（一）物權說：借名人為實際權利人
物權說認為物權雖登記在出名人名下，但借名人實際出資并占有房屋，且購買房屋是借名人的真實意思表示，借名人才是真正的所有權人。實務中，持物權說的判決常常援引《民法典物權編司法解釋（一）》第2條作為確權依據(jù)。但是，該條款所規(guī)定的“不動產(chǎn)登記簿記載的權利狀態(tài)”為物權狀態(tài)，“真實的權利狀態(tài)”亦只能是與之對應的物權狀態(tài)，因此確認物權能夠得到支持情形，應當限于當事人有證據(jù)證明其是該不動產(chǎn)物權的真實“物權人”。
物權說的觀點顯然違背不動產(chǎn)公示公信原則。根據(jù)我國《民法典》對于不動產(chǎn)物權變動形式要件的要求，在借名人取得房屋登記前，其不能成為房屋的所有權人。換言之，借名人欲取得房屋所有權，需依據(jù)借名買房合同請求出名人履行辦理過戶登記的義務，其本質(zhì)為債權請求權，在辦理完畢過戶登記后才能取得房屋所有權，不能違背物權變動形式要件直接請求確認房屋所有權。
北京市高級人民法院《關于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀要》京高法發(fā)〔2014〕489號第10條第1款規(guī)定，借名人以出名人（登記人）為被告提起訴訟，要求確認房屋歸其所有的，法院應當向其釋明，告知其可以提起合同之訴，要求出名人為其辦理房屋過戶登記手續(xù)。通過上述規(guī)定可以看出，司法對于借名買房合同的審判實踐，恰恰說明借名人享有的并非直接排他的物權，而是基于合同約定的債權。
（二）債權說：出名人為房屋權利人
債權說主張借名買房合同只在約定主體內(nèi)部產(chǎn)生債權債務關系，而不發(fā)生物權變動的效果，不能據(jù)此認定借名人是房屋的所有權人。
依據(jù)雙方的約定，在經(jīng)法定變更登記程序完成物權公示之前，借名人享有債權請求權，其所享有的債權請求權亦不具有對世效力、排他效力和絕對效力，因此，借名人僅能請求出名人協(xié)助辦理過戶登記手續(xù)，不能依據(jù)借名買房的合同關系未經(jīng)公示程序直接被確認為房屋的物權人。此外，借名人在簽訂借名買房合同時，主觀上為規(guī)避政策、規(guī)章以達到享受某種利益的目的，其獲取利益的同時已知曉可能會面臨的權利風險，借名人對“名實不符”的房屋權屬狀況亦存在主觀過錯。
《民法典》第208、209、216條之規(guī)定明確物權公示公信原則，基于物權公示公信原則，設立或轉讓物權，須采用法律規(guī)定的物權變動模式，即雙方達成合意＋物權變更登記，通過法定方式進行公示的物權，具有權利正確性的推定效力。
在借名買房合同中，雙方已然達成關于房屋權屬的合意，即借名人向出賣人實際出資，出賣人登記至出名人名下，由借名人實際占有并使用，房屋的真實權利人為借名人，該項約定不具備無效事由的情形下通常為內(nèi)部有效約定，但雙方未對房屋進行物權變更登記，所以不發(fā)生物權變動之效果，由此雙方形成“房屋代持”的關系，因此對善意第三人而言，房屋的權利人應為出名人。
（三）律師觀點
深圳律師贊同債權說的觀點。對內(nèi)部而言，借名人對出名人享有債權請求權，從外部來看，出名人應為房屋權利人。具體理由如下：
首先，借名人與出名人的借名買房合同具有相對性、內(nèi)部性，其效力僅及于合同訂立雙方，不具有對外效力。其次，基于物權法定原則，借名買房合同的約定并不能對房產(chǎn)的物權及物權變動的認定產(chǎn)生影響，亦不能發(fā)生物權變動之效果。最后，基于物權登記的出名人不動產(chǎn)權利具有公信力，善意第三人基于相應權利外觀而購買不動產(chǎn)，其權益理應得到保護。此外，債權說有利于保護信賴利益和不動產(chǎn)登記的公信力，更有益于維護市場交易安全。