深圳民商訴訟律師通過江門市純某某裝飾建材發(fā)展有限公司訴某某足浴城、蘇某盛租賃合同糾紛案解析如下：
裁判要旨：
在民法典施行前，承租人經(jīng)出租人同意將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人，當(dāng)承租人與第三人簽訂的轉(zhuǎn)租合同所約定的租賃期限超過承租人剩余租賃期限時(shí)，對于超出部分的約定的效力，在民法典實(shí)施后，人民法院應(yīng)適用民法典第七百一十七條的規(guī)定，認(rèn)定轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的事實(shí)并不影響轉(zhuǎn)租合同效力。至于轉(zhuǎn)租合同是否有效，則應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國民法典》總則編第六章民事法律行為的效力部分相關(guān)規(guī)定來判定。
基本案情：
案外人吳某興從某產(chǎn)業(yè)公司處承租了房屋經(jīng)營，租賃期限自2001年5月10日至2015年6月30日。雙方按合同約定履行至合同期滿，其后未續(xù)簽租賃合同，但仍繼續(xù)按照原合同約定履行租賃事宜。期間，吳某興將其從某產(chǎn)業(yè)公司處租賃的房屋交由江門市純某某裝飾建材發(fā)展有限公司(以下簡稱純某某公司）轉(zhuǎn)租給蘇某盛經(jīng)營，蘇某盛作為某某足浴城經(jīng)營者與純某某公司多次簽訂《商鋪?zhàn)赓U合同》，約定租賃期限至2020年7月9日止。合同簽訂后，某某足浴城僅向純某某公司支付租金至2017年8月，并于2018年12月25日才將租賃商鋪騰退給純某某公司。據(jù)此，純某某公司向法院提起訴訟要求某某足浴城、蘇某盛支付自2017年9月1日至2018年12月25日期間拖欠的租金1080868.52元。另，江門市蓬江區(qū)人民法院于2018年12月7日作出（2018）粵0703民初1084號(hào)民事判決，認(rèn)定吳某興與某產(chǎn)業(yè)公司租賃關(guān)系于2017年8月3日解除，自合同期滿后至租賃合同關(guān)系解除期間雙方存在不定期租賃關(guān)系。
裁判結(jié)果：
江門市蓬江區(qū)人民法院于2020年7月15日作出（2020）粵0703民初336號(hào)民事判決：
一、蓬江區(qū)某某足浴城（經(jīng)營者蘇某盛）應(yīng)于本判決書發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)向純某某公司支付占有使用費(fèi)386042元；
二、駁回純某某公司的其他訴訟請求。
純某某公司、某某足浴城均不服一審判決，向江門市中級(jí)人民法院提起上訴。
江門市中級(jí)人民法院于2021年2月3日作出（2020）粵07民終4278號(hào)民事判決：
一、撤銷廣東省江門市蓬江區(qū)人民法院（2020）粵0703民初336號(hào)民事判決第二項(xiàng)；
二、變更廣東省江門市蓬江區(qū)人民法院（2020）粵0703民初336號(hào)民事判決第一項(xiàng)為“某某足浴城（經(jīng)營者蘇某盛）應(yīng)于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)向純某某公司支付租金900868.52元；
三、駁回純某某公司的其他訴訟請求。
宣判后，某某足浴城提起再審申請。
廣東省高級(jí)人民法院于2021年7月6日作出（2021）粵民申4430號(hào)民事裁定：
駁回某某足浴城的再審申請。
裁判理由：
法院生效裁判認(rèn)為：一審法院在作出本案一審判決時(shí)根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（法釋[2009]11號(hào)）第十五條的規(guī)定及在先生效判決認(rèn)定純某某公司與某某足浴城簽訂的商鋪?zhàn)赓U合同期限超出2017年8月3日的部分無效并無不當(dāng)。但是，《中華人民共和國民法典》第七百一十七條的規(guī)定中并無關(guān)于轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，超過部分約定無效的相關(guān)內(nèi)容。由此可見，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的事實(shí)并不影響合同效力。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民法典>時(shí)間效力的若干規(guī)定》第八條“民法典施行前成立的合同，適用當(dāng)時(shí)的法律、司法解釋的規(guī)定合同無效而適用民法典的規(guī)定合同有效的，適用民法典的相關(guān)規(guī)定”的規(guī)定，涉案《商鋪?zhàn)赓U合同》應(yīng)認(rèn)定為有效，對雙方當(dāng)事人均具有約束力。由于某某足浴城實(shí)際占有使用租賃房屋至2018年12月25日，而租金僅支付至2017年8月，故仍應(yīng)支付2017年9月至2018年12月25日間的租金，而支付標(biāo)準(zhǔn)則應(yīng)按照合同約定的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。經(jīng)核算，某某足浴城尚需支付純某某公司租金900868.52元。
法律依據(jù)：
《中華人民共和國民法典》第717條
《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民法典>時(shí)間效力的若干規(guī)定》第8條、第28條