一、裁判要旨
《物業(yè)管理條例》第二十四條第二款規(guī)定“住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標(biāo)人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)?！?/span>
《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）項規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無效：（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。”法院認(rèn)為，《物業(yè)管理條例》第二十四條第二款屬于效力性強制性規(guī)定，建設(shè)單位選聘前期物業(yè)服務(wù)應(yīng)當(dāng)采取招投標(biāo)的方式，違反該規(guī)定訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同無效。
原因在于物業(yè)企業(yè)的選任對業(yè)主權(quán)利影響很大，而前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選任主體與實際享受物業(yè)服務(wù)的主體是不一致的，為了避免建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)的任意性，保障物業(yè)實際享用人的權(quán)益，法規(guī)規(guī)定建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式，除投標(biāo)人少于3個或者住宅規(guī)模較小并經(jīng)過主管部門批準(zhǔn)外，不得采取協(xié)議的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
二、案情簡介
上訴人（原審原告）：濟南萬佳物業(yè)管理有限公司
被上訴人（原審被告）：王立志
2013年3月1日，濟南大南方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（甲方）與萬佳公司（乙方）簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》，合同約定：就甲方選聘乙方對東方新天地花園提供前期物業(yè)管理服務(wù)事宜，訂立本合同。第二條，在物業(yè)服務(wù)管理區(qū)域內(nèi)，乙方提供的前期物業(yè)管理服務(wù)包括以下內(nèi)容：1、物業(yè)公共部位的維修、養(yǎng)護。2、物業(yè)共用設(shè)施的運行、維修、養(yǎng)護和管理。3、物業(yè)共用部分和相關(guān)場地的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通。4、公共綠化的養(yǎng)護和管理。5、車輛停放管理。6、公共衛(wèi)生秩序維護、安全防范等事項協(xié)助管理。7、裝飾裝修管理服務(wù)。8、物業(yè)檔案資料管理。第三條，乙方提供的前期物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)達到約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。第五條第1項約定：物業(yè)費多層住宅（3#、4#）為每月每平方米0.85元；多層住宅（5#）為每月每平方米0.4元；小高層/高層住宅（1#、2#）為每月每平方米1.4元。第六條，業(yè)主應(yīng)于開發(fā)商通知交房之日起交納物業(yè)服務(wù)費。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。業(yè)主與物業(yè)使用人之間的交費約定應(yīng)及時書面告知乙方。物業(yè)服務(wù)費按半年交納。第二十九條，除前條規(guī)定的情況外，乙方的管理服務(wù)達不到本合同的第二條、第三條、第四條約定的服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)按標(biāo)準(zhǔn)向甲方、業(yè)主支付違約金。第三十條，甲方、業(yè)主或物業(yè)使用人違反本合同第六條、第七條的約定，未能按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用的，每逾期一日按照欠付物業(yè)費總額的1‰向乙方繳納違約金；逾期90天以上不予繳納的，乙方有權(quán)解除合同，并按欠付物業(yè)費總額的20%向乙方支付違約金。第三十四條，物業(yè)管理服務(wù)期限五年，自2013年3月1日起至2018年3月1日止；但在合同期限內(nèi)，業(yè)主委員會代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時，本合同自動終止。合同還對其它事項進行了約定。
2013年6月23日，濟南大南方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（甲方）與王立志（乙方）簽訂《房屋交接書》，約定：自2013年6月23日，甲方將東方新天地小區(qū)2號樓1單元702室房產(chǎn)交付乙方，雙方共同確認(rèn)。于同日，濟南大南方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（公司）與王立志（業(yè)主）簽訂《業(yè)主臨時公約》，第二十七條約定：業(yè)主大會成立之前，業(yè)主同意由建設(shè)單位在物業(yè)管理中代行業(yè)主大會的以下職責(zé)：1、制定業(yè)主臨時公約；2、選聘物業(yè)管理企業(yè)，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同；3、決定專項維修資金使用、統(tǒng)籌方案并監(jiān)督實施。第二十八條，本區(qū)域全體業(yè)主一致同意建設(shè)單位委托濟南萬佳物業(yè)管理有限公司進行以下物業(yè)管理服務(wù)工作；房屋及配套設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護、管理，環(huán)境衛(wèi)生管理，協(xié)助公安及政府相關(guān)部門維護公共秩序、管理車輛停放，檔案管理、公共物業(yè)經(jīng)營等。建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前其物業(yè)服務(wù)合同有關(guān)物業(yè)服務(wù)管理內(nèi)容的約定，應(yīng)當(dāng)與本公約保持一致。第三十一條，根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域服務(wù)收費指導(dǎo)價格，雙方約定物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)如下：自?。?.4元/月.平方米；小高層/高層住宅（1#、2#）1.4元/月.平方米。于2013年6月23日，濟南大南方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、萬佳公司、王立志共同簽署了《確認(rèn)函》，約定：本人王立志于2013年6月23日交接的東方新天地小區(qū)2號樓1單元702號房屋，現(xiàn)予以確認(rèn)，由濟南大南方房地產(chǎn)開發(fā)公司代為支付第一年物業(yè)費，面積140.89平方，物業(yè)費2367元，物業(yè)費起止時間為：2013年6月23日至2014年6月23日。于同日，王立志還簽名確認(rèn)了《公共區(qū)域責(zé)任承諾書》、《安裝工程改動安全責(zé)任書》、《封閉陽臺安全責(zé)任承諾書》。
協(xié)議生效后，濟南大南方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代王立志向萬佳公司支付了自2013年6月23日至2014年6月23日的物業(yè)服務(wù)費2367元。
因王立志至今未支付自2014年6月23日起至2017年12月31日止的物業(yè)服務(wù)費8461.31元，萬佳公司為此訴至一審法院要求處理。
萬佳公司向一審法院起訴請求：1.判令王立志向萬佳公司支付物業(yè)管理服務(wù)費8461.31元（自2014年6月23日起至2017年12月31日止）；2.判令王立志向萬佳公司支付違約金2453.78元（每逾期一日按照欠付物業(yè)費總額的1‰計算，逾期90天以上，按欠付物業(yè)費總額的20%計算違約金）；3.本案訴訟費用由王立志承擔(dān)。
三、裁判結(jié)果
一審法院判決如下：駁回濟南萬佳物業(yè)管理有限公司的訴訟請求。案件受理費50元，減半收取計25元，由濟南萬佳物業(yè)管理有限公司負(fù)擔(dān)。
二審法院判決：駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費50元，由上訴人濟南萬佳物業(yè)管理有限公司負(fù)擔(dān)。
再審法院判決如下：駁回濟南萬佳物業(yè)管理有限公司的再審申請。
四、爭議焦點
（一）關(guān)于濟南大南方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與萬佳公司簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》無效，未支持萬佳公司要求王立志支付物業(yè)費的訴求是否正確的問題。
五、裁判理由
（一）關(guān)于濟南大南方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與萬佳公司簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》無效，未支持萬佳公司要求王立志支付物業(yè)費的訴求是否正確的問題
《物業(yè)管理條例》第二十四條第二款規(guī)定“住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標(biāo)人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)?！薄吨腥A人民共和國合同法》第五十二條第（五）項規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無效：（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定?！痹賹彿ㄔ赫J(rèn)為，《物業(yè)管理條例》第二十四條第二款屬于效力性強制性規(guī)定，建設(shè)單位選聘前期物業(yè)服務(wù)應(yīng)當(dāng)采取招投標(biāo)的方式，違反該規(guī)定訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同無效。原因在于物業(yè)企業(yè)的選任對業(yè)主權(quán)利影響很大，而前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選任主體與實際享受物業(yè)服務(wù)的主體是不一致的，為了避免建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)的任意性，保障物業(yè)實際享用人的權(quán)益，法規(guī)規(guī)定建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式，除投標(biāo)人少于3個或者住宅規(guī)模較小并經(jīng)過主管部門批準(zhǔn)外，不得采取協(xié)議的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。根據(jù)原審查明的事實和在卷證據(jù)，2013年3月1日，建設(shè)單位濟南大南方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與萬佳公司直接以簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》的方式，約定選聘萬佳公司對東方新天地花園提供前期物業(yè)管理服務(wù)事宜。因此，該前期物業(yè)服務(wù)合同未經(jīng)過招投標(biāo)，且亦不屬于《物業(yè)管理條例》規(guī)定的“經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)”的情形。故原審認(rèn)定濟南大南方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與萬佳公司簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》無效，不支持萬佳公司基于有效合同要求王立志支付物業(yè)費的訴求，并無不當(dāng)。
綜上，萬佳公司的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第六項規(guī)定的情形。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百九十五條第二款之規(guī)定，裁定如下：
駁回濟南萬佳物業(yè)管理有限公司的再審申請。
六、相關(guān)法律規(guī)定
（一）《中華人民共和國民法典》
第一百四十三條 具備下列條件的民事法律行為有效：
（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；
（二）意思表示真實；
（三）不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，不違背公序良俗。
第一百五十三條 違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的民事法律行為無效。但是，該強制性規(guī)定不導(dǎo)致該民事法律行為無效的除外。
違背公序良俗的民事法律行為無效。
（二）《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法（2017修正）》
第三條 在中華人民共和國境內(nèi)進行下列工程建設(shè)項目包括項目的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備、材料等的采購，必須進行招標(biāo)：
（一）大型基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)等關(guān)系社會公共利益、公眾安全的項目；
（二）全部或者部分使用國有資金投資或者國家融資的項目；
（三）使用國際組織或者外國政府貸款、援助資金的項目。
前款所列項目的具體范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)，由國務(wù)院發(fā)展計劃部門會同國務(wù)院有關(guān)部門制訂，報國務(wù)院批準(zhǔn)。
法律或者國務(wù)院對必須進行招標(biāo)的其他項目的范圍有規(guī)定的，依照其規(guī)定。
（三）《物業(yè)管理條例（2018修正）》國務(wù)院令第698號
第二十四條 國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標(biāo)人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。