【基本案情】
徐某購買某小區(qū)房屋，并與物業(yè)公司簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》。徐某自2019年2月起一直未交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司起訴徐某要求其交納物業(yè)費(fèi)，并支付違約金。徐某以收房后發(fā)現(xiàn)房屋南側(cè)有配電箱且存在房屋滲水問題，加之該房屋并未實(shí)際居住為由，主張不應(yīng)交納物業(yè)費(fèi)。
【裁判意見】
法院經(jīng)審理認(rèn)為，《中華人民共和國民法典》第九百四十四條第一款規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。本案中，物業(yè)公司為包括徐某在內(nèi)的小區(qū)業(yè)主提供了物業(yè)服務(wù)，徐某提交的證據(jù)不足以證明物業(yè)公司的服務(wù)存在根本性違約，故其應(yīng)依約交納物業(yè)費(fèi)。由于徐某并未實(shí)際入住該房屋，物業(yè)費(fèi)以六折計(jì)算。雖然徐某購房時(shí)開發(fā)商未告知其房屋南側(cè)有配電箱，此情況不是物業(yè)公司造成，不應(yīng)作為業(yè)主拒付物業(yè)費(fèi)的理由。同時(shí)，物業(yè)公司作為該小區(qū)的物業(yè)服務(wù)單位，對(duì)業(yè)主反映的問題應(yīng)當(dāng)積極與相關(guān)責(zé)任人協(xié)商、溝通，并將相關(guān)結(jié)果反饋給業(yè)主，而本案中物業(yè)公司在服務(wù)過程中亦存在溝通不到位等不完善之處，這也是造成徐某拒交物業(yè)費(fèi)的部分原因，故對(duì)物業(yè)公司主張的違約金法院不予支持。關(guān)于房屋滲水問題，根據(jù)徐某與物業(yè)公司簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》，房屋滲水及相關(guān)維修不屬于物業(yè)公司的服務(wù)范圍，徐某應(yīng)向相關(guān)責(zé)任主體另行主張權(quán)利。
【法官點(diǎn)評(píng)】
物業(yè)服務(wù)是城區(qū)居民生活中必不可少的部分，現(xiàn)實(shí)中物業(yè)公司應(yīng)加強(qiáng)與業(yè)主溝通，不斷完善服務(wù)，才能取得廣大業(yè)主的理解和支持，積極主動(dòng)交納物業(yè)費(fèi)，進(jìn)而物業(yè)公司才能有充足的物業(yè)管理資金實(shí)施物業(yè)服務(wù)。反之，若物業(yè)費(fèi)用不能及時(shí)足額收取，將直接影響物業(yè)公司的正常運(yùn)行，降低物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，形成惡性循環(huán)，最終影響全體業(yè)主的根本利益。因此，在物業(yè)公司不存在根本性違約的情況下，業(yè)主應(yīng)按約交納物業(yè)費(fèi)。需要指出的是，房屋存在的滲水等質(zhì)量問題，不屬于物業(yè)公司的服務(wù)范圍，業(yè)主不能以此拒交物業(yè)費(fèi)。