【裁判要旨】
不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，除法律另有規(guī)定外，以登記為生效要件。商品房網(wǎng)簽登記是政府部門(mén)依托其建立的商品房網(wǎng)上簽約備案平臺(tái)，規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房屋中介公司等相關(guān)主體進(jìn)行商品房預(yù)售管理的網(wǎng)上備案登記行為，并不具有物權(quán)變動(dòng)性質(zhì)，不直接產(chǎn)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立或變動(dòng)的效力。已辦理網(wǎng)簽備案的房屋買(mǎi)受人向法院提起的執(zhí)行異議之訴，要求排除強(qiáng)制執(zhí)行的，人民法院不予支持。
【案情簡(jiǎn)介】
德州中院（2013）德中商初字第43號(hào)民事判決認(rèn)定，判決三沅公司應(yīng)向天翔公司應(yīng)返還貨款647萬(wàn)元，賠償損失1072918元。
德州中院在執(zhí)行（2013）德中商初字第43號(hào)民事判決時(shí)，查封了劉希波、鄧杰向三沅公司購(gòu)買(mǎi)辦理了商品房網(wǎng)簽備案的房屋一套，該房屋劉希波、鄧杰并未實(shí)際占有，也僅支付了一小部分房款。
劉希波、鄧杰提出執(zhí)行異議，德州中院于2016年3月4日作出（2015）德中法執(zhí)異字第9號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)予以駁回。
2016年3月12日，劉希波、鄧杰向德州中院提起訴訟，請(qǐng)求撤銷(xiāo)（2015）德中法執(zhí)異字第9號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)；確認(rèn)被查封房屋歸原告所有；判決不得對(duì)原告房屋予以執(zhí)行。
【爭(zhēng)議焦點(diǎn)】
商品房網(wǎng)簽備案后，買(mǎi)受人能否排除他人對(duì)該房屋的強(qiáng)制執(zhí)行。
【裁判結(jié)果】
德州中院一審判決支持了劉希波、鄧杰的訴請(qǐng)。
天翔公司不服，上訴至山東高院。
山東高院二審判決駁回劉希波、鄧杰的訴訟請(qǐng)求。
劉希波、鄧杰不服，向最高法院申請(qǐng)?jiān)賹彙?/span>
最高法院裁定駁回再審申請(qǐng)。
【裁判理由】
山東高院及最高法院均認(rèn)為，從《物權(quán)法》（已失效）的規(guī)定看，物權(quán)公示原則為法律規(guī)定的基本原則。對(duì)不動(dòng)產(chǎn)而言，其設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。
結(jié)合本案相關(guān)事實(shí)，案涉房屋并未登記在劉希波、鄧杰名下，劉希波、鄧杰僅進(jìn)行了商品房網(wǎng)簽登記，但商品房網(wǎng)簽登記是政府部門(mén)依托其建立的商品房網(wǎng)上簽約備案平臺(tái)，規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房屋中介公司等相關(guān)主體進(jìn)行商品房預(yù)售管理的網(wǎng)上備案登記行為，商品房網(wǎng)簽登記并不具有物權(quán)變動(dòng)性質(zhì)，而是行政機(jī)關(guān)對(duì)于商品房買(mǎi)賣(mài)合同進(jìn)行管理的一項(xiàng)措施，商品房網(wǎng)簽登記并不直接產(chǎn)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立或變動(dòng)的效力。
故本案中劉希波、鄧杰對(duì)涉案房產(chǎn)只是享有債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，而非物權(quán)請(qǐng)求權(quán)。故劉希波、鄧杰并不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。
【法律依據(jù)】
《中華人民共和國(guó)民法典》（2021年）
第二百零九條（原《物權(quán)法》第九條） 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。
依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。
第二百一十六條（原《物權(quán)法》第十六條） 不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。
不動(dòng)產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理。
【律師小結(jié)】
僅辦理網(wǎng)簽備案的房屋買(mǎi)受人主張排除強(qiáng)制執(zhí)行的，不符合物權(quán)變動(dòng)的公示原則，沒(méi)有法律依據(jù)。那么，未辦理房屋登記的買(mǎi)受人在什么條件下可主張排除強(qiáng)制執(zhí)行？
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條，同時(shí)滿(mǎn)足以下條件時(shí)，房屋買(mǎi)受人可排除金錢(qián)債權(quán)的申請(qǐng)執(zhí)行人對(duì)房屋的強(qiáng)制執(zhí)行：
1、在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；
2、在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；
3、已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；
4、非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶(hù)登記。同時(shí)，對(duì)于登記在開(kāi)發(fā)商名下的商品房，房屋買(mǎi)受人在以下條件下，也可排除強(qiáng)制執(zhí)行：
（1）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；
（2）所購(gòu)商品房系用于居住且買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋；
（3）已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十。