租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租賃協(xié)議是指出租人將標(biāo)的物的占有權(quán)或控制權(quán)（附帶或不附帶購(gòu)買(mǎi)選擇權(quán)）授予承租人以換取租金或其他給付的協(xié)議。租賃必為有償，若雙方并未約定租金，僅約定一方將物交由他方無(wú)償使用者即非租賃，而系借貸契約。
在以租抵債情形中，對(duì)債務(wù)金額有特別約定的，系租賃合同中租金給付方式的特別約定，不影響該合同系租賃合同的性質(zhì)。
為維護(hù)承租人預(yù)期利益，我國(guó)規(guī)定在租賃期間房屋發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的，租賃關(guān)系不隨之改變，且承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
案例鏈接：
李建芝等與北京無(wú)極液壓工程有限公司合同糾紛二審民事；北京市第一中級(jí)人民法院；(2020)京01民終2174號(hào)
案情概述：
1998年，無(wú)極液壓公司成立，載明：同意將位于北京市門(mén)頭溝區(qū)石龍工業(yè)區(qū)龍園路1號(hào)203室40平方米的房屋提供給北京無(wú)極新技術(shù)發(fā)展公司使用。誠(chéng)信機(jī)電公司向無(wú)極液壓公司出具《承諾書(shū)》，載明：根據(jù)誠(chéng)信機(jī)電公司與無(wú)極液壓公司2004年5月26日簽訂的《房屋與土地租用合同》，誠(chéng)信機(jī)電公司已與北京必成建筑工程公司于2004年8月27日簽訂《建設(shè)施工合同》，誠(chéng)信機(jī)電公司承諾，在該工程竣工后至房屋及土地權(quán)屬過(guò)戶到無(wú)極液壓公司前，無(wú)極液壓公司對(duì)建成房屋享有無(wú)償使用的權(quán)利,落款日期為2004年8月28日。
后因誠(chéng)信機(jī)電公司欠案外人債務(wù)，案外人申請(qǐng)執(zhí)行誠(chéng)信機(jī)電公司財(cái)產(chǎn)，其名下房屋及土地被拍賣(mài)，拍賣(mài)前，本案李建芝未勘查現(xiàn)場(chǎng)。經(jīng)詢問(wèn)，李建芝表示，其從拍賣(mài)公告上看到涉案房屋有租賃，但不清楚具體的租賃期限和租金給付情況，其以為有租賃只是一個(gè)格式性的提示。
后李建芝通過(guò)司法拍賣(mài)獲得涉案建筑物所有權(quán)，但因租賃關(guān)系存在，未能辦理過(guò)戶手續(xù)，李建芝以無(wú)極液壓公司與誠(chéng)信機(jī)電公司之間《房屋與土地租用合同》并未租賃關(guān)系，不適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”，應(yīng)當(dāng)將房屋與土地過(guò)戶到李建芝名下。
爭(zhēng)議焦點(diǎn)：
《房屋與土地租用合同》是否符合租賃合同要件？能否適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”？
裁判理由：
本案中，《房屋與土地租用合同》約定甲方擁有7658.8平方米土地及地上廠房，同時(shí)，拖欠乙方1110萬(wàn)元債務(wù)，乙方有意承租甲方擁有的上述土地和廠房以沖抵甲方所欠債務(wù)，并約定了租期及具體租金數(shù)額，甲方仍需償還租金以外剩余的債務(wù)，故上述合同內(nèi)容符合租賃合同的構(gòu)成要件，關(guān)于1110萬(wàn)元債務(wù)金額償付的約定系租賃合同中租金給付方式的特別約定，不影響該合同系租賃合同的性質(zhì)，一審法院確認(rèn)《房屋與土地租用合同》系租賃合同正確，本院予以確認(rèn)。
李建芝上訴主張上述合同為一般債權(quán)債務(wù)關(guān)系，使用權(quán)抵債的約定，對(duì)此本院認(rèn)為，其主張的合同關(guān)系系雙方存在一般債權(quán)債務(wù)關(guān)系，債務(wù)人轉(zhuǎn)讓租賃物的使用收益權(quán)用于償還債務(wù)，但本案誠(chéng)信機(jī)電公司并非轉(zhuǎn)讓租賃物的使用收益權(quán)用于償還債務(wù)，而是將具體的租金金額與債務(wù)金額相抵銷(xiāo)，故李建芝的主張與合同約定內(nèi)容不符，本院不予采信。
租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。故應(yīng)由李建芝繼續(xù)履行《房屋與土地租用合同》的合同義務(wù)。對(duì)無(wú)極液壓公司要求李建芝繼續(xù)履行《房屋與土地租用合同》至2024年6月1日的本訴請(qǐng)求，合同法第二百一十四條第一款規(guī)定，租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效。故一審法院確認(rèn)李建芝應(yīng)繼續(xù)履行《房屋與土地租用合同》至2024年5月31日正確，本院予以確認(rèn)。李建芝要求確認(rèn)《房屋與土地租用合同》無(wú)效，并據(jù)此要求騰退涉案土地及房屋，包括院落中的無(wú)證房在內(nèi)，支付房屋與土地占有使用費(fèi)的訴訟請(qǐng)求，無(wú)法律依據(jù)，一審法院駁回其相應(yīng)反訴請(qǐng)求正確，本院予以確認(rèn)。