【基本案情】
崔某系某房屋業(yè)主，其與甲物業(yè)公司簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》約定，物業(yè)服務(wù)等級為五星級，物業(yè)費為2.5元/月/㎡，合同還約定了物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、滯納金計算方式等。崔某的房屋所在樓座獨立于小區(qū)封閉區(qū)域，處于開放狀態(tài)，四周為商業(yè)街區(qū)道路；樓座部分單元門損壞，監(jiān)控攝像頭損壞；部分樓道內(nèi)堆積雜物，貼有小廣告。該樓座業(yè)主曾為封閉管理及安全問題多次投訴。因崔某自2016年10月1日至2021年8月31日期間未交納物業(yè)費，甲物業(yè)公司提起訴訟。
【裁判意見】
涉案小區(qū)交付時，崔某的房屋所在樓座即為開放式管理，獨立于小區(qū)其他部分，該樓座所涉及的公共區(qū)域極其有限，在綠地、設(shè)備設(shè)施、節(jié)慶活動方面，尤其是安全保障，所享有的服務(wù)與小區(qū)封閉區(qū)域的其他業(yè)主差距較大。最為業(yè)主詬病的是該樓座未按《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》的約定進行封閉管理，致使業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全得不到保障。甲物業(yè)公司為改善該樓座業(yè)主的居住環(huán)境和物業(yè)服務(wù)作出了努力，但受限于該樓座交付時的樓宇環(huán)境條件及配套設(shè)備設(shè)施條件，甲物業(yè)公司開展物業(yè)服務(wù)的空間、設(shè)施條件有限，導(dǎo)致該樓座業(yè)主未能享有與封閉區(qū)域的其他業(yè)主同等的服務(wù)。根據(jù)權(quán)利義務(wù)對等原則，并綜合考慮該樓座的現(xiàn)狀及物業(yè)公司投入的相應(yīng)物業(yè)服務(wù)成本，該樓座物業(yè)費按照合同約定的70%收取為宜。
【法官點評】
物業(yè)服務(wù)單位提供的物業(yè)管理具有公共服務(wù)性質(zhì)，關(guān)系到小區(qū)業(yè)主的切身利益，需要物業(yè)企業(yè)與業(yè)主共同努力，才能更好地實現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)的目的，創(chuàng)造和諧舒適的小區(qū)環(huán)境。同時，物業(yè)服務(wù)合同系持續(xù)履行的合同，具有長期性、復(fù)雜性、瑣碎性等特征，故不宜認定甲物業(yè)公司在物業(yè)服務(wù)過程中存在重大瑕疵并構(gòu)成根本違約，業(yè)主不能拒絕交納物業(yè)費。鑒于涉案樓座獨立于小區(qū)封閉區(qū)域，受限于環(huán)境及配套設(shè)備設(shè)施條件，甲物業(yè)公司提供的綠化、安保等服務(wù)標準低于其他樓座，業(yè)主未能享有與封閉區(qū)域的其他業(yè)主同等的服務(wù)，故應(yīng)酌情降低物業(yè)費收取標準。