【裁判要旨】
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓屬于要式法律行為，且有制式商品房買賣合同為準(zhǔn)，否則不應(yīng)突破書面合同這一形式要件。房屋的受讓人雖通過以物抵債形式實際占有房屋，但是不具備上述條件，進而主張排除對房地產(chǎn)的強制執(zhí)行的，不予支持。
【案情簡介】
天正公司開發(fā)某一期房地產(chǎn)，因欠工程款，遂將案涉房屋抵付給蘇中集團，蘇中集團將該房屋抵付給黃志強。
億西歐公司因與天正公司保證合同糾紛一案，申請法院查封了案涉房屋，長春中院作出一審判決，天正公司向億西歐公司支付3000萬元。后進入執(zhí)行程序。
在查封前，黃志強占有該房屋。且該房屋存在對應(yīng)的商品房銷（預(yù)）售許可證。黃志強遂以其作為案涉房屋的買受人起訴主張停止對案涉房屋的執(zhí)行。
【爭議焦點】
黃志強對案涉房屋是否享有足以排除人民法院強制執(zhí)行的權(quán)利。
【裁判結(jié)果】
長春中院一審判決：不得執(zhí)行案涉房屋。億西歐公司不服，提起上訴。
吉林高院二審判決：維持原判。億西歐公司不服，申請再審。
最高法院再審判決：撤銷原判決，改判駁回黃志強的訴訟請求。
【裁判理由】
雖然本案案涉房產(chǎn)先由天正公司抵付工程款給蘇中集團，后由蘇中集團抵付工程款給黃志強，但是案涉房產(chǎn)始終登記被執(zhí)行人天正公司的名下。盡管蘇中集團與黃志強在《協(xié)議書》中第二條約定：“經(jīng)蘇中集團與天正公司溝通協(xié)調(diào)，天正公司同意直接為黃志強辦理商品房相關(guān)手續(xù)，包括簽訂《商品房買賣合同》開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票、代為辦理商品房產(chǎn)權(quán)證等”。但是該項條款并沒有實際履行，天正公司始終未與黃志強簽訂書面的房屋買賣合同，也未為黃志強開具銷售房屋發(fā)票。
蘇中集團僅為案涉房屋的承建商，黃志強與蘇中集團之間簽訂的《維修工程內(nèi)部承包協(xié)議書》以及《協(xié)議書》不能代替合法有效的書面買賣合同。
本案中黃志強沒有與開發(fā)商天正公司簽訂書面合同，不符合買受人簽訂合法有效書面買賣合同的要件。在尚不具備開發(fā)商與購房人簽訂有書面買賣房屋合同的情況下，黃志強提供的占有該房屋的證據(jù)并不充分，且至今該房屋也未辦理竣工驗收手續(xù)，尚不具備交付條件。
綜上，黃志強不符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定的條件，對案涉房屋不享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益。
【法律依據(jù)】
《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》
第二十八條 金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：
（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；
（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；
（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（2019年8月26日修訂）
第四十一條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)當(dāng)載明土地使用權(quán)取得的方式。
《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》（2001年8月15日修訂）
第七條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)按照下列程序辦理：
（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同；
（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報成交價格；
（三）房地產(chǎn)管理部門對提供的有關(guān)文件進行審查，并在7日內(nèi)作出是否受理申請的書面答復(fù)，7日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視為同意受理；
（四）房地產(chǎn)管理部門核實申報的成交價格，并根據(jù)需要對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進行現(xiàn)場查勘和評估；
（五）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費；
（六）房地產(chǎn)管理部門辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)，核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書。
第八條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當(dāng)載明下列主要內(nèi)容：
（一）雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所；
（二）房地產(chǎn)權(quán)屬證書名稱和編號；
（三）房地產(chǎn)座落位置、面積、四至界限；
（四）土地宗地號、土地使用權(quán)取得的方式及年限；
（五）房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì)；
（六）成交價格及支付方式；
（七）房地產(chǎn)交付使用的時間；
（八）違約責(zé)任；
（九）雙方約定的其他事項。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（法釋〔2020〕17號）
第五條 商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。
【深圳民商訴訟律師小結(jié)】
以物抵債的案外人，能否排除強制執(zhí)行的問題，實務(wù)中的爭議非常大。鑒于此，現(xiàn)結(jié)合本案，將實務(wù)經(jīng)驗總結(jié)如下：
對于買受人而言。在通過以物抵債的方式取得房屋時，一定要注意簽訂的抵房協(xié)議書是否載明法定要素，即房屋坐落位置、面積、價款、房地產(chǎn)權(quán)屬證書名稱和編號、地產(chǎn)、四至界限、地宗地號、土地使用權(quán)取得的方式及年限、違約責(zé)任等事項。若未載明上述法定要素的，一定要與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂以房產(chǎn)管理部門發(fā)放的帶有條形碼的制式商品房買賣合同為準(zhǔn)，以期達到符合排除強制執(zhí)行的書面買賣合同的形式要件。
對于債權(quán)人而言。在遇到買受人或者施工人通過以物抵債的形式，進而排除債權(quán)人的強制執(zhí)行時，債權(quán)人要明確自身債權(quán)的性質(zhì)，即是屬于一般債權(quán)還是屬于擔(dān)保物權(quán)。如果屬于一般債權(quán)的債權(quán)人，一定要嚴(yán)格按照法律規(guī)定審查買受人或者施工人是否具有民事權(quán)益、能否達到排除強制執(zhí)行的條件。如果屬于擔(dān)保物權(quán)的債權(quán)人，那么按照購房消費者生存權(quán)優(yōu)先于擔(dān)保物權(quán)優(yōu)先于物權(quán)期待權(quán)的權(quán)利順位，進而制定充分維護自身合法權(quán)益的訴訟策略。