【裁判要旨】
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓屬于要式法律行為，且有制式商品房買(mǎi)賣(mài)合同為準(zhǔn)，否則不應(yīng)突破書(shū)面合同這一形式要件。房屋的受讓人雖通過(guò)以物抵債形式實(shí)際占有房屋，但是不具備上述條件，進(jìn)而主張排除對(duì)房地產(chǎn)的強(qiáng)制執(zhí)行的，不予支持。
【案情簡(jiǎn)介】
天正公司開(kāi)發(fā)某一期房地產(chǎn)，因欠工程款，遂將案涉房屋抵付給蘇中集團(tuán)，蘇中集團(tuán)將該房屋抵付給黃志強(qiáng)。
億西歐公司因與天正公司保證合同糾紛一案，申請(qǐng)法院查封了案涉房屋，長(zhǎng)春中院作出一審判決，天正公司向億西歐公司支付3000萬(wàn)元。后進(jìn)入執(zhí)行程序。
在查封前，黃志強(qiáng)占有該房屋。且該房屋存在對(duì)應(yīng)的商品房銷(xiāo)（預(yù)）售許可證。黃志強(qiáng)遂以其作為案涉房屋的買(mǎi)受人起訴主張停止對(duì)案涉房屋的執(zhí)行。
【爭(zhēng)議焦點(diǎn)】
黃志強(qiáng)對(duì)案涉房屋是否享有足以排除人民法院強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)利。
【裁判結(jié)果】
長(zhǎng)春中院一審判決：不得執(zhí)行案涉房屋。億西歐公司不服，提起上訴。
吉林高院二審判決：維持原判。億西歐公司不服，申請(qǐng)?jiān)賹彙?/span>
最高法院再審判決：撤銷(xiāo)原判決，改判駁回黃志強(qiáng)的訴訟請(qǐng)求。
【裁判理由】
雖然本案案涉房產(chǎn)先由天正公司抵付工程款給蘇中集團(tuán)，后由蘇中集團(tuán)抵付工程款給黃志強(qiáng)，但是案涉房產(chǎn)始終登記被執(zhí)行人天正公司的名下。盡管蘇中集團(tuán)與黃志強(qiáng)在《協(xié)議書(shū)》中第二條約定：“經(jīng)蘇中集團(tuán)與天正公司溝通協(xié)調(diào)，天正公司同意直接為黃志強(qiáng)辦理商品房相關(guān)手續(xù)，包括簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》開(kāi)具銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票、代為辦理商品房產(chǎn)權(quán)證等”。但是該項(xiàng)條款并沒(méi)有實(shí)際履行，天正公司始終未與黃志強(qiáng)簽訂書(shū)面的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，也未為黃志強(qiáng)開(kāi)具銷(xiāo)售房屋發(fā)票。
蘇中集團(tuán)僅為案涉房屋的承建商，黃志強(qiáng)與蘇中集團(tuán)之間簽訂的《維修工程內(nèi)部承包協(xié)議書(shū)》以及《協(xié)議書(shū)》不能代替合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同。
本案中黃志強(qiáng)沒(méi)有與開(kāi)發(fā)商天正公司簽訂書(shū)面合同，不符合買(mǎi)受人簽訂合法有效書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同的要件。在尚不具備開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人簽訂有書(shū)面買(mǎi)賣(mài)房屋合同的情況下，黃志強(qiáng)提供的占有該房屋的證據(jù)并不充分，且至今該房屋也未辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)，尚不具備交付條件。
綜上，黃志強(qiáng)不符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定的條件，對(duì)案涉房屋不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。
【法律依據(jù)】
《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》
第二十八條 金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：
（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；
（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；
（四）非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶登記。
《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》（2019年8月26日修訂）
第四十一條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)當(dāng)載明土地使用權(quán)取得的方式。
《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》（2001年8月15日修訂）
第七條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)按照下列程序辦理：
（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽訂書(shū)面轉(zhuǎn)讓合同；
（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請(qǐng)，并申報(bào)成交價(jià)格；
（三）房地產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)提供的有關(guān)文件進(jìn)行審查，并在7日內(nèi)作出是否受理申請(qǐng)的書(shū)面答復(fù)，7日內(nèi)未作書(shū)面答復(fù)的，視為同意受理；
（四）房地產(chǎn)管理部門(mén)核實(shí)申報(bào)的成交價(jià)格，并根據(jù)需要對(duì)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘和評(píng)估；
（五）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)；
（六）房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)，核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)。
第八條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當(dāng)載明下列主要內(nèi)容：
（一）雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱(chēng)、住所；
（二）房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)名稱(chēng)和編號(hào)；
（三）房地產(chǎn)座落位置、面積、四至界限；
（四）土地宗地號(hào)、土地使用權(quán)取得的方式及年限；
（五）房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì)；
（六）成交價(jià)格及支付方式；
（七）房地產(chǎn)交付使用的時(shí)間；
（八）違約責(zé)任；
（九）雙方約定的其他事項(xiàng)。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（法釋〔2020〕17號(hào)）
第五條 商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。
【深圳民商訴訟律師小結(jié)】
以物抵債的案外人，能否排除強(qiáng)制執(zhí)行的問(wèn)題，實(shí)務(wù)中的爭(zhēng)議非常大。鑒于此，現(xiàn)結(jié)合本案，將實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)如下：
對(duì)于買(mǎi)受人而言。在通過(guò)以物抵債的方式取得房屋時(shí)，一定要注意簽訂的抵房協(xié)議書(shū)是否載明法定要素，即房屋坐落位置、面積、價(jià)款、房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)名稱(chēng)和編號(hào)、地產(chǎn)、四至界限、地宗地號(hào)、土地使用權(quán)取得的方式及年限、違約責(zé)任等事項(xiàng)。若未載明上述法定要素的，一定要與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂以房產(chǎn)管理部門(mén)發(fā)放的帶有條形碼的制式商品房買(mǎi)賣(mài)合同為準(zhǔn)，以期達(dá)到符合排除強(qiáng)制執(zhí)行的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同的形式要件。
對(duì)于債權(quán)人而言。在遇到買(mǎi)受人或者施工人通過(guò)以物抵債的形式，進(jìn)而排除債權(quán)人的強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)，債權(quán)人要明確自身債權(quán)的性質(zhì)，即是屬于一般債權(quán)還是屬于擔(dān)保物權(quán)。如果屬于一般債權(quán)的債權(quán)人，一定要嚴(yán)格按照法律規(guī)定審查買(mǎi)受人或者施工人是否具有民事權(quán)益、能否達(dá)到排除強(qiáng)制執(zhí)行的條件。如果屬于擔(dān)保物權(quán)的債權(quán)人，那么按照購(gòu)房消費(fèi)者生存權(quán)優(yōu)先于擔(dān)保物權(quán)優(yōu)先于物權(quán)期待權(quán)的權(quán)利順位，進(jìn)而制定充分維護(hù)自身合法權(quán)益的訴訟策略。