（一）有權(quán)處分與物權(quán)變動
有學(xué)者主張，借名登記的情形不屬于登記簿上的權(quán)利事項錯誤，登記權(quán)利人即出名人就是真實的不動產(chǎn)權(quán)利人，其對不動產(chǎn)的處分屬于有權(quán)處分，不能適用善意取得。北京高院以買受人是否明知房屋存在借名登記決定購房合同效力，即買受人不知曉房屋存在借名登記的情況下，出名人的轉(zhuǎn)讓行為應(yīng)為有效，借名人以其對房屋享有實際權(quán)利為由，要求確認(rèn)買賣合同無效的，不予支持。
如潘某某、青某某、謝某等合同糾紛再審民事判決書中，法院認(rèn)為，買受人在簽訂合同時查閱了案涉房屋的購房合同及在房管局備案的房屋摘要信息，出名人為唯一買受人，可認(rèn)為買受人已經(jīng)盡到合理審查義務(wù)，簽訂合同行為善意，出名人與買受人簽訂的《成都市存量房屋買賣合同》及《補充協(xié)議》合法有效。
由此看出，法院的裁判觀點亦認(rèn)可借名人享有債權(quán)請求權(quán)，出名人為權(quán)利人。在一般交易中，第三人根據(jù)權(quán)利外觀作出判斷，推定登記權(quán)利人享有正確的不動產(chǎn)所有權(quán)應(yīng)屬無誤，出名人的處分行為屬于有權(quán)處分。
（二）無權(quán)處分與善意取得
有觀點認(rèn)為，借名登記的房屋歸屬于借名人，出名人擅自處分借名登記的房屋屬無權(quán)處分，若第三人為善意，即不明借名當(dāng)事人的內(nèi)部關(guān)系，不知該不動產(chǎn)登記為借名登記，善意信賴該登記而與出名人交易，應(yīng)受該不動產(chǎn)登記的善意保護(hù)。亦有學(xué)者主張，依據(jù)《民法典物權(quán)編司法解釋（一）》第2條的規(guī)定，借名人應(yīng)為不動產(chǎn)的真實所有權(quán)人，出名人處分了不動產(chǎn)，則構(gòu)成無權(quán)處分。
司法實務(wù)中也有法院持此觀點，如任某某、郝某某物權(quán)確認(rèn)糾紛再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書中，法院認(rèn)為借名人為案涉房屋所有權(quán)人，出名人無權(quán)處分該房屋，若出名人對外處分案涉房屋還需判斷買受人是否具有主觀惡意，進(jìn)而決定處分行為的效力。
（三）律師觀點
深圳律師贊同有權(quán)處分說的觀點。《民法典》第209條規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力，未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。首先，該條規(guī)定確立了基于法律行為發(fā)生的不動產(chǎn)物權(quán)變動的主要模式即債權(quán)形式主義模式，即“合意+公示”的模式。其次，以房屋買賣為典型的基于法律行為發(fā)生的不動產(chǎn)物權(quán)變動是不動產(chǎn)物權(quán)變動的主要方式，遵循著債權(quán)形式主義的物權(quán)變動模式，債權(quán)只是物權(quán)變動的原因，物權(quán)變動的效力仍需要通過法定方式完成，出名人為房屋所有權(quán)的登記人，其登記行為具有對外公示效力。再次，基于債權(quán)說的觀點，買受人作為該內(nèi)部關(guān)系的局外人，無義務(wù)也沒能力了解借名買房合同的內(nèi)容，只能根據(jù)物權(quán)公示的形式即登記作出判斷，推定登記權(quán)利人享有正確、合法的物權(quán)。因此，一旦法律物權(quán)與事實物權(quán)分離涉及第三人利益，就必須采用能夠保護(hù)第三人利益的標(biāo)準(zhǔn)，即物權(quán)公示原則。
此外，《民法典》第154條規(guī)定，行為人與相對人惡意串通，損害他人合法權(quán)益的民事法律行為無效。若買受人明知出名人與借名人之間的借名買房合同，或者明知借名人為房屋的實際權(quán)利人，仍然與出名人簽訂房屋買賣合同，在此情況下，基于保護(hù)借名人的利益，出名人與買受人之間的房屋買賣合同應(yīng)屬無效。