修物的殘值損失。
基本案情：
某快餐公司以寶清縣某公司引進(jìn)肯德基項(xiàng)目給其造成損失為由起訴請(qǐng)求：判令解除雙方簽訂的《房屋租賃合同》；寶清縣某公司賠償其因解除合同所造成的損失(具體以司法鑒定為準(zhǔn))；由寶清縣某公司承擔(dān)訴訟費(fèi)用。寶清縣某公司提出反請(qǐng)求，但未在法定期限內(nèi)提起反訴。
法院經(jīng)審理查明：2012年10月26日，某快餐公司與寶清縣某公司簽訂了《房屋租賃合同》，合同約定寶清縣某公司將寶清匯豐購(gòu)物中心一、二樓350.37平方米場(chǎng)地出租給某快餐公司，用于經(jīng)營(yíng)快餐項(xiàng)目。租賃期限自2013年1月1日起至2022年12月31日止。從2013年1月1日起為房屋租金的起始計(jì)算期。雙方在合同第六條9款約定，寶清縣某公司不得在合同期內(nèi)引進(jìn)其他類似某快餐公司的快餐類餐飲(寶清縣某公司先期引進(jìn)的檔口除外)。在合同履行過程中，雙方對(duì)2013年、2015年租金達(dá)成變更協(xié)議。某快餐公司于2012年11月27日前將2013年房租58萬(wàn)元一次性交清；于2013年12月10日將2014年房租60萬(wàn)元一次性交清；2014年6月11日，某快餐公司向?qū)毲蹇h某公司發(fā)函，申請(qǐng)?jiān)谠贤饨鸬幕A(chǔ)上下調(diào)50%。2014年11月24日，某快餐公司再次向?qū)毲蹇h某公司發(fā)函，稱其截止到2014年11月初已累計(jì)虧損約160余萬(wàn)元，擬定于2014年12月31日撤店，請(qǐng)求寶清縣某公司提前做好接洽準(zhǔn)備工作。2014年12月15日，某快餐公司通過中國(guó)銀行支付2015年部分房租12.5萬(wàn)元，并于2015年2月13日、5月26日各交款18.75萬(wàn)元，分三次結(jié)清2015年房租50萬(wàn)元。2015年10月18日，某快餐公司第三次向?qū)毲蹇h某公司發(fā)函，請(qǐng)求將租金在去年基礎(chǔ)上下調(diào)到年租金45萬(wàn)元，寶清縣某公司回函拒絕了下調(diào)租金的請(qǐng)求，并希望某快餐公司在11月前將年租金交到商城財(cái)務(wù)部。2015年11月18日，某快餐公司委托黑龍江諾成律師事務(wù)所致函寶清縣某公司，希望寶清縣某公司立刻無條件解除與肯德基項(xiàng)目的合作并賠償因引進(jìn)肯德基項(xiàng)目給某快餐公司造成的損失。2015年12月12日，肯德基寶豐店正式開業(yè)。因某快餐公司與寶清縣某公司協(xié)商未果，故某快餐公司訴至法院。二審中，某快餐公司提供證據(jù)：哈同信評(píng)報(bào)字(2016)第94號(hào)《麥德士寶清匯豐店餐飲設(shè)備及店面裝修司法評(píng)估價(jià)值報(bào)告書》，以證明截至2016年9月17日，某快餐公司寶清匯豐店設(shè)備及整體店面資產(chǎn)產(chǎn)值為190.28萬(wàn)元。
裁判結(jié)果：
雙鴨山市寶清縣人民法院作出于2016年5月20日作出（2016）黑0523民初223號(hào)民事判決：
一、解除某快餐公司與寶清縣某公司之間的《房屋租賃合同》；
二、駁回某快餐公司的其他訴訟請(qǐng)求。
宣判后，佳木斯公司不服提起上訴。
黑龍江省雙鴨山市中級(jí)人民法院于2016年10月21日作出（2016）黑05民終744號(hào)判決：
一、維持（2016）黑0523民初223號(hào)民事判決第一項(xiàng)，即解除雙方之間簽訂的《房屋租賃合同》；
二、撤銷（2016）黑0523民初223號(hào)民事判決第二項(xiàng)，即駁回佳木斯公司的其他訴訟請(qǐng)求；
三、寶清縣某公司給付某快餐公司違約賠償款190.28萬(wàn)元。
裁判理由：
法院生效裁判認(rèn)為，寶清縣某公司與某快餐公司于2012年10月26日簽訂的房屋租賃合同是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容亦不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方當(dāng)事人應(yīng)依約履行。某快餐公司雖于2014年12月24日向?qū)毲蹇h某公司提出撤店請(qǐng)求，但在惠豐未予同意的情況下，某快餐公司在合同約定期限內(nèi)交納了2015年的租金，于2015年實(shí)際進(jìn)行了經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，故由此應(yīng)視為雙方合同仍在履行中。
寶清縣某公司庭審中認(rèn)可其于2015年11月1日引入肯德基快餐，2015年12月12日肯德基正式開業(yè)的事實(shí)，其行為違反了合同中關(guān)于“甲方不得在合同期內(nèi)引進(jìn)其他類似乙方的快餐類餐飲”的相關(guān)約定，依法應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。原審判決認(rèn)定某快餐公司違約錯(cuò)誤。某快餐公司主張解除合同，寶清縣某公司同意，故原審判決解除雙方簽訂的房屋租賃合同正確。某快餐公司針對(duì)寶清縣某公司違約事實(shí)提供哈同信評(píng)報(bào)字(2016)第94號(hào)司法評(píng)估價(jià)值書，證明其不能正常經(jīng)營(yíng)而發(fā)生的設(shè)備及店面裝修損失190.28萬(wàn)元，寶清縣某公司雖對(duì)此提出異議，但表示不需要鑒定人出庭質(zhì)證，亦未提出反駁依據(jù)，故該評(píng)估價(jià)值書本院應(yīng)予采信，并據(jù)此由寶清縣某公司承擔(dān)給付某快餐公司190.28萬(wàn)元損失責(zé)任。
法律依據(jù)：
《中華人民共和國(guó)民法典》（本案適用的是1999年施行的《中華人民共和國(guó)合同法》第223條）
第七百一十五條 承租人經(jīng)出租人同意，可以對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。
《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（2020年修正）（本案適用的是2009年 《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第11條）
第九條 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時(shí)，雙方對(duì)已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：
(一)因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應(yīng)予支持;
(二)因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應(yīng)在利用價(jià)值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補(bǔ)償;
(三)因雙方違約導(dǎo)致合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任;
(四)因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。