對辦理抵押登記的劃撥土地進行司法拍賣,土地出讓金不由抵押權(quán)人支付
【裁判要旨】
在拍賣抵押登記的劃撥土地中，土地出讓金的承擔(dān)主體應(yīng)予區(qū)分。如果該劃撥土地已經(jīng)辦理了出讓手續(xù)，買受人支付的價款中包括了土地出讓金，抵押權(quán)人優(yōu)先受償?shù)姆秶窃谫I受人支付價款中已扣除土地出讓金、執(zhí)行費用之外的費用；如果該劃撥土地尚未辦理出讓手續(xù)，買受人支付的價款中不包括土地出讓金，抵押權(quán)人優(yōu)先受償?shù)姆秶窃谫I受人支付價款中扣除了執(zhí)行費用之外的費用。因此，抵押權(quán)人不承擔(dān)土地出讓金。
【案情簡介】
2020年9月23日，因（2020）杭仲調(diào)字第278號調(diào)解書已經(jīng)發(fā)生法律效力，法院發(fā)布拍賣公告，拍賣陳某聯(lián)名下抵押給朱某娣的案涉房產(chǎn)，案涉房產(chǎn)土地權(quán)利類型是國有建設(shè)用地使用權(quán)，權(quán)利性質(zhì)是國有劃撥。
2020年10月27日，競買人周某以最高價1203820元競得，并已付清全部拍賣款項。
2020年11月5日，杭州中院作出（2020）浙01執(zhí)658號之一執(zhí)行裁定，陳某聯(lián)名下案涉房產(chǎn)歸買受人周某所有。而后，某以在辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)時，其不需要承擔(dān)土地出讓金為由，向杭州中院提出異議。
【裁判結(jié)果】
杭州中院駁回周某的異議請求。周某不服，向浙江高院申請復(fù)議。
浙江高院駁回周某的復(fù)議申請。周某不服，向最高院申訴。
最高院認為案涉土地出讓金應(yīng)由買受人而非抵押權(quán)人承擔(dān)，駁回周某的申訴請求。
【爭議焦點】
劃撥用地的土地出讓金應(yīng)由哪方負擔(dān)？
【裁判理由】
在劃撥土地轉(zhuǎn)讓的情況下，應(yīng)當(dāng)由劃撥土地的受讓人承擔(dān)補繳劃撥用地土地出讓金的義務(wù)。
本案中，通過拍賣平臺公布的評估報告和拍賣公告，均明確本案評估拍賣的標(biāo)的物的土地性質(zhì)為劃撥土地。拍賣公告還明確，拍賣標(biāo)的物以現(xiàn)狀進行拍賣，標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)由買受人自行辦理。根據(jù)評估公司提交的說明，評估拍賣標(biāo)的物的價格明顯低于周邊出讓土地上的寫字樓價格。因此，申訴人通過競買所得的，應(yīng)該是尚未辦理土地出讓手續(xù)的劃撥土地，其支付的價款中，亦不包括土地出讓金。申訴人關(guān)于應(yīng)該適用《城市房地產(chǎn)管理法》第五十一條規(guī)定由抵押權(quán)人承擔(dān)繳納土地出讓金義務(wù)的主張，缺乏事實和法律依據(jù)，本院不予支持。
【法律依據(jù)】
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（2020年1月1日實施）
第四十條 以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準權(quán)的人民政府審批。有批準權(quán)的人民政府準予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。
以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報批時，有批準權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。
第五十一條 設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。
【律師小結(jié)】
對于抵押權(quán)人，要謹慎考慮接受以劃撥土地使用權(quán)的抵押。如確需以劃撥土地使用權(quán)抵押，也應(yīng)對權(quán)利主體、權(quán)屬狀態(tài)、土地價值等進行充分評估，具體來說：需關(guān)注相關(guān)法律對劃撥土地抵押人主體的限制性要求；若涉及國有企業(yè)轉(zhuǎn)讓和處置劃撥土地房地產(chǎn)時，還應(yīng)嚴格履行國有資產(chǎn)處置程序；對抵押的劃撥土地使用權(quán)進行拍賣需與政府充分協(xié)商，評估土地出讓金數(shù)額，核實出讓金是否需另行繳付等。并且還需持續(xù)關(guān)注權(quán)利狀態(tài)、考慮劃撥土地抵押權(quán)可能滅失的風(fēng)險：相對于出讓用地而言，劃撥用地并沒有明確的用地年限土地使用權(quán)存在被依法無償收回或土地收儲的可能性，或者在企業(yè)破產(chǎn)時被予以回收，雖然該等情況下抵押權(quán)人可就補償金等進行優(yōu)先受償，但該等補償僅及于地上建筑物、其他附著物，并不能保證抵押權(quán)人實際獲得足額受償，相應(yīng)抵押權(quán)人的權(quán)益可能因此難以得到有效保障。
對于資管公司就收購銀行的不良債權(quán)進行司法處置變現(xiàn)從而獲得收益的，除關(guān)注債權(quán)的真實性、合法性以及訴訟時效，擔(dān)保物的抵押登記外，還應(yīng)特別關(guān)注擔(dān)保債權(quán)的抵押物是否涉及劃撥土地的情況，充分評估處置難度及處置價格是否能夠足額覆蓋債權(quán)收購成本。