租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租賃協(xié)議是指出租人將標的物的占有權(quán)或控制權(quán)（附帶或不附帶購買選擇權(quán)）授予承租人以換取租金或其他給付的協(xié)議。租賃必為有償，若雙方并未約定租金，僅約定一方將物交由他方無償使用者即非租賃，而系借貸契約。
在以租抵債情形中，對債務(wù)金額有特別約定的，系租賃合同中租金給付方式的特別約定，不影響該合同系租賃合同的性質(zhì)。
為維護承租人預期利益，我國規(guī)定在租賃期間房屋發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的，租賃關(guān)系不隨之改變，且承租人有優(yōu)先購買權(quán)。
案例鏈接：
李建芝等與北京無極液壓工程有限公司合同糾紛二審民事；北京市第一中級人民法院；(2020)京01民終2174號
案情概述：
1998年，無極液壓公司成立，載明：同意將位于北京市門頭溝區(qū)石龍工業(yè)區(qū)龍園路1號203室40平方米的房屋提供給北京無極新技術(shù)發(fā)展公司使用。誠信機電公司向無極液壓公司出具《承諾書》，載明：根據(jù)誠信機電公司與無極液壓公司2004年5月26日簽訂的《房屋與土地租用合同》，誠信機電公司已與北京必成建筑工程公司于2004年8月27日簽訂《建設(shè)施工合同》，誠信機電公司承諾，在該工程竣工后至房屋及土地權(quán)屬過戶到無極液壓公司前，無極液壓公司對建成房屋享有無償使用的權(quán)利,落款日期為2004年8月28日。
后因誠信機電公司欠案外人債務(wù)，案外人申請執(zhí)行誠信機電公司財產(chǎn)，其名下房屋及土地被拍賣，拍賣前，本案李建芝未勘查現(xiàn)場。經(jīng)詢問，李建芝表示，其從拍賣公告上看到涉案房屋有租賃，但不清楚具體的租賃期限和租金給付情況，其以為有租賃只是一個格式性的提示。
后李建芝通過司法拍賣獲得涉案建筑物所有權(quán)，但因租賃關(guān)系存在，未能辦理過戶手續(xù)，李建芝以無極液壓公司與誠信機電公司之間《房屋與土地租用合同》并未租賃關(guān)系，不適用“買賣不破租賃”，應(yīng)當將房屋與土地過戶到李建芝名下。
爭議焦點：
《房屋與土地租用合同》是否符合租賃合同要件？能否適用“買賣不破租賃”？
裁判理由：
本案中，《房屋與土地租用合同》約定甲方擁有7658.8平方米土地及地上廠房，同時，拖欠乙方1110萬元債務(wù)，乙方有意承租甲方擁有的上述土地和廠房以沖抵甲方所欠債務(wù)，并約定了租期及具體租金數(shù)額，甲方仍需償還租金以外剩余的債務(wù)，故上述合同內(nèi)容符合租賃合同的構(gòu)成要件，關(guān)于1110萬元債務(wù)金額償付的約定系租賃合同中租金給付方式的特別約定，不影響該合同系租賃合同的性質(zhì)，一審法院確認《房屋與土地租用合同》系租賃合同正確，本院予以確認。
李建芝上訴主張上述合同為一般債權(quán)債務(wù)關(guān)系，使用權(quán)抵債的約定，對此本院認為，其主張的合同關(guān)系系雙方存在一般債權(quán)債務(wù)關(guān)系，債務(wù)人轉(zhuǎn)讓租賃物的使用收益權(quán)用于償還債務(wù)，但本案誠信機電公司并非轉(zhuǎn)讓租賃物的使用收益權(quán)用于償還債務(wù)，而是將具體的租金金額與債務(wù)金額相抵銷，故李建芝的主張與合同約定內(nèi)容不符，本院不予采信。
租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。故應(yīng)由李建芝繼續(xù)履行《房屋與土地租用合同》的合同義務(wù)。對無極液壓公司要求李建芝繼續(xù)履行《房屋與土地租用合同》至2024年6月1日的本訴請求，合同法第二百一十四條第一款規(guī)定，租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。故一審法院確認李建芝應(yīng)繼續(xù)履行《房屋與土地租用合同》至2024年5月31日正確，本院予以確認。李建芝要求確認《房屋與土地租用合同》無效，并據(jù)此要求騰退涉案土地及房屋，包括院落中的無證房在內(nèi)，支付房屋與土地占有使用費的訴訟請求，無法律依據(jù)，一審法院駁回其相應(yīng)反訴請求正確，本院予以確認。