以物抵債協(xié)議的房屋買賣合同的裁判要點

（1）合同效力的認定

以尊重當(dāng)事人的意思自治為基本原則。債務(wù)到期后，雙方之間的具體債務(wù)數(shù)額已經(jīng)確定，債權(quán)人已不再具有優(yōu)勢地位，在該種情形下簽訂的“以房抵債”型房屋買賣合同，應(yīng)視為雙方當(dāng)事人基于平等地位對如何清償債務(wù)做出的安排，故對以物抵債協(xié)議的效力、履行等問題的認定，應(yīng)以尊重當(dāng)事人的意思自治為基本原則。除當(dāng)事人明確約定外，該類合同不以債權(quán)人現(xiàn)實地受領(lǐng)抵債物或取得抵債物所有權(quán)、使用權(quán)等財產(chǎn)權(quán)利為成立或生效要件。只要雙方當(dāng)事人的意思表示真實，合同內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合同即為有效，但要注意審查以物抵債協(xié)議是否存在損害第三人利益的情形。

注重審查是否存在惡意串通及虛假訴訟的情形。法院應(yīng)結(jié)合具體案件，對以物抵債協(xié)議是否存在當(dāng)事人惡意串通逃避債務(wù)、虛假訴訟的情形進行審查，可以抵債的房屋價值是否與原債務(wù)數(shù)額相當(dāng)作為審查因素之一，但仍應(yīng)以尊重當(dāng)事人意思自治為原則。

（2）以物抵債協(xié)議的處理

以物抵債約定構(gòu)成新債清償?；诒Ｗo債權(quán)的理念，債的更改一般需要有當(dāng)事人明確消滅舊債的合意。債務(wù)清償期限屆滿后，債權(quán)人與債務(wù)人所簽訂的以物抵債協(xié)議，如未約定消滅原有的金錢給付債務(wù)，應(yīng)認為雙方當(dāng)事人另行增加一種清償債務(wù)的履行方式，而非原金錢給付債務(wù)的消滅。以物抵債協(xié)議成立后，同時存在新舊兩債，新債作為履行舊債的方法，債權(quán)人原則上應(yīng)當(dāng)先請求履行新債。債務(wù)人不履行新債的，債權(quán)人既可以根據(jù)新債主張繼續(xù)履行、違約責(zé)任，也可以恢復(fù)舊債的履行。在新債合法有效并履行完畢后，因債務(wù)人完成債務(wù)清償義務(wù)，原債權(quán)債務(wù)歸于消滅。

以物抵債協(xié)議不直接產(chǎn)生物權(quán)效力。我國采取的是債權(quán)形式主義的物權(quán)變動模式，對于不動產(chǎn)，當(dāng)事人雙方除具有物權(quán)變動的債權(quán)合意外，一般還需要進行登記方產(chǎn)生物權(quán)變動的效力。因此，在“以房抵債”型房屋買賣合同實際為以物抵債協(xié)議的情況下，如房屋尚未變更登記，則債權(quán)人有權(quán)要求履行“以房抵債”協(xié)議，辦理過戶登記，法院可判決債務(wù)人協(xié)助債權(quán)人辦理房屋所有權(quán)過戶登記手續(xù)，但債權(quán)人直接要求確認其為房屋所有權(quán)人的，不應(yīng)予以支持。