（一）物權(quán)說(shuō)：借名人為實(shí)際權(quán)利人
物權(quán)說(shuō)認(rèn)為物權(quán)雖登記在出名人名下，但借名人實(shí)際出資并占有房屋，且購(gòu)買房屋是借名人的真實(shí)意思表示，借名人才是真正的所有權(quán)人。實(shí)務(wù)中，持物權(quán)說(shuō)的判決常常援引《民法典物權(quán)編司法解釋（一）》第2條作為確權(quán)依據(jù)。但是，該條款所規(guī)定的“不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利狀態(tài)”為物權(quán)狀態(tài)，“真實(shí)的權(quán)利狀態(tài)”亦只能是與之對(duì)應(yīng)的物權(quán)狀態(tài)，因此確認(rèn)物權(quán)能夠得到支持情形，應(yīng)當(dāng)限于當(dāng)事人有證據(jù)證明其是該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的真實(shí)“物權(quán)人”。
物權(quán)說(shuō)的觀點(diǎn)顯然違背不動(dòng)產(chǎn)公示公信原則。根據(jù)我國(guó)《民法典》對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)形式要件的要求，在借名人取得房屋登記前，其不能成為房屋的所有權(quán)人。換言之，借名人欲取得房屋所有權(quán)，需依據(jù)借名買房合同請(qǐng)求出名人履行辦理過(guò)戶登記的義務(wù)，其本質(zhì)為債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，在辦理完畢過(guò)戶登記后才能取得房屋所有權(quán)，不能違背物權(quán)變動(dòng)形式要件直接請(qǐng)求確認(rèn)房屋所有權(quán)。
北京市高級(jí)人民法院《關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問(wèn)題的會(huì)議紀(jì)要》京高法發(fā)〔2014〕489號(hào)第10條第1款規(guī)定，借名人以出名人（登記人）為被告提起訴訟，要求確認(rèn)房屋歸其所有的，法院應(yīng)當(dāng)向其釋明，告知其可以提起合同之訴，要求出名人為其辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)。通過(guò)上述規(guī)定可以看出，司法對(duì)于借名買房合同的審判實(shí)踐，恰恰說(shuō)明借名人享有的并非直接排他的物權(quán)，而是基于合同約定的債權(quán)。
（二）債權(quán)說(shuō)：出名人為房屋權(quán)利人
債權(quán)說(shuō)主張借名買房合同只在約定主體內(nèi)部產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系，而不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效果，不能據(jù)此認(rèn)定借名人是房屋的所有權(quán)人。
依據(jù)雙方的約定，在經(jīng)法定變更登記程序完成物權(quán)公示之前，借名人享有債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，其所享有的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)亦不具有對(duì)世效力、排他效力和絕對(duì)效力，因此，借名人僅能請(qǐng)求出名人協(xié)助辦理過(guò)戶登記手續(xù)，不能依據(jù)借名買房的合同關(guān)系未經(jīng)公示程序直接被確認(rèn)為房屋的物權(quán)人。此外，借名人在簽訂借名買房合同時(shí)，主觀上為規(guī)避政策、規(guī)章以達(dá)到享受某種利益的目的，其獲取利益的同時(shí)已知曉可能會(huì)面臨的權(quán)利風(fēng)險(xiǎn)，借名人對(duì)“名實(shí)不符”的房屋權(quán)屬狀況亦存在主觀過(guò)錯(cuò)。
《民法典》第208、209、216條之規(guī)定明確物權(quán)公示公信原則，基于物權(quán)公示公信原則，設(shè)立或轉(zhuǎn)讓物權(quán)，須采用法律規(guī)定的物權(quán)變動(dòng)模式，即雙方達(dá)成合意＋物權(quán)變更登記，通過(guò)法定方式進(jìn)行公示的物權(quán)，具有權(quán)利正確性的推定效力。
在借名買房合同中，雙方已然達(dá)成關(guān)于房屋權(quán)屬的合意，即借名人向出賣人實(shí)際出資，出賣人登記至出名人名下，由借名人實(shí)際占有并使用，房屋的真實(shí)權(quán)利人為借名人，該項(xiàng)約定不具備無(wú)效事由的情形下通常為內(nèi)部有效約定，但雙方未對(duì)房屋進(jìn)行物權(quán)變更登記，所以不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)之效果，由此雙方形成“房屋代持”的關(guān)系，因此對(duì)善意第三人而言，房屋的權(quán)利人應(yīng)為出名人。
（三）律師觀點(diǎn)
深圳律師贊同債權(quán)說(shuō)的觀點(diǎn)。對(duì)內(nèi)部而言，借名人對(duì)出名人享有債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，從外部來(lái)看，出名人應(yīng)為房屋權(quán)利人。具體理由如下：
首先，借名人與出名人的借名買房合同具有相對(duì)性、內(nèi)部性，其效力僅及于合同訂立雙方，不具有對(duì)外效力。其次，基于物權(quán)法定原則，借名買房合同的約定并不能對(duì)房產(chǎn)的物權(quán)及物權(quán)變動(dòng)的認(rèn)定產(chǎn)生影響，亦不能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)之效果。最后，基于物權(quán)登記的出名人不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利具有公信力，善意第三人基于相應(yīng)權(quán)利外觀而購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)，其權(quán)益理應(yīng)得到保護(hù)。此外，債權(quán)說(shuō)有利于保護(hù)信賴?yán)婧筒粍?dòng)產(chǎn)登記的公信力，更有益于維護(hù)市場(chǎng)交易安全。