【裁判要旨】
不動產(chǎn)物權(quán)變動，除法律另有規(guī)定外，以登記為生效要件。商品房網(wǎng)簽登記是政府部門依托其建立的商品房網(wǎng)上簽約備案平臺，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房屋中介公司等相關(guān)主體進(jìn)行商品房預(yù)售管理的網(wǎng)上備案登記行為，并不具有物權(quán)變動性質(zhì)，不直接產(chǎn)生不動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立或變動的效力。已辦理網(wǎng)簽備案的房屋買受人向法院提起的執(zhí)行異議之訴，要求排除強(qiáng)制執(zhí)行的，人民法院不予支持。
【案情簡介】
德州中院（2013）德中商初字第43號民事判決認(rèn)定，判決三沅公司應(yīng)向天翔公司應(yīng)返還貨款647萬元，賠償損失1072918元。
德州中院在執(zhí)行（2013）德中商初字第43號民事判決時，查封了劉希波、鄧杰向三沅公司購買辦理了商品房網(wǎng)簽備案的房屋一套，該房屋劉希波、鄧杰并未實際占有，也僅支付了一小部分房款。
劉希波、鄧杰提出執(zhí)行異議，德州中院于2016年3月4日作出（2015）德中法執(zhí)異字第9號執(zhí)行裁定書予以駁回。
2016年3月12日，劉希波、鄧杰向德州中院提起訴訟，請求撤銷（2015）德中法執(zhí)異字第9號執(zhí)行裁定書；確認(rèn)被查封房屋歸原告所有；判決不得對原告房屋予以執(zhí)行。
【爭議焦點】
商品房網(wǎng)簽備案后，買受人能否排除他人對該房屋的強(qiáng)制執(zhí)行。
【裁判結(jié)果】
德州中院一審判決支持了劉希波、鄧杰的訴請。
天翔公司不服，上訴至山東高院。
山東高院二審判決駁回劉希波、鄧杰的訴訟請求。
劉希波、鄧杰不服，向最高法院申請再審。
最高法院裁定駁回再審申請。
【裁判理由】
山東高院及最高法院均認(rèn)為，從《物權(quán)法》（已失效）的規(guī)定看，物權(quán)公示原則為法律規(guī)定的基本原則。對不動產(chǎn)而言，其設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。
結(jié)合本案相關(guān)事實，案涉房屋并未登記在劉希波、鄧杰名下，劉希波、鄧杰僅進(jìn)行了商品房網(wǎng)簽登記，但商品房網(wǎng)簽登記是政府部門依托其建立的商品房網(wǎng)上簽約備案平臺，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房屋中介公司等相關(guān)主體進(jìn)行商品房預(yù)售管理的網(wǎng)上備案登記行為，商品房網(wǎng)簽登記并不具有物權(quán)變動性質(zhì)，而是行政機(jī)關(guān)對于商品房買賣合同進(jìn)行管理的一項措施，商品房網(wǎng)簽登記并不直接產(chǎn)生不動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立或變動的效力。
故本案中劉希波、鄧杰對涉案房產(chǎn)只是享有債權(quán)請求權(quán)，而非物權(quán)請求權(quán)。故劉希波、鄧杰并不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。
【法律依據(jù)】
《中華人民共和國民法典》（2021年）
第二百零九條（原《物權(quán)法》第九條） 不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。
依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。
第二百一十六條（原《物權(quán)法》第十六條） 不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。
不動產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理。
【律師小結(jié)】
僅辦理網(wǎng)簽備案的房屋買受人主張排除強(qiáng)制執(zhí)行的，不符合物權(quán)變動的公示原則，沒有法律依據(jù)。那么，未辦理房屋登記的買受人在什么條件下可主張排除強(qiáng)制執(zhí)行？
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條，同時滿足以下條件時，房屋買受人可排除金錢債權(quán)的申請執(zhí)行人對房屋的強(qiáng)制執(zhí)行：
1、在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；
2、在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；
3、已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；
4、非因買受人自身原因未辦理過戶登記。同時，對于登記在開發(fā)商名下的商品房，房屋買受人在以下條件下，也可排除強(qiáng)制執(zhí)行：
（1）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；
（2）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；
（3）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。