關(guān)鍵詞： 民事 ；不當(dāng)?shù)美?/span> ；一房二賣 ；法律依據(jù) ；返還范圍
裁判要旨：
在“一房二賣”情況下，兩個(gè)買受人簽訂的合同均為有效，一方辦理了房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記，同時(shí)另一方占有房屋卻對(duì)“一房二賣”不知情，直到其在申請(qǐng)房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記時(shí)才知曉，自該時(shí)起，其占有已經(jīng)喪失了法律依據(jù)。在此前提下，認(rèn)定不當(dāng)?shù)美姆颠€范圍，應(yīng)當(dāng)自法律根據(jù)消滅時(shí)開始計(jì)算，并根據(jù)得利人是善意還是惡意而作區(qū)別。得利人不知道且不應(yīng)當(dāng)知道沒有法律根據(jù)時(shí)，僅返還現(xiàn)存的利益；在明知沒有法律根據(jù)后，返還的利益應(yīng)當(dāng)包括取得的全部利益。
基本案情：
某發(fā)電公司起訴請(qǐng)求：1.判令某銀行支付其占用某發(fā)電公司房屋的使用費(fèi)6978372元，利息4554620.86元（時(shí)間為1998年2月至2019年7月，按平均利率6.3％計(jì)算）及損失418702.32元（按租金6％標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算），共計(jì)11951700元；2.請(qǐng)求某銀行支付自2019年8月起至拖欠房屋使用費(fèi)付清止期間內(nèi)產(chǎn)生的利息（按銀行同期貸款利率計(jì)算）。
法院經(jīng)審理查明，1995年6月7日，案外人某公司就案涉訴爭(zhēng)房屋與某銀行簽訂購房合同。1996年4月30日，某公司又就該房屋與某發(fā)電公司簽訂購房合同。
1998年1月23日，某發(fā)電公司依法取得該房屋權(quán)屬登記，同日， 案涉房屋由某銀行占有使用至今。
2010年10月18日，蘭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局向蘭州市政府請(qǐng)示稱：“該公司（某銀行）提供的房屋申請(qǐng)資料沒有一處完全符合登記條件，無法按照正常程序辦理房屋登記。但該公司又無法提供房屋 登記的完整資料，希望我局按照特殊問題為其辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，并承諾上述房屋無質(zhì)量問題和產(chǎn)權(quán)糾紛，由此發(fā)生的一切問題由該公司承擔(dān)……經(jīng)研究，我局提出以下意見：1.由該公司向登記機(jī)關(guān)出具承諾書……公告期滿無異議后，頒發(fā)《房屋所有權(quán)證》……”2010年12月3日，某銀行就案涉房產(chǎn)登記問題向蘭州房地產(chǎn)交易中心出具承諾書。該承諾書記載：“為做好我行房產(chǎn)證辦理工作，避免房產(chǎn)部門在解決我行房產(chǎn)辦證中出現(xiàn)的各種問題，我行現(xiàn)鄭重承諾如下：該房產(chǎn)無質(zhì)量、安全、消防方面的問題，無產(chǎn)權(quán)糾紛……該處房產(chǎn)登記發(fā)證后，若出現(xiàn)法律糾紛或涉及單位、集體和個(gè)人的經(jīng)濟(jì)糾紛，由我行承擔(dān)一切法律、經(jīng)濟(jì)責(zé)任……”某銀行一方在再審?fù)徶惺龇Q：“（該銀行）辦證的時(shí)候了解到房子給別人辦理了證件……”
2014年9月19日，某發(fā)電公司提起行政訴訟，要求撤銷向某銀行對(duì)案涉房屋的登記行為。一審、二審均判決撤銷（二審判決于2018年9月作出），2018年11月2日該房產(chǎn)證被公告作廢。
2019年2月21日，某發(fā)電公司和某銀行雙方簽訂《房屋租賃合同》，由某銀行承租案涉房屋，期限自2018年9月1日起至2020年12月31日止。
裁判結(jié)果：
一、甘肅省蘭州市中級(jí)人民法院于2020年4月27日作出（2019）甘01民初670號(hào)民事判決：
1、某銀行于判決生效后十日內(nèi)向某發(fā)電公司支付占用房屋使用費(fèi)、租金6978372元及利息（自2018年11月3日起算，按照中國人民銀行同期存款利率計(jì)算）；
2、駁回某發(fā)電公司其他訴訟請(qǐng)求。
宣判后，雙方均提出上訴。
二、甘肅省高級(jí)人民法院于2020年9月21日作出（2020）甘民終492號(hào)民事判決：
1、撤銷甘肅省蘭州市中級(jí)人民法院（2019）甘01民初670號(hào)民事判決；
2、駁回某發(fā)電公司的訴訟請(qǐng)求。
某發(fā)電公司申請(qǐng)?jiān)賹彙?/span>
三、最高人民法院于2021年5月24日作出（2021）最高法民申1192號(hào)民事裁定：
提審本案。
四、最高人民法院于2021年12月17日作出（2021）最高法民再249號(hào)民事判決：
1、撤銷甘肅省高級(jí)人民法院（2020）甘民終492號(hào)民事判決，撤銷甘肅省蘭州市中級(jí)人民法院（2019）甘01民初670號(hào)民事判決；
2、某銀行于判決生效后十日內(nèi)向某發(fā)電公司支付3331209.60元；
3、駁回某發(fā)電公司其他訴訟請(qǐng)求。
裁判理由：
法院生效裁判認(rèn)為：
一、關(guān)于不當(dāng)?shù)美恼J(rèn)定問題。不當(dāng)?shù)?/span>利，是指沒有法律根據(jù)，取得不當(dāng)利益，造成他人損失的情形。不當(dāng)?shù)美麑?duì)民事主體之間的財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)關(guān)系有調(diào)節(jié)作用，其目的在于恢復(fù)民事主體之間在特定情形下所發(fā)生的非正常的利益變動(dòng)。原《民法通則》第92條規(guī)定：“沒有合法根據(jù)，取得不當(dāng)利益，造成他人損失的，應(yīng)當(dāng)將取得的不當(dāng)利益返還受損失的人。”原《民法總則》第122條規(guī)定：“因他人沒有法律根據(jù)，取得不當(dāng)利益，受損失的人有權(quán)請(qǐng)求其返還不當(dāng)利益。”上述兩部法律就不當(dāng)?shù)美谋硎鲭m略有差異，但據(jù)以認(rèn)定不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán)的四個(gè)構(gòu)成要件并無不同，即一方取得利益；另一方受到損失；取得利益與受到損失之間存在因果關(guān)系；沒有法律根據(jù)。本案中，自1998年1月23日起，某銀行即占有使用案涉房屋。后該銀行因其房屋所有權(quán)證被撤銷，遂與某發(fā)電公司簽訂房屋租賃合同，某發(fā)電公司自此通過對(duì)案涉房屋間接占有實(shí)際享有了收益權(quán)。在該合同簽訂之前，某發(fā)電公司雖于取得產(chǎn)權(quán)登記后即將案涉房屋租賃給中國建設(shè)銀行蘭州市電力支行城關(guān)辦事處，但事實(shí)上因房屋被某銀行占有，該公司未能取得房屋的租賃收益；而某銀行則通過對(duì)房屋的實(shí)際占有使用，減少了其應(yīng)支出但并未支出的費(fèi)用。由此可見，某銀行因占有案涉房屋減少了費(fèi)用支出而消極得利，某發(fā)電公司則因未能取得該房屋的租賃收益遭受了損失，該利益與損失之間存在因果關(guān)系。據(jù)此，本案認(rèn)定某銀行是否構(gòu)成不當(dāng)?shù)美年P(guān)鍵在于，某銀行對(duì)案涉房屋的占有是否具有法律根據(jù)。就此分析如下：
第一，從物權(quán)的角度。1998年1月，某銀行即實(shí)際占有案涉房 屋，但占有是對(duì)物的一種事實(shí)上的控制與支配，其本身不產(chǎn)生物權(quán)變 動(dòng)效力。2011年9月，某銀行取得案涉房屋所有權(quán)登記，但由于存在重復(fù)登記問題，2018年9月作出的生效二審行政判決以事實(shí)不清為由已判令撤銷該房屋登記。某銀行的房屋權(quán)屬登記被撤銷后，溯及至登記之時(shí)自始不具有法律效力，故其不得依據(jù)已被撤銷的房屋登記，主張基于物權(quán)而對(duì)案涉房屋的占有具有法律根據(jù)。
第二，從債權(quán)即合同的角度。買賣合同僅具有債之效力，基于債的相對(duì)性，合同當(dāng)事人不得以之對(duì)抗合同以外的第三人。故在“一房二賣”的情況下，如出賣人已將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記至在后買受人，則在前買受人縱然已占有該房產(chǎn)，在后買受人亦得基于所有權(quán)向其提出權(quán)利主張。在前買受人雖可基于買賣合同向出賣人主張包括占有在內(nèi)的合同項(xiàng)下權(quán)利，但不得依據(jù)該合同對(duì)抗已經(jīng)辦理了權(quán)屬登記的在后買受人。對(duì)于辦理了權(quán)屬登記的在后買受人而言，其取得了物權(quán)，當(dāng)然對(duì)房屋享有占有、收益等物權(quán)權(quán)能，合同并不能成為在先買受人對(duì)房屋占有的法律根據(jù)。本案中，某公司就案涉房屋存在“一房二賣”的情況，先后與某銀行和某發(fā)電公司簽訂了商品房買賣合同。此后，在1998年1月23日，即某發(fā)電公司依法取得該房屋權(quán)屬登記的同一日，案涉房屋由某銀行占有使用。某銀行簽訂房屋買賣合同在先并實(shí)際占有案涉房屋，但基于合同的相對(duì)性，其雖可依該合同向合同相對(duì)人即某公司主張包括占有在內(nèi)的合同項(xiàng)下權(quán)利，但不得以之對(duì)抗合同之外的房屋登記所有權(quán)人即某發(fā)電公司。對(duì)于某發(fā)電公司而言，某銀行所簽訂的合同并不能成為某銀行取得占有以及因占有而減少的費(fèi)用支出等利益的法律根據(jù)。事實(shí)上，在上述行政判決作出后，某發(fā)電公司根據(jù)其與某銀行簽訂的房屋租賃合同已取得對(duì)案涉房屋的間接占有。該事實(shí)表明，雙方實(shí)際已認(rèn)可某銀行對(duì)房屋的占有本身之利益屬于不當(dāng)?shù)美湍炽y行因?qū)Ψ课莸膶?shí)際占有以致應(yīng)支付而未支付的費(fèi)用即消極得利，亦當(dāng)作同一認(rèn)定。
綜上，某銀行因占有案涉房屋而減少費(fèi)用支出構(gòu)成不當(dāng)?shù)美?，原判決以某銀行與某公司簽訂的房屋買賣合同為某銀行占有使用案涉房屋的法律根據(jù)為由，認(rèn)定某銀行不構(gòu)成不當(dāng)?shù)美m用法律錯(cuò)誤，予以糾正。
二、關(guān)于應(yīng)返還利益的認(rèn)定問題。根據(jù)原《民法通則》、原《民法總則》的上述規(guī)定，某發(fā)電公司有權(quán)主張某銀行返還其所取得的不當(dāng)利益。本案中，某發(fā)電公司自1998年1月被登記為該房屋所有權(quán)人后，并未及時(shí)向其合同相對(duì)人某公司以及房屋的實(shí)際占有人某銀行提 出相應(yīng)的權(quán)利主張。某銀行基于與某公司簽訂的購房合同自1998年1月起占有案涉房屋，在無證據(jù)證明其明知該房屋已經(jīng)登記為某發(fā)電公司所有的情況下，自不宜認(rèn)定其當(dāng)時(shí)就該占有存在惡意。但根據(jù)2010年10月18日蘭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局向蘭州市政府的請(qǐng)示、2010年12月3日某銀行向蘭州房地產(chǎn)交易中心出具的承諾書、某銀行在再審?fù)徶械年愂?，可認(rèn)定某銀行在占有案涉房屋后明知其無法正常辦理登記手續(xù)，至遲于2010年10月18日其亦知道案涉房產(chǎn)登記在其他主體名下。故至遲自2010年10月18日起，某銀行對(duì)該房產(chǎn)的占有不再具有善意，其就此獲取的消極得利依法應(yīng)予返還。該消極得利實(shí)系某銀行因占有案涉房屋而減少支出的費(fèi)用，故可參照案涉房屋同時(shí)期同地段的租金認(rèn)定某銀行應(yīng)返還的利益數(shù)額；時(shí)間自2010年10月18日計(jì)算至雙方簽訂租賃合同約定的起租日前一日即2018年8月31日。
根據(jù)原審查明的事實(shí)，2006年1月至2012年12月，同地段租金為每月96元/㎡，2013年1月至12月為每月107.50元/㎡，2014年1月至2015年12月為每月130元/㎡，2016年1月至12月為每月143元/㎡，2017年1月至2018年8月為每月157.30元/㎡。參照上述租金標(biāo)準(zhǔn)，從2010年10月18日起計(jì)算租金至2018年8月31日，認(rèn)定房屋占用費(fèi)數(shù)額 為3331209.60元［282×（26×96+96÷30×14+12×107.50+24×130+12×143+20×157.30） =3331209.60］。考慮到本案不當(dāng)?shù)美陌l(fā)生亦與某公司就案涉房屋“一房二賣”以及某發(fā)電公司在取得房屋登記后長期未積極行使權(quán)利等因素相關(guān)，對(duì)上述占用費(fèi)的利息不再支持。
法律依據(jù)：
《中華人民共和國民法典》（本案適用的是2017年10月1日施行的《中華人民共和國民法總則》第122條）
第一百二十二條 因他人沒有法律根據(jù)，取得不當(dāng)利益，受損失的人有權(quán)請(qǐng)求其返還不當(dāng)利益。
第九百八十五條 得利人沒有法律根據(jù)取得不當(dāng)利益的，受損失的人可以請(qǐng)求得利人返還取得的利益，但是有下列情形之一的除外：
（一）為履行道德義務(wù)進(jìn)行的給付；
（二）債務(wù)到期之前的清償；
（三）明知無給付義務(wù)而進(jìn)行的債務(wù)清償。
第九百八十六條 得利人不知道且不應(yīng)當(dāng)知道取得的利益沒有法律根據(jù)，取得的利益已經(jīng)不存在的，不承擔(dān)返還該利益的義務(wù)。