讓與擔(dān)保的房屋買賣合同的裁判要點(diǎn)，深圳律師分享如下：
（1）債權(quán)人對(duì)結(jié)算完畢負(fù)有舉證責(zé)任
債權(quán)人享有對(duì)擔(dān)保財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣所得價(jià)款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，故債權(quán)人也應(yīng)對(duì)其債權(quán)的具體范圍及結(jié)算情況進(jìn)行說明，由其承擔(dān)舉證責(zé)任。
（2）合同效力的認(rèn)定
《民法典》第146條規(guī)定“行為人與相對(duì)人以虛假的意思表示實(shí)施的民事法律行為無效。以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關(guān)法律規(guī)定處理?！薄耙苑康謧毙头课葙I賣合同實(shí)為讓與擔(dān)保的情況下，房屋買賣并非當(dāng)事人真實(shí)意思表示，屬于虛假意思表示，應(yīng)判決房屋買賣合同無效。當(dāng)事人的真實(shí)意思在于設(shè)定擔(dān)保，該擔(dān)保的合意并不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，設(shè)定擔(dān)保的隱藏行為應(yīng)認(rèn)定為有效。如雙方約定的擔(dān)保實(shí)現(xiàn)方式構(gòu)成“流質(zhì)流押契約”，則該實(shí)現(xiàn)方式不應(yīng)支持，但雙方關(guān)于擔(dān)保的意思表示應(yīng)為有效，可參考擔(dān)保物權(quán)相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。
（3）讓與擔(dān)保的物權(quán)實(shí)現(xiàn)方式
最高法院《民法典擔(dān)保司法解釋》第68條第2款明確規(guī)定，以流質(zhì)、流押契約約定債務(wù)清償?shù)姆绞綗o效，但可確認(rèn)當(dāng)事人提供擔(dān)保的意思表示，參考適用擔(dān)保物權(quán)相關(guān)制度實(shí)現(xiàn)救濟(jì)，即對(duì)擔(dān)保財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者拍賣、變賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。《民法典》第401、428條的規(guī)定實(shí)際是對(duì)流質(zhì)、流押契約無效的緩和，故對(duì)于涉及流質(zhì)、流押契約的約定可不在判決主文中認(rèn)定為無效，而在說理部分明確不支持該債務(wù)清償方式并判決支持債權(quán)人根據(jù)擔(dān)保物權(quán)相關(guān)制度進(jìn)行優(yōu)先受償。
完成房屋權(quán)屬變更登記是優(yōu)先受償?shù)那疤帷?/strong>根據(jù)最高法院《民法典擔(dān)保司法解釋》第68條第2款規(guī)定，債權(quán)人要求就擔(dān)保財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)?，?yīng)審查案涉房屋是否完成財(cái)產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)的公示。非經(jīng)財(cái)產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)的公示，不產(chǎn)生物權(quán)效力，不具有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。讓與擔(dān)保雖屬于非典型擔(dān)保，但在主張優(yōu)先受償?shù)奈餀?quán)效力時(shí)，仍應(yīng)參照適用擔(dān)保物權(quán)相關(guān)規(guī)定，完成財(cái)產(chǎn)權(quán)利公示。當(dāng)然，該權(quán)利公示并不產(chǎn)生確認(rèn)所有權(quán)的后果。
債務(wù)人有主動(dòng)要求結(jié)算的權(quán)利。以擔(dān)保財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者拍賣、變賣所得價(jià)款償還債務(wù)后仍有剩余的，因讓與擔(dān)保以擔(dān)保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)為目的，故債權(quán)人或買受人應(yīng)當(dāng)返還剩余折價(jià)款。根據(jù)最高法院《民法典擔(dān)保司法解釋》第68條第2款規(guī)定，債務(wù)人履行債務(wù)后請(qǐng)求返還財(cái)產(chǎn)，或者請(qǐng)求對(duì)財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣所得的價(jià)款清償債務(wù)的，應(yīng)予支持。
需要特別注意的是，房屋權(quán)屬變更登記至債權(quán)人名下后，可能出現(xiàn)債權(quán)人將該房屋另行出售、設(shè)定抵押等情況，此時(shí)債權(quán)人構(gòu)成無權(quán)處分，相對(duì)人是否合法取得房屋權(quán)益，應(yīng)以善意取得的相關(guān)規(guī)定作為審查依據(jù)，并根據(jù)審查結(jié)果判斷債權(quán)人是否應(yīng)向房屋原權(quán)利人承擔(dān)賠償責(zé)任。