法院如何認(rèn)定建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的約定放棄-內(nèi)江市東興建筑有限公司與新疆萬(wàn)森房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)糾紛案【(2020)兵07民初1號(hào)】
一、裁判要旨
雖然承包人協(xié)議中放棄了工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，但該放棄行為致使其未能足額支付農(nóng)民工工資，未能保證農(nóng)民工的生存利益，則該放棄承諾不能認(rèn)定有效，承包人仍然享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。
二、基本案情
原告：內(nèi)江市東興建筑工程有限公司。
被告：新疆萬(wàn)森房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。
第三人：新疆烏蘇農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司。
第三人：新疆中潤(rùn)達(dá)融資擔(dān)保有限公司。
2015年5月19日，原、被告簽訂了兩份《建設(shè)工程施工合同》，約定，原告對(duì)被告開(kāi)發(fā)的位于新疆奎屯市磚混多層住宅樓及地下車(chē)庫(kù)和11＃、12＃、13＃住宅樓及14＃綜合樓等建設(shè)工程進(jìn)行施工。2017年4月14日，原、被告又簽訂了一份《建設(shè)工程補(bǔ)充協(xié)議》，就上述兩份《建設(shè)工程施工合同》中相關(guān)事項(xiàng)作了補(bǔ)充約定，兩份《建設(shè)工程施工合同》的施工工期均為2016年5月6日至2017年11月30日。
2016年12月12日，被告向?yàn)跆K農(nóng)商銀行借款1350萬(wàn)元，以奎屯市綠荷里46棟至58棟的在建工程進(jìn)行抵押，并辦理抵押權(quán)登記。
2016年12月27日，烏蘇農(nóng)商銀行（甲方）、中潤(rùn)達(dá)公司（乙方）、萬(wàn)森公司（丙方）、奎屯百和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（丁方）、東興公司（戊方）五方簽訂了一份協(xié)議書(shū)，內(nèi)容為：丙方在奎屯市綠荷里開(kāi)發(fā)建設(shè)的綠荷里小區(qū)“錦繡花園"項(xiàng)目的商品房，因丙方以該項(xiàng)目土地使用權(quán)抵押向甲方借款，同時(shí)以該項(xiàng)目土地使用權(quán)輪候向乙方提供反擔(dān)保抵押?，F(xiàn)因丙方無(wú)力償還甲方的貸款以及乙方的代償款1087萬(wàn)元，致使該項(xiàng)目土地使用權(quán)無(wú)法解除，進(jìn)而無(wú)法辦理商品房預(yù)售手續(xù)。為使該項(xiàng)目達(dá)到預(yù)售條件以及順利竣工銷(xiāo)售，以上各方共同約定，甲方、乙方首先共同解除該項(xiàng)目土地使用權(quán)的抵押，丙方將取得預(yù)售許可證的在建工程抵押給甲方后，甲方為丙方辦理1350萬(wàn)元借新還舊貸款，并在該項(xiàng)目實(shí)際承建人趙東提供甲方認(rèn)可的擔(dān)保條件下，以趙東名義發(fā)放650萬(wàn)元新增貸款。經(jīng)甲、乙、丙、丁、戊五方充分協(xié)商，簽訂本協(xié)議供五方執(zhí)行?！谒臈l第（三）款約定：商品房銷(xiāo)售款20%資金用于銷(xiāo)售商品房應(yīng)交納的各項(xiàng)稅費(fèi)（如商品房銷(xiāo)售稅金、勞保統(tǒng)籌、城市配套費(fèi)、農(nóng)民工保證金、銷(xiāo)售傭金等，詳見(jiàn)附件）；70%款項(xiàng)用于償還丙方及趙東在甲方處的貸款本息（其中：50%用于歸還丙方貸款本息，另外50%用于歸還趙東名下貸款本息）；10%款項(xiàng)用于償還乙方的代償款，直到貸款本息及代償款還清為止。第七條第（二）款約定：經(jīng)各方確認(rèn)，因履行本協(xié)議或其他協(xié)議而在丙方、戊方之間產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)關(guān)系由雙方自行解決，與其他各方無(wú)關(guān)，不影響甲方的抵押權(quán)及乙方代償款的受償權(quán)，戊方同意放棄對(duì)該在建工程抵押物主張任何形式的優(yōu)先權(quán)（如有）。第（三）款約定：丙方償還甲方貸款本息及乙方的代償款后，銷(xiāo)售款必須用于支付戊方的工程款，甲方繼續(xù)監(jiān)管丙方在甲方開(kāi)設(shè)的銷(xiāo)售結(jié)算賬戶，確保戊方收回95%的工程款、商品房銷(xiāo)售稅金、勞保統(tǒng)籌、城市配套費(fèi)、農(nóng)民工保證金、銷(xiāo)售傭金結(jié)清后，本協(xié)議自行終止。
2017年10月20日，烏蘇農(nóng)商銀行（甲方）、中潤(rùn)達(dá)公司（乙方）、萬(wàn)森公司（丙方）、奎屯百和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（丁方）、東興公司（戊方）五方又簽訂了一份補(bǔ)充協(xié)議書(shū)，內(nèi)容為：甲、乙、丙、丁、戊五方于2016年12月27日簽訂的《協(xié)議書(shū)》涉及的奎屯市綠荷里開(kāi)發(fā)建設(shè)的綠荷里小區(qū)“錦繡花園"項(xiàng)目商品房被奎屯市人民法院查封，影響到未建項(xiàng)目工程不能按期開(kāi)工和商品房如期銷(xiāo)售，為保障項(xiàng)目工程竣工驗(yàn)收和銷(xiāo)售，以維護(hù)各方權(quán)益，經(jīng)甲、乙、丙、丁、戊五方充分協(xié)商，簽訂本補(bǔ)充協(xié)議供各方執(zhí)行。一、已抵押給甲方的房屋（詳見(jiàn)房屋他項(xiàng)權(quán)證及抵押清單）銷(xiāo)售款按原協(xié)議第四條分配比例執(zhí)行。二、未辦理抵押登記的房屋及地下車(chē)位（詳見(jiàn)預(yù)售房屋清單）銷(xiāo)售款15%資金用于銷(xiāo)售商品房應(yīng)交納的各項(xiàng)稅費(fèi)；40%款項(xiàng)用于償還丙方及趙東在甲方處的貸款本息（其中：50%用于歸還丙方貸款本息，另外50%用于歸還趙東名下貸款本息）；20%款項(xiàng)用于支付戊方（實(shí)際承建人趙東）工程款；10%款項(xiàng)用于償還乙方的代償款；15%款項(xiàng)劃轉(zhuǎn)至奎屯市人民法院，用于支付丙方案件執(zhí)行款。三、如丙方償還完甲方貸款本息（包括實(shí)際承建人趙東個(gè)人貸款）后，甲方所占的銷(xiāo)售款份額60%分?jǐn)偨o戊方（實(shí)際承建人趙東）用于支付戊方的工程款，剩余40%份額按本協(xié)議第二條其他各方占比分?jǐn)?。四、上述各方如其中一方先受償完畢，其所占份額按照其他各方所占比例分?jǐn)?，以此?lèi)推。五、甲方收清丙方及趙東（實(shí)際承建人）全部貸款本息后，繼續(xù)監(jiān)管丙方在甲方開(kāi)設(shè)的銷(xiāo)售結(jié)算賬戶，確保乙方代償款結(jié)清、戊方（實(shí)際承建人趙東）收回95%的工程款及商品房銷(xiāo)售稅金、勞保統(tǒng)籌、城市配套費(fèi)、農(nóng)民工保證金、銷(xiāo)售傭金結(jié)清后，以及丙方在奎屯市人民法院現(xiàn)有案件實(shí)際可執(zhí)行款到位后，本協(xié)議自行終止或各方協(xié)議終止。
2017年11月23日，何海方等9個(gè)勞務(wù)隊(duì)217人就涉訴工程拖欠勞務(wù)費(fèi)4,573,600元向新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)第七師勞動(dòng)保障監(jiān)察支隊(duì)投訴。新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)第七師勞動(dòng)保障監(jiān)察支隊(duì)鑒于東興公司與萬(wàn)森公司通過(guò)訴訟程序解決糾紛，不再繼續(xù)受理此案，并于2018年9月16日結(jié)案。
東興公司當(dāng)庭認(rèn)可一審法院于2019年8月5日作出的（2018）兵07民初8號(hào)民事判決書(shū)中確定的優(yōu)先受償權(quán)數(shù)額39,311,100.1元（價(jià)格鑒定意見(jiàn)53,265,368.85元-回復(fù)已調(diào)整造價(jià)31,875.68元-回復(fù)已調(diào)整造價(jià)663,093.59元-回復(fù)已調(diào)整造價(jià)2,158,288.48元-已售商品房6,790,619元-已付工程款4,310,392元），并同意上述所列項(xiàng)目的扣減。
東興公司向法院提出訴訟請(qǐng)求：1.判決確認(rèn)其就被告拖欠其工程款46608682元的奎屯市綠荷里錦繡花園項(xiàng)目1＃、2＃、3＃、4＃磚混多層住宅樓，11＃、12＃、13＃、14?？蚣軜羌暗叵萝?chē)庫(kù)建設(shè)工程享有優(yōu)先受償權(quán)；2.鑒定費(fèi)356000元及訴訟產(chǎn)生的費(fèi)用等由被告承擔(dān)。
三、裁判結(jié)果
重審一審法院判決如下：一、原告內(nèi)江市東興建筑工程有限公司就被告新疆萬(wàn)森房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)的位于奎屯市39,311,100.1元工程價(jià)款范圍內(nèi)享有優(yōu)先受償權(quán)；二、被告新疆萬(wàn)森房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)支付原告內(nèi)江市東興建筑工程有限公司鑒定費(fèi)損失300,260.62元；三、駁回原告內(nèi)江市東興建筑工程有限公司其他訴訟請(qǐng)求。
四、爭(zhēng)議焦點(diǎn)
（一）東興公司對(duì)其已施工完畢的工程量?jī)r(jià)款是否享有優(yōu)先受償權(quán)。
（二）若東興公司享有優(yōu)先受償權(quán)，工程價(jià)款數(shù)額是多少。
五、裁判理由
（一）東興公司對(duì)其已施工完畢的工程量?jī)r(jià)款是否享有優(yōu)先受償權(quán)。
法院認(rèn)為，東興公司與萬(wàn)森公司簽訂的《建設(shè)工程施工合同》系雙方真實(shí)意思表示，合法有效，雙方均應(yīng)依約履行義務(wù)。合同簽訂后，東興公司按照合同約定進(jìn)行了施工，萬(wàn)森公司并未支付相應(yīng)的工程款，雖然雙方約定涉案工程資金由承包人東興公司自籌，但涉案工程被萬(wàn)森公司抵押擔(dān)保貸款，且萬(wàn)森公司無(wú)力償還貸款，涉案工程曾被多家法院查封，該事實(shí)足以造成東興公司不安。建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)制度的設(shè)計(jì)是從保護(hù)承包人的利益，最終保障農(nóng)民工等勞動(dòng)者的生存利益?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ返诙龡l規(guī)定：“發(fā)包人與承包人約定放棄或者限制建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，損害建筑工人利益，發(fā)包人根據(jù)該約定主張承包人不享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的，人民法院不予支持。"結(jié)合本案查明的事實(shí)，雖然東興公司在2016年12月27日五方簽訂的協(xié)議書(shū)中放棄了工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，但該放棄行為致使其未能足額支付農(nóng)民工工資，未能保障農(nóng)民工的生存利益，從而引發(fā)217名農(nóng)民工向新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)第七師勞動(dòng)保障監(jiān)察支隊(duì)投訴，該放棄承諾不能認(rèn)定有效。雖然涉案工程未完工，但萬(wàn)森公司對(duì)東興公司已完工的工程質(zhì)量并未提出異議，且建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的基礎(chǔ)權(quán)利源于工程款債權(quán)，綜合以上因素，東興公司享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。
（二）若東興公司享有優(yōu)先受償權(quán)，工程價(jià)款數(shù)額是多少。
法院根據(jù)東興公司的申請(qǐng)，委托《兵團(tuán)法院對(duì)外委托鑒定人名冊(cè)》中的鑒定機(jī)構(gòu)新疆鈞天價(jià)格評(píng)估有限公司對(duì)涉案已完工的工程量及工程造價(jià)進(jìn)行了鑒定，鑒定意見(jiàn)作出后，萬(wàn)森公司提出異議，鑒定機(jī)構(gòu)也給予了回復(fù)，本院在庭前會(huì)議中組織三方當(dāng)事人對(duì)工程施工圖紙等鑒定材料進(jìn)行了充分的質(zhì)證，而且鑒定人員亦出庭接受了法庭質(zhì)詢。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二十七條第二款“對(duì)有缺陷的鑒定結(jié)論，可以通過(guò)補(bǔ)充鑒定、重新質(zhì)證或者補(bǔ)充質(zhì)證等方法解決的，不予重新鑒定"的規(guī)定，新疆鈞天價(jià)格評(píng)估有限公司出具的鑒定意見(jiàn)合法有效，可以作為東興公司已完工工程量及工程造價(jià)的依據(jù)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》第二條規(guī)定：“消費(fèi)者交付購(gòu)買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買(mǎi)受人。"因萬(wàn)森公司以房抵債的房屋并未完工交付，萬(wàn)森公司以房抵債的行為是債務(wù)變更而非債務(wù)更新，系雙方當(dāng)事人另行增加的一種清償債務(wù)的履行方式，而非原金錢(qián)給付債務(wù)的消滅，且牛玉憲、陸委、趙東亦不是上述法律規(guī)定的消費(fèi)者，不能對(duì)抗承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，故本案中萬(wàn)森公司以房抵債的商品房不適用上述法律規(guī)定。該批復(fù)第三條規(guī)定:“建筑工程價(jià)款包括承包人為建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報(bào)酬、材料款等實(shí)際支出的費(fèi)用，不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失。"由此，東興公司應(yīng)享有的優(yōu)先受償權(quán)數(shù)額為48,300,653.1元（價(jià)格鑒定意見(jiàn)53,265,368.85元-回復(fù)已調(diào)整造價(jià)31,875.68元-回復(fù)已調(diào)整造價(jià)663,093.59元-回復(fù)已調(diào)整造價(jià)2,158,288.48元-已售商品房2,111,458元）。但因東興公司當(dāng)庭表示認(rèn)可優(yōu)先受償權(quán)的數(shù)額是39,311,100.1元，系當(dāng)事人對(duì)自己權(quán)利的處分，不違反法律規(guī)定，本院予以支持。故東興公司就其施工的涉案工程應(yīng)付工程款享有優(yōu)先受償權(quán)數(shù)額為39,311,100.1元。關(guān)于東興公司預(yù)付的鑒定費(fèi)356,000元,系東興公司因訴訟產(chǎn)生的損失，應(yīng)由原被告按照勝訴比例承擔(dān)，故萬(wàn)森公司應(yīng)支付東興公司鑒定費(fèi)300,260.62元。
《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》第一條規(guī)定：“人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。"故本案東興公司對(duì)建設(shè)工程價(jià)款所享有的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于第三人的抵押權(quán)。
六、相關(guān)法律規(guī)定
（一）《中華人民共和國(guó)民法典》
第四百一十四條 同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，拍賣(mài)、變賣(mài)抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款依照下列規(guī)定清償：
（一）抵押權(quán)已經(jīng)登記的，按照登記的時(shí)間先后確定清償順序；
（二）抵押權(quán)已經(jīng)登記的先于未登記的受償；
（三）抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償。
其他可以登記的擔(dān)保物權(quán)，清償順序參照適用前款規(guī)定。
第八百零七條 發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除根據(jù)建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣(mài)外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以請(qǐng)求人民法院將該工程依法拍賣(mài)。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先受償。
（二）《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋(一)》
第三十六條 承包人根據(jù)民法典第八百零七條規(guī)定享有的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。
第四十二條 發(fā)包人與承包人約定放棄或者限制建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，損害建筑工人利益，發(fā)包人根據(jù)該約定主張承包人不享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的，人民法院不予支持。
七、深圳建設(shè)工程律師建議
建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)源于法定而無(wú)需登記，不具有公示性，所以工程其他權(quán)利人很難知曉建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的狀況。建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)，不論該抵押權(quán)是否成立在先。
（一）承包人放棄建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的效力
建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)是否可以放棄，理論界較少論及，實(shí)務(wù)界對(duì)此問(wèn)題的處理方式也不一致，主要有兩種相反觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)可以放棄有違建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)條款“勞動(dòng)報(bào)酬絕對(duì)優(yōu)先、保證承包人回籠資金”的立法目的；雖然雙方的地位形式上是平等的，但由于經(jīng)濟(jì)地位的差異，事實(shí)上構(gòu)成一方對(duì)另一方的強(qiáng)制，合同的內(nèi)容并不能體現(xiàn)真正的平等。從社會(huì)防范的角度來(lái)看，如果這種權(quán)利不能放棄，那么對(duì)于抵押貸款人乃至建筑物受讓人來(lái)說(shuō)，完全可以采取預(yù)先防范措施保護(hù)其權(quán)利；而承認(rèn)可以預(yù)先放棄工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，表面看來(lái)是尊重當(dāng)事人的意思自治，但是實(shí)質(zhì)上對(duì)于參與工程建設(shè)的工人等債權(quán)人來(lái)說(shuō)，則往往無(wú)法得知這種權(quán)利是否已經(jīng)被放棄而無(wú)法采取防范措施。
第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)首先是工程價(jià)款債權(quán)，基于對(duì)當(dāng)事人意思自治的保護(hù)可以放棄。主張優(yōu)先受償權(quán)不能放棄的觀點(diǎn)認(rèn)為建筑施工企業(yè)的放棄行為直接影響到工人工資的發(fā)放、材料商貨款的回籠等。這種理由不能成立。上述款項(xiàng)的支付，受到勞動(dòng)法、勞動(dòng)合同法、合同法等法律保護(hù)，自有其救濟(jì)途徑，將其完全歸于優(yōu)先受償權(quán)的實(shí)現(xiàn)，過(guò)分夸大了該權(quán)利的效應(yīng)，也弱化了其他法律對(duì)民事權(quán)利的救濟(jì)。
建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)為優(yōu)先權(quán)，優(yōu)先權(quán)是指在某個(gè)特殊債權(quán)關(guān)系中債權(quán)人依照法律的規(guī)定而對(duì)債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)所享有的優(yōu)先于一般債權(quán)人受償?shù)臋?quán)利。就債務(wù)人不特定的總財(cái)產(chǎn)上所享有的優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利稱為一般優(yōu)先權(quán)；而對(duì)債務(wù)人的特定財(cái)產(chǎn)上所享有的優(yōu)先權(quán)稱為特別優(yōu)先權(quán)。優(yōu)先權(quán)是法律規(guī)定賦予某些特種債權(quán)或者其他權(quán)利的一種特殊效力，保障該權(quán)利能夠較之普通債權(quán)而優(yōu)先實(shí)現(xiàn)。優(yōu)先權(quán)并非單獨(dú)存在的一類(lèi)權(quán)利，而僅是對(duì)某些權(quán)利的法律效力的加強(qiáng)，其性質(zhì)仍未完全脫離其所強(qiáng)化的權(quán)利本身?；貧w到建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)，其為保障承包人工程款優(yōu)先于其他債權(quán)得到執(zhí)行，從屬于工程款債權(quán)，屬于當(dāng)事人可以自行商議的范圍，可以約定放棄。
（二）承包人放棄建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的范圍
建設(shè)工程施工合同中，隨著人工以及物料價(jià)格的上漲，涉及的金額越來(lái)越大，容易導(dǎo)致發(fā)包人資金不足以支撐后續(xù)建設(shè)。為了工程的順利建設(shè)，發(fā)包人會(huì)采取多種方式進(jìn)行融資盤(pán)活項(xiàng)目，部分發(fā)包人甚至選擇轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目解套，這個(gè)時(shí)候承包人的建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)是他們必須繞過(guò)的障礙，實(shí)踐中會(huì)要求承包人向債權(quán)人簽暑放棄建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的書(shū)面文件。同時(shí)債權(quán)人特別是銀行為保障債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，會(huì)要求對(duì)在建工程設(shè)定抵押權(quán)。
債權(quán)人要求承包人放棄建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)，目的在于充分保障其債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，而承包人并不必然反對(duì)放棄建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)，只是擔(dān)心放棄建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)后工程價(jià)款債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。如果承包人仍然擁有建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的，法定的受償順位優(yōu)先于債權(quán)人的債權(quán)和抵押權(quán)，嚴(yán)重干擾債權(quán)人實(shí)現(xiàn)其債權(quán)；如果承包人放棄了建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)，承包人的工程價(jià)款債權(quán)得不到保障，直接影響到在建工程的施工及竣工。為兼顧各方利益，通行的做法是承包人部分放棄建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)。
部分放棄建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)，既可以約定放棄的金額，也可以約定放棄針對(duì)具體建筑的優(yōu)先受償權(quán)。本案中名為約定放棄具體金額，實(shí)為放棄特定建筑物的優(yōu)先受償權(quán)。第一種情況下，由于承包人放棄的金額具體確定，法院較容易處理；第二種情況下，則應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況計(jì)算特定建筑的工程造價(jià)、已付工程款等信息，最終得出承包人放棄優(yōu)先受償權(quán)保障的工程款金額。
承包人放棄部分建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的情況下，仍然保留其他部分的優(yōu)先權(quán)利，債權(quán)人的要求并不對(duì)承包人權(quán)利造成實(shí)際的侵害，且由于新的資金進(jìn)入保障了工程建設(shè)，反而有利于承包人工程款債權(quán)得到實(shí)現(xiàn)，符合立法本意。實(shí)務(wù)中，多地高級(jí)人民法院認(rèn)為承包人的建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)只及于其所承建的建筑物，不及于土地使用權(quán)。而在建工程的抵押，遵循房地一體的模式同時(shí)設(shè)立抵押權(quán),債權(quán)人是銀行并設(shè)立抵押權(quán)的情況下，根據(jù)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問(wèn)題的通知》規(guī)定，“房地產(chǎn)抵押價(jià)值由抵押當(dāng)事人協(xié)商議定，或者由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估”且“房地產(chǎn)管理部門(mén)不得要求抵押當(dāng)事人委托評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值”。由于在建工程抵押尚有許多不確定因素，所以銀行在核定抵押物價(jià)值與實(shí)際可貸款額度的折率時(shí)應(yīng)從緊把關(guān)，一般在建工程抵押折率應(yīng)控制在60%以內(nèi)，承包人和銀行的債權(quán)都能較好地實(shí)現(xiàn)。
承包人還可以與發(fā)包方、債權(quán)人約定放棄優(yōu)先受償權(quán)的條件。發(fā)包方或者債權(quán)人滿足約定條件的情況下，承包人的債權(quán)已經(jīng)得到了實(shí)現(xiàn)或者部分實(shí)現(xiàn)，所以放棄相應(yīng)部分的建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)對(duì)承包人沒(méi)有損失或者損失不大。
（三）承包人放棄建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的順位問(wèn)題
參照最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》(已失效),該文件規(guī)定了優(yōu)先受償權(quán)的優(yōu)先的順位，發(fā)包方就建設(shè)工程拍賣(mài)償還債務(wù)的順序?yàn)椋航桓顿?gòu)買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項(xiàng)消費(fèi)者、建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)、普通債權(quán)。交付購(gòu)買(mǎi)商品房的大部分款項(xiàng)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，一般為支付了50%以上的購(gòu)房款，且消費(fèi)者應(yīng)符合《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》中對(duì)“消費(fèi)者”的定義。
承包人可以約定放棄優(yōu)先受償權(quán)，當(dāng)然也可以約定放棄優(yōu)先受償權(quán)的順位。承包人放棄的方式，可以分為絕對(duì)放棄和相對(duì)放棄。
1.絕對(duì)放棄是指承包人放棄優(yōu)先受償權(quán)的順位不針對(duì)特定的對(duì)象，而是不帶條件地使工程款債權(quán)成為普通債權(quán)的行為，向所有在后的權(quán)利人放棄其順位；承包人轉(zhuǎn)變成最后順位的普通債權(quán)人。該種情況一般為發(fā)包人和承包人在《建設(shè)工程施工合同》或者《補(bǔ)充協(xié)議》中約定承包人建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)是否放棄，放棄的范圍等，既可以事先放棄，也可以事后放棄。承包人絕對(duì)放棄優(yōu)先受償權(quán)，將工程款債權(quán)降級(jí)為普通債權(quán)，嚴(yán)重威脅承包人工程款債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，除非發(fā)包人或者第三方已經(jīng)支付了大部分的工程款或者另行提供擔(dān)保，否則工程款債權(quán)有重大落空可能。
2.相對(duì)放棄是指承包人放棄優(yōu)先受償權(quán)的順位僅針對(duì)某一后順位的特定對(duì)象而放棄其在先順位，此種情況下后順位債權(quán)清償?shù)捻樜惶崆?，相?duì)放棄不得損害承包方與特定對(duì)象之外其他債權(quán)人的利益，所以該種情況下兩個(gè)順位的權(quán)利更換應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)中間順位的權(quán)利人同意，否則對(duì)外不發(fā)生效力，對(duì)內(nèi)則無(wú)意義。實(shí)踐中，相對(duì)放棄針對(duì)的特定對(duì)象為抵押權(quán)人，抵押權(quán)為僅次于建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的次級(jí)順位，對(duì)抵押權(quán)人承諾放棄建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)，抵押權(quán)人的債權(quán)得到了保證，又不會(huì)影響到其他債權(quán)人的利益。
建設(shè)工程發(fā)包人直接分包的工程，分包人擁有建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)，可以和承包人的優(yōu)先受償權(quán)分別處理。如果建設(shè)工程存在多個(gè)抵押權(quán)，承包人僅針對(duì)某一債權(quán)人相對(duì)放棄了建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)，且該抵押權(quán)受償次序上落后于其他抵押權(quán)，具體情況具體分析。根據(jù)《民法典》第414條，同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，拍賣(mài)、變賣(mài)抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款依照下列規(guī)定清償：(一)抵押權(quán)已經(jīng)登記的，按照登記的時(shí)間先后確定清償順序；(二)抵押權(quán)已經(jīng)登記的先于未登記的受償；(三)抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償。其他可以登記的擔(dān)保物權(quán)，清償順序參照適用前款規(guī)定。即建設(shè)工程上存在多個(gè)已登記抵押權(quán)的，應(yīng)按抵押權(quán)設(shè)定的先后次序受償，先登記的抵押權(quán)人有較后登記的抵押權(quán)人優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，當(dāng)然抵押權(quán)的順位并不是一成不變的，法律規(guī)定抵押權(quán)可以讓與、變更和拋棄等。抵押權(quán)順位制度的本質(zhì)就是抵押權(quán)人依照順序所能獲得分配的受償金額，如果承包人針對(duì)后順位的抵押權(quán)人做出了放棄建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的意思表示，那么后次序抵押權(quán)人轉(zhuǎn)變成優(yōu)先于其他次序的抵押權(quán)人。按照《民法典》的規(guī)定，在財(cái)產(chǎn)不足以清償全部債權(quán)的情況下，后次序的抵押權(quán)人的債權(quán)不一定能得到實(shí)現(xiàn)，但是由于承包人針對(duì)其放棄了建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)，其抵押權(quán)反而得到了充分保障。一般情況下，后次序抵押權(quán)人設(shè)定的利息較高，違約金也高，若使其次序優(yōu)先，會(huì)損害到其他抵押權(quán)人的利益，所以承包人放棄的部分應(yīng)當(dāng)以發(fā)包人未支付工程款并且不高于該抵押權(quán)人所擁有的債權(quán)為限度，且視為承包人與該債權(quán)人更換順位，這樣后于建設(shè)工程優(yōu)先受償?shù)牡盅簷?quán)及其他債權(quán)的，無(wú)論怎么樣，必須先實(shí)現(xiàn)建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)，所以就未支付部分放棄建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)，不損害各方利益，同時(shí)承包人替代了債權(quán)人的順位，受償次序在先設(shè)定抵押權(quán)之后而在普通債權(quán)之前，也未損害其他方利益。如承包人部分放棄建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)之后仍有剩余工程款的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為該部分仍舊可以按照法律規(guī)定的順位主張優(yōu)先受償權(quán)。
（四）承包人放棄建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的限制
建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)作為一種權(quán)利內(nèi)容，可以根據(jù)權(quán)利人的意思自治放棄。但是建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)本身具有特殊性。承包人對(duì)其承建的建設(shè)工程享有優(yōu)先受償權(quán)，目的在于解決拖欠工程款問(wèn)題，對(duì)于保障承包人工程款債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，解決拖欠工程款問(wèn)題，保障勞務(wù)工人的報(bào)酬和社會(huì)秩序的穩(wěn)定具有積極意義。所以建設(shè)工程優(yōu)先有償權(quán)和一般的私權(quán)利不同，其不僅保護(hù)承包人的個(gè)人利益，更需要保護(hù)廣大建設(shè)工人的公共利益，所以法律對(duì)該權(quán)利的放棄必須設(shè)置一定的條件。《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋(一)》(法釋〔2020〕25號(hào))第42條規(guī)定，發(fā)包人與承包人約定放棄或者限制建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，損害建筑工人利益，發(fā)包人根據(jù)該約定主張承包人不享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的，人民法院不予支持。法律限制承包人放棄建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)原因在于，《民事訴訟法》《勞動(dòng)法》及《保障農(nóng)民工工資支付條例》等相關(guān)法律規(guī)定，法律應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保護(hù)工人工資和其他勞動(dòng)報(bào)酬。若允許施工企業(yè)隨意放棄優(yōu)先受償權(quán)，則有可能承包人與發(fā)包人之間進(jìn)行串通損害建筑工人的利益，就有悖于法律保護(hù)勞動(dòng)者利益的宗旨。
（五）建議
建筑行業(yè)中，發(fā)包人占著絕對(duì)的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，如果承包人收到發(fā)包人要求承包人放棄建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的，應(yīng)當(dāng)區(qū)別對(duì)待。
發(fā)包人資信良好，按照《建設(shè)工程施工合同》約定及時(shí)支付工程款，目前只是由于資金周轉(zhuǎn)不暢出現(xiàn)資金短缺的，為了滿足發(fā)包人的融資要求而放棄建設(shè)優(yōu)先受償權(quán)的，則承包人可以部分放棄優(yōu)先受償權(quán)，進(jìn)一步可以約定附工程款支付條件的放棄，或者發(fā)包人與承包人以及債權(quán)人簽訂三方協(xié)議，約定發(fā)包人的融資款只能用于支付承包人的工程款，或者要求發(fā)包人及第三方提供擔(dān)保，保證承包人工程款的實(shí)現(xiàn)。
發(fā)包人資信不良，完全依靠承包人墊資進(jìn)行工程項(xiàng)目建設(shè)，或者未支付大部分工程款的，這個(gè)時(shí)候承包人如果放棄建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的，則其工程款債權(quán)的實(shí)現(xiàn)存在巨大的風(fēng)險(xiǎn)，建議不能放棄建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)，只有這樣才能保證承包人最起碼的權(quán)利，無(wú)論發(fā)包人外面存在多少債權(quán)，包括抵押權(quán)等擔(dān)保物權(quán)，也不會(huì)影響承包人工程款優(yōu)先權(quán)的行使。
如果發(fā)包人采取威脅等手段脅迫承包人做出放棄的書(shū)面承諾，承包人應(yīng)當(dāng)做好證據(jù)的收集，包括招標(biāo)文件、投標(biāo)文件，開(kāi)發(fā)商要求放棄的函件、施工單位不同意的書(shū)面答復(fù)，施工過(guò)程中產(chǎn)生的會(huì)議紀(jì)要等文件，在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候或者發(fā)包人產(chǎn)生財(cái)務(wù)危機(jī)之時(shí)，向法院申請(qǐng)行使撤銷(xiāo)權(quán)。
需要注意的是，從現(xiàn)有的材料不能表明法院都支持承包人建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的約定放棄，所以債權(quán)人，特別是銀行，在發(fā)放貸款的時(shí)候需嚴(yán)格把控風(fēng)險(xiǎn)，避免不確定性帶來(lái)?yè)p失。