商業(yè)用房(非商品房)的買受人已支付購(gòu)買房屋的大部分款項(xiàng)后，承包人就該商業(yè)用房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)可以對(duì)抗買受人-馬齊優(yōu)與中建二局第二建筑工程有限公司案外人執(zhí)行異議之訴上訴案【(2019)蘇民終1494號(hào)】
一、裁判要旨
建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)，消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人。案涉房產(chǎn)為商業(yè)用房，購(gòu)房者并非消費(fèi)者，故其購(gòu)買案涉房產(chǎn)不能對(duì)抗承包人享有的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。
二、基本案情
上訴人(原審原告、案外人)：馬齊優(yōu)。
被上訴人(原審被告、申請(qǐng)執(zhí)行人)：中建二局第二建筑工程有限公司。
原審第三人(被執(zhí)行人)：江蘇天福房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
中建二局與天福公司建設(shè)工程施工合同糾紛一案，法院于2016年1月27日作出(2014)蘇民初字第0007號(hào)民事判決：一、天福公司于判決生效后十日內(nèi)給付中建二局工程款76668488元，并承擔(dān)利息；二、中建二局對(duì)其承建的江蘇省宜興市宜興竹海錦城1號(hào)至16號(hào)樓的工程折價(jià)或拍賣價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)。因天福公司未履行法律文書確定的還款義務(wù)，根據(jù)中建二局申請(qǐng)，法院于2017年3月22日立案執(zhí)行后，于2017年4月6日裁定指定該院執(zhí)行。該院立案執(zhí)行，案號(hào)為(2017)蘇02執(zhí)226號(hào)。
2018年11月2日，中建二局向該院提出申請(qǐng)，請(qǐng)求查封天福公司名下位于宜興市竹海錦城花園房產(chǎn)。該院于2018年11月6日向宜興市不動(dòng)產(chǎn)登記中心送達(dá)(2017)蘇02執(zhí)226號(hào)協(xié)助執(zhí)行通知書及執(zhí)行裁定書，查封了登記在天福公司名下的位于宜興市產(chǎn)，包括本案爭(zhēng)議的涉案房屋。案外人馬齊優(yōu)遂提出執(zhí)行異議，該院于2018年12月24日作出(2018)蘇02執(zhí)異106號(hào)執(zhí)行裁定：駁回案外人馬齊優(yōu)異議請(qǐng)求。為此，馬齊優(yōu)向該院提起案外人執(zhí)行異議之訴。
另查明：2011年6月17日，馬齊優(yōu)與天福公司簽訂商品房買賣合同，購(gòu)買天福公司開發(fā)的位于宜興市房屋，該商品房的用途為商業(yè)，房屋總價(jià)約定為778000元。嗣后，馬齊優(yōu)通過現(xiàn)金和本票方式支付了房款，天福公司于2011年3月12日、2011年3月14日、2011年3月25日、2011年6月15日分別開具四張收據(jù)，收款方式為現(xiàn)金，金額總計(jì)62.8萬元。2011年6月16日，天福公司開具收據(jù)，收款方式為本票，金額為15萬元。2011年6月23日，天福公司開具了金額為778000元的預(yù)收購(gòu)房款發(fā)票。2016年10月18日，天福公司開具了金額為785887.76元的江蘇增值稅普通發(fā)票。2016年12月13日，天福公司出具證明給宜興市不動(dòng)產(chǎn)登記中心，上載明：竹海錦城花園1.4.5號(hào)370室房屋，原合同面積48.33平方米為預(yù)測(cè)面積，現(xiàn)實(shí)測(cè)面積為48.82平方米，總價(jià)為785887.76元。嗣后，馬齊優(yōu)與天元酒店簽訂房屋租賃協(xié)議，將上述房屋出租給天元酒店，天元酒店自2016年5月起按季支付租金給馬齊優(yōu)。
三、裁判結(jié)果
一審法院判決如下：駁回原告馬齊優(yōu)的訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)11580元，由原告馬齊優(yōu)負(fù)擔(dān)。
二審法院判決如下：駁回上訴，維持原判。上訴費(fèi)11580元，由上訴人馬齊優(yōu)負(fù)擔(dān)。
四、爭(zhēng)議焦點(diǎn)
馬齊優(yōu)對(duì)案涉房產(chǎn)是否享有所有權(quán)及是否享有排除執(zhí)行的合法權(quán)益。
五、裁判理由
馬齊優(yōu)對(duì)案涉房產(chǎn)是否享有所有權(quán)及是否享有排除執(zhí)行的合法權(quán)益。
一審法院認(rèn)為，根據(jù)馬齊優(yōu)提供的相關(guān)證據(jù)，可以認(rèn)定在法院對(duì)涉案房屋執(zhí)行查封前，其與天福公司已簽訂買賣合同，支付了房款，并通過出租收取租金方式實(shí)現(xiàn)了對(duì)涉案房屋的占有。但涉案房屋至今仍登記在天福公司名下，馬齊優(yōu)尚未取得該房的所有權(quán)，故其要求確認(rèn)涉案房屋所有權(quán)歸其所有的訴訟請(qǐng)求，不予支持。且因涉案房屋系商業(yè)用房，馬齊優(yōu)購(gòu)買該房后實(shí)際用于出租，確實(shí)未用于居住生活，故其對(duì)涉案房屋不具有消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)，其對(duì)涉案房屋享有的民事權(quán)益不能對(duì)抗本案建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的強(qiáng)制執(zhí)行。綜上，對(duì)于馬齊優(yōu)請(qǐng)求解除法院對(duì)涉案房屋查封、排除執(zhí)行的訴訟請(qǐng)求，亦不予支持。
二審法院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》規(guī)定：一、人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。二、消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人。三、建筑工程價(jià)款包括承包人為建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報(bào)酬、材料款等實(shí)際支出的費(fèi)用，不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失。四、建設(shè)工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為六個(gè)月，自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計(jì)算。首先，本案執(zhí)行依據(jù)(2014)蘇民初字第0007號(hào)民事判決主文明確中建二局對(duì)案涉工程折價(jià)或拍賣價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)，馬齊優(yōu)購(gòu)買該工程中的房產(chǎn)能否對(duì)抗該案的執(zhí)行，應(yīng)適用上述批復(fù)的規(guī)定。其次，根據(jù)上述批復(fù)規(guī)定，建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)，消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人。案涉房產(chǎn)為商業(yè)用房，馬齊優(yōu)并非消費(fèi)者，故其購(gòu)買案涉房產(chǎn)不能對(duì)抗中建二局享有的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。因此，馬齊優(yōu)對(duì)案涉房產(chǎn)不享有排除執(zhí)行的合法權(quán)益。另，案涉房產(chǎn)未登記在馬齊優(yōu)名下，該房產(chǎn)所有權(quán)不屬馬齊優(yōu)所有。
六、相關(guān)法律規(guī)定
（一）《中華人民共和國(guó)民法典》
第八百零七條 發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除根據(jù)建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以請(qǐng)求人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償。
（二）最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定(2020修正)
第二十八條 金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：
（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；
（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；
（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。
第二十九條 金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：
（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；
（二）所購(gòu)商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；
（三）已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的百分之五十。
（三）《最高人民法院執(zhí)行工作辦公室關(guān)于〈最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)〉中有關(guān)消費(fèi)者權(quán)利應(yīng)優(yōu)先保護(hù)的規(guī)定應(yīng)如何理解的答復(fù)》（〔2005〕執(zhí)他字第16號(hào)）
廣東省高級(jí)人民法院：
你院（2004）粵高法執(zhí)督字第384號(hào)《關(guān)于康永賢等13人執(zhí)行異議請(qǐng)示案》收悉，經(jīng)研究，現(xiàn)答復(fù)如下：
《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》（法釋[2002]16號(hào)）第二條關(guān)于已交付購(gòu)買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)的消費(fèi)者權(quán)利應(yīng)優(yōu)先保護(hù)的規(guī)定，是為了保護(hù)個(gè)人消費(fèi)者的居住權(quán)而設(shè)置的，即購(gòu)房應(yīng)是直接用于滿足其生活居住需要，而不是用于經(jīng)營(yíng)，不應(yīng)作擴(kuò)大解釋。
特此函復(fù)
2005年12月25日
七、建筑工程律師建議
本案中，一審和二審法院均根據(jù)最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》和2015年《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第29條的規(guī)定認(rèn)為，涉案房屋屬于商業(yè)用房而非商品房，案外人不是消費(fèi)者，故不滿足上述法規(guī)的要求，案外人對(duì)涉案房屋的民事權(quán)利不足以對(duì)抗承包人的優(yōu)先受償權(quán)。
2015年《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第28條僅規(guī)定了一般房屋買受人的物權(quán)期待權(quán)，但該類情形并不具有優(yōu)先于抵押權(quán)的保證居住權(quán)的價(jià)值基礎(chǔ)。即一般不動(dòng)產(chǎn)買受人即便符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第28條的規(guī)定，也不能對(duì)抗承包人的優(yōu)先受償權(quán)。