有關(guān)于階段性保證責(zé)任與預(yù)告抵押登記失效的認(rèn)定，深圳擔(dān)保律師整合案例解析如下：
關(guān)鍵詞：民事；借款合同；階段性保證責(zé)任；深圳擔(dān)保律師；預(yù)告抵押登記；失效
裁判要旨：
預(yù)告登記權(quán)利人是否就抵押財(cái)產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)，主要審查是否辦理建筑物所有權(quán)首次登記、預(yù)告登記是否失效兩個(gè)要件。
人民法院在認(rèn)定預(yù)告登記失效中九十日起算點(diǎn)時(shí)，應(yīng)從預(yù)告登記權(quán)利人知道或應(yīng)當(dāng)知道能夠進(jìn)行抵押登記之日起計(jì)算。
基本案情：
2019年3月21日，貸款人農(nóng)業(yè)銀行某支行，與借款人、抵押人張某某，保證人某房地產(chǎn)公司簽訂了一份《個(gè)人購房擔(dān)保借款合同》，合同約定：張某某為購買來安縣漢河新區(qū)房產(chǎn)，向農(nóng)業(yè)銀行某支行按揭貸款53萬元。本合同下的擔(dān)保方式為階段性保證+抵押，某房地產(chǎn)公司提供階段性保證擔(dān)保，階段性保證自借款發(fā)放之日起至辦妥以貸款人為抵押權(quán)人的抵押登記手續(xù)后兩年之日止，為借款人的債務(wù)承擔(dān)連帶保證責(zé)任。張某某以案涉房產(chǎn)向農(nóng)業(yè)銀行某支行按揭貸款提供抵押擔(dān)保，并辦理了商品房抵押預(yù)告登記。合同約定了因借款人、擔(dān)保人違約致使貸款人采取訴訟方式實(shí)現(xiàn)債權(quán)的，借款人、擔(dān)保人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)貸款人為此支付的律師費(fèi)等費(fèi)用。
2019年4月3日，農(nóng)業(yè)銀行某支行出具的《借款憑證》載明：放款金額53萬元，貸款期限30年，執(zhí)行利率5.88%，逾期利率8.82%，借款人張某某。2020年9月4日，某房地產(chǎn)公司為案涉房產(chǎn)辦理了建筑物所有權(quán)首次登記，但至今房產(chǎn)未辦正式抵押登記手續(xù)。后張某某違約未按時(shí)歸還貸款本息。2021年7月19日，農(nóng)業(yè)銀行某支行支付安徽某律師事務(wù)所律師費(fèi)1000元。
原告中國農(nóng)業(yè)銀行某支行（以下簡稱農(nóng)業(yè)銀行某支行）訴稱：2019年3月21日，農(nóng)業(yè)銀行某支行與來安某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱某房地產(chǎn)公司）、張某某簽訂《個(gè)人購房擔(dān)保借款合同》，合同約定:貸款金額53萬元，期限30年。某房地產(chǎn)公司在辦妥抵押登記手續(xù)兩年內(nèi)承擔(dān)階段性保證責(zé)任，如借款人違約，貸款人有權(quán)提前行使擔(dān)保權(quán)，借款人、保證人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)貸款人為此支付的律師費(fèi)、差旅費(fèi)及其他實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用等條款。農(nóng)業(yè)銀行某支行依約于2019年4月3日向張某某發(fā)放貸款53萬元。張某某于2019年4月8日辦理了預(yù)購商品房抵押登記手續(xù)。后張某某違約未按時(shí)歸還貸款本息，截止至2021年6月20日，累計(jì)已拖欠貸款本息537045.42元。為此，請求法院判令：1.判令張某某償還其借款本息537045.42元，以后的利息按照合同約定計(jì)算至本息還清為止；2.農(nóng)業(yè)銀行某支行對案涉不動(dòng)產(chǎn)折價(jià)或拍賣、變賣所得價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)；3.某房地產(chǎn)公司對上述債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任；4.某房地產(chǎn)公司、張某某支付其律師費(fèi)1000元；5.某房地產(chǎn)公司、張某某承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。
裁判結(jié)果：
安徽省來安縣人民法院于2021年11月10日作出安徽省來安縣人民法院（2021）皖1122民初4028號民事判決：
一、張某某償還農(nóng)業(yè)銀行某支行借款本金519190元及相應(yīng)的利息；
二、某房地產(chǎn)公司對張某某上述借款及利息承擔(dān)連帶清償責(zé)任；
三、張某某、某房地產(chǎn)公司支付農(nóng)業(yè)銀行某支行律師費(fèi)1000元；
四、駁回農(nóng)業(yè)銀行某支行的其他訴訟請求。
宣判后，某房地產(chǎn)公司以其不應(yīng)承擔(dān)連帶清償責(zé)任為由，提起上訴。
安徽省滁州市中級人民法院于2022年3月29日作出（2022）皖11民終231號民事判決：駁回上訴，維持原判。
裁判理由：
法院生效裁判認(rèn)為，案涉《個(gè)人購房擔(dān)保借款合同》第三十五條約定階段性保證人承擔(dān)保證的期限是：辦妥以貸款人為抵押權(quán)人的抵押登記手續(xù)后兩年，系對階段性保證期限作出了特別約定。而本案中，案涉房屋并未辦理正式抵押登記手續(xù)，故某房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)對張某某的借款及利息承擔(dān)連帶清償責(zé)任。關(guān)于某房地產(chǎn)公司是否應(yīng)當(dāng)與張某某對農(nóng)業(yè)銀行某支行主張的律師費(fèi)承擔(dān)給付責(zé)任。根據(jù)案涉《個(gè)人購房擔(dān)保借款合同》第九條約定，某房地產(chǎn)公司保證范圍包括貸款本金及利息、罰息、律師費(fèi)等實(shí)現(xiàn)債權(quán)的一切費(fèi)用，某房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)與張某某對農(nóng)業(yè)銀行某支行主張的律師費(fèi)承擔(dān)給付責(zé)任。關(guān)于農(nóng)業(yè)銀行某支行是否享有優(yōu)先受償權(quán)的問題。本案中，涉案房屋所有權(quán)已完成首次登記，亦不存在預(yù)告登記失效等情形，農(nóng)業(yè)銀行某支行作為涉案房屋預(yù)告登記權(quán)利人，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民法典>有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》第五十二條第一款規(guī)定,農(nóng)業(yè)銀行某支行應(yīng)對涉案房屋享有優(yōu)先受償權(quán)，但是農(nóng)業(yè)銀行某支行并未就該部分上訴，系其對自己民事權(quán)利的處分，法院不予調(diào)整。
法律依據(jù)：
《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》（法釋〔2020〕28號）
第五十二條 當(dāng)事人辦理抵押預(yù)告登記后，預(yù)告登記權(quán)利人請求就抵押財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償，經(jīng)審查存在尚未辦理建筑物所有權(quán)首次登記、預(yù)告登記的財(cái)產(chǎn)與辦理建筑物所有權(quán)首次登記時(shí)的財(cái)產(chǎn)不一致、抵押預(yù)告登記已經(jīng)失效等情形，導(dǎo)致不具備辦理抵押登記條件的，人民法院不予支持；經(jīng)審查已經(jīng)辦理建筑物所有權(quán)首次登記，且不存在預(yù)告登記失效等情形的，人民法院應(yīng)予支持，并應(yīng)當(dāng)認(rèn)定抵押權(quán)自預(yù)告登記之日起設(shè)立。
當(dāng)事人辦理了抵押預(yù)告登記，抵押人破產(chǎn)，經(jīng)審查抵押財(cái)產(chǎn)屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，預(yù)告登記權(quán)利人主張就抵押財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)?，人民法院?yīng)當(dāng)在受理破產(chǎn)申請時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值范圍內(nèi)予以支持，但是在人民法院受理破產(chǎn)申請前一年內(nèi)，債務(wù)人對沒有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保的債務(wù)設(shè)立抵押預(yù)告登記的除外。