當(dāng)事人訂立房屋買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保且已將房屋過戶登記在債權(quán)人名下，債權(quán)人經(jīng)擔(dān)保人同意以合理價格出售房屋后，擔(dān)保人主張債權(quán)人返還超出擔(dān)保債權(quán)范圍的剩余售房款的應(yīng)予支持。深圳擔(dān)保律師結(jié)合韓某某訴黃某某確認(rèn)合同無效糾紛案解析如下：
裁判要旨：
讓與擔(dān)保行為效力不受表面交易行為無效的影響，但亦不能產(chǎn)生財產(chǎn)事前歸屬的法律效果。房屋讓與擔(dān)保的債權(quán)人即使取得了物權(quán)登記，也不享有真正所有權(quán)，不得在債務(wù)到期前妨礙真正所有權(quán)人的正常使用，亦不能對外隨意處分房屋所有權(quán)。
債務(wù)到期未能清償，債權(quán)人可以在擔(dān)保人同意的情況下以合理價格出售房屋，但其通過出售款優(yōu)先受償?shù)那疤崾锹男袑?dān)保人的清算義務(wù)，且擔(dān)保債權(quán)范圍應(yīng)以擔(dān)保合意中的債權(quán)本息為限。債權(quán)人未與擔(dān)保人進行清算，擔(dān)保人主張債權(quán)人返還超出擔(dān)保債權(quán)范圍的剩余出售款項，人民法院應(yīng)予支持。
基本案情：
原告韓某某訴稱：其與被告黃某某簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，但不存在真實交易，也未支付房款。雙方另簽訂《承諾書》，約定黃某某借給韓某某404200元，用于韓某某之子徐某某還債；待韓某某連本帶利全部還清借款后，黃某某將房屋過戶返還給韓某某。后黃某某將房屋出售給案外人獲得房款122萬元，將20萬元轉(zhuǎn)賬給原告。雙方不存在真實的房屋買賣，黃某某應(yīng)當(dāng)將房屋出售款返還給原告，至少應(yīng)當(dāng)將超出債務(wù)本息的剩余款項予以返還，故請求法院：1.確認(rèn)原告、被告簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》無效；2.判令被告賠償原告損失102萬元。
被告黃某某辯稱：韓某某把房子賣給被告，被告幫其次子清償40萬左右債務(wù)，后雙方完成過戶?！冻兄Z書》的內(nèi)容確實包括韓某某借其404200元用于還債，利息按照同期銀行利率計算，如果徐某某、韓某某后續(xù)歸還了404200元及利息，系爭房屋歸還給韓某某，恢復(fù)過戶到韓某某名下。但韓某某是將房屋出售給被告，并非抵押。請求法院駁回原告韓某某的訴訟請求。
法院經(jīng)審理查明：韓某某系閔行區(qū)××路131弄××號×××室房屋（以下簡稱涉案房屋）原產(chǎn)權(quán)人。2015年7月21日，韓某某（甲方）
與黃某某（乙方）簽訂網(wǎng)簽版《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，約定甲方將系爭房屋出售給乙方，轉(zhuǎn)讓價60萬元，在2015年10月20日之前完成過戶。雙方未約定付款時間，也未約定交房時間。上述合同簽訂后，黃某某并未支付韓某某60萬元房價款，后黃某某辦理了房屋產(chǎn)權(quán)登記。韓某某與其次子徐某某仍居住在涉案房屋內(nèi)。
2015年7月23日、7月25日、8月20日，韓某某次子徐某某分別向案外人王某和常某某還款2萬元、1萬元、1萬元。
2015年8月19日，徐某某還信用卡24500元。同日，徐某某的銀行賬戶存入25000元，后徐某某又取出17000元。
2019年4月17日，黃某某與郭某某簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，約定將涉案房屋以122萬元的價格出售，約定在2019年6月20日前，申請辦理過戶。
2019年5月30日，涉案房屋登記在郭某某名下。
2019年6月10日，黃某某銀行轉(zhuǎn)賬給韓某某20萬元。
2019年6月17日，韓某某到公安機關(guān)報案并陳述：“我有兩個兒子，平時和小兒子住在一起。2015年的時候，因為要幫我小兒子還債，所以我把涉案房屋過戶給黃某某，過戶后，他幫小兒子還債40萬，另外給了小兒子一輛轎車（沒過戶），今年黃某某把那套房子賣了122萬元，賣完房子，黃某某又給了我20萬元。2015年至2019年1
月，我把房子過戶給黃某某后，還是一直住在那邊，直至今年一月賣掉，房錢也沒付。除了40萬元，其他的我不清楚。黃某某當(dāng)時為了幫我小兒子還債，當(dāng)時也寫了一張紙條，如果我兒子能把40萬本息還清，就把房子還給我們，今年一月賣房子也是因為我小兒子要求他賣，黃某某才賣，不然的話我也可以一直住在那邊。”
韓某某自1982年起至2019年3月期間均居住在涉案房屋內(nèi)。
一審審理中，韓某某出示了韓某某與黃某某于2015年8月17日簽訂的《承諾書》之照片，上載：本人韓某某將涉案房屋暫時以抵押的形式過戶至黃某某名下，黃某某拿出404200元暫借給韓某某用于替其子徐某某償還其所欠債務(wù)，所借款項黃某某按銀行利率計息，在所借款項連本帶利全額還清之后，黃某某將其名下的系爭房屋過戶歸還給韓某某?！冻兄Z書》由三方共同簽字。黃某某對該《承諾書》照片真實性不予認(rèn)可，但在二審中表示：雙方在當(dāng)日確實簽署過《承諾書》，內(nèi)容包括約定韓某某借其404200元用于替徐某某還債，利息按照同期銀行利率計算，如果徐某某、韓某某后續(xù)歸還了404200元及利息，那么系爭房屋就應(yīng)當(dāng)歸還給韓某某，恢復(fù)過戶到韓某某名下。雙方也沒有明確約定還款期間和具體利率。《承諾書》簽署后，房屋還是繼續(xù)由韓某某居住。被上訴人確實沒有就系爭房屋另外支付過房款。
裁判結(jié)果：
上海市閔行區(qū)人民法院于2020年1月21日作出（2019）滬0112民初27644號民事判決：駁回原告的全部訴訟請求。宣判后，韓某某提起上訴。上海市第一中級人民法院于2020年6月18日作出（2020）滬01民終3375號民事判決：一、撤銷上海市閔行區(qū)人民法院（2019）滬0112民初27644號民事判決；二、確認(rèn)韓某某與黃某某于2015年7月21日簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》無效；三、黃某某于本判決生效之日起15日內(nèi)返還韓某某人民幣539334元；四、駁回韓某某的其余訴訟請求。
裁判理由：
法院生效裁判認(rèn)為：本案有兩處爭議焦點。其一，雙方就系爭房屋達(dá)成的合同關(guān)系的法律性質(zhì)如何認(rèn)定？其二，系爭房屋出售的款項應(yīng)當(dāng)如何結(jié)算？
關(guān)于雙方就系爭房屋達(dá)成的合同關(guān)系的法律性質(zhì)如何認(rèn)定？《上海市房地產(chǎn)買賣合同》沒有約定交房與付款時間，而且系爭房屋產(chǎn)權(quán)雖然形式上過戶到了黃某某名下，但韓某某仍繼續(xù)居住，黃某某未實際支付房款。雙方一致確認(rèn)，2015年8月17日，雙方簽訂了一份《承諾書》，韓某某向黃某某借款404200元用于替徐某某還債，按銀行利率計息，如果韓某某后續(xù)能夠歸還該筆借款本金及相應(yīng)利息，則黃某某應(yīng)當(dāng)將系爭房屋歸還過戶給上訴人。由此可見，雙方并非真正的房屋產(chǎn)權(quán)交易行為，而是讓與擔(dān)保行為。由于雙方在簽約時并不存在真實的房屋買賣合同意思表示，《上海市房地產(chǎn)買賣合同》應(yīng)屬無效。雙方已經(jīng)完成了系爭房屋的形式過戶，也并不存在違反法律禁止性規(guī)定的“流押”條款，韓某某亦表示認(rèn)可雙方達(dá)成的讓與擔(dān)保合意效力，故雙方隱藏的讓與擔(dān)保行為應(yīng)屬有效。
關(guān)于系爭房屋出售的款項應(yīng)當(dāng)如何結(jié)算？根據(jù)韓某某在公安機關(guān)的陳述，其確認(rèn)黃某某已經(jīng)實際履行了《承諾書》約定的款項交付義務(wù)，其與黃某某之間就404200元的借款合同關(guān)系已經(jīng)生效。韓某某對于系爭房屋在2019年對外出售的情況是知曉的，對于售房價格也是認(rèn)可的。黃某某可以根據(jù)《承諾書》的約定，就122萬元的售房款項主張對其擔(dān)保債權(quán)進行優(yōu)先受償，但對于超出債務(wù)本息范圍的剩余款項，黃某某亦應(yīng)予返還。雙方并未就售房款項與擔(dān)保債權(quán)的結(jié)算達(dá)成一致，現(xiàn)在應(yīng)當(dāng)根據(jù)《承諾書》約定進行結(jié)算。雙方雖未明確約定還款期限，但已經(jīng)達(dá)成了支付利息的合意，僅是利率標(biāo)準(zhǔn)約定不明確。鑒于系爭房屋在2019年5月30日過戶至案外人名下，黃某某已經(jīng)可以實際通過售房款項受償，故認(rèn)定韓某某應(yīng)當(dāng)支付自2015年8月17日至2019年5月30日止的利息，并參考2015年至2019年間的同期銀行貸款基準(zhǔn)利率，酌情認(rèn)定按照年利率5%的標(biāo)準(zhǔn)支付利息。黃某某可以在122萬元售房款中扣除404200本金、76466元利息及已經(jīng)支付的20萬元。因此，黃某某應(yīng)當(dāng)向韓某某返還539334元。
法律依據(jù)：
《中華人民共和國民法典》第146條（本案適用的是2017年10月1日施行的《中華人民共和國民法總則》第146條）