在原債權(quán)債務(wù)關(guān)系明確且無爭議的情況下，應(yīng)對“以房抵債”型房屋買賣合同進(jìn)行實體審理。根據(jù)合同簽訂時原債權(quán)債務(wù)履行期是否屆滿，此類合同可分為“以物抵債”和“讓與擔(dān)?！眱深?/strong>。
1、以物抵債的識別要點
以物抵債，是指當(dāng)事人簽訂的以他種給付替代原定給付的合同。一般而言，債權(quán)人與債務(wù)人簽訂以物抵債協(xié)議，應(yīng)認(rèn)定為增加一種清償債務(wù)的履行方式，舊債不因此消滅，除非雙方明確約定原債權(quán)債務(wù)關(guān)系變更為新債權(quán)債務(wù)關(guān)系。根據(jù)《九民會議紀(jì)要》第44條關(guān)于如何處理債務(wù)履行期屆滿后達(dá)成以物抵債協(xié)議的規(guī)定，以物抵債協(xié)議的識別要點如下：
（1）合同在原債權(quán)債務(wù)履行期屆滿后簽訂
“以房抵債”協(xié)議在原債權(quán)債務(wù)履行期屆滿后簽訂，方能認(rèn)可其以物抵債的性質(zhì)。如果合同雙方在原債權(quán)債務(wù)期滿前約定“以房抵債”，不宜認(rèn)定其以物抵債的性質(zhì)。具體理由如下：一是法律不支持流質(zhì)、流押的約定；二是在履行期屆滿前約定以物抵債，標(biāo)的物的價值在合同訂立時與實現(xiàn)時往往產(chǎn)生較大變化，如果直接認(rèn)可以物抵債協(xié)議的效力，可能導(dǎo)致雙方利益顯著失衡。因此，在完成過戶登記的情況下，應(yīng)傾向認(rèn)定雙方達(dá)成“讓與擔(dān)保”的合意。
（2）合同各方達(dá)成以物抵債的合意
《九民會議紀(jì)要》第44條的釋義明確，以物抵債協(xié)議的性質(zhì)為諾成合同，只要雙方當(dāng)事人就以物抵債達(dá)成合意，則以物抵債協(xié)議成立，該釋義也是對當(dāng)事人意思自治原則的確認(rèn)。
（3）完成對原債權(quán)債務(wù)的結(jié)算
該條規(guī)定要求人民法院要著重審查以物抵債協(xié)議是否存在惡意損害第三人合法權(quán)益等情形，避免虛假訴訟的發(fā)生。為保證以物抵債協(xié)議的真實性，應(yīng)當(dāng)要求當(dāng)事人完成原債權(quán)債務(wù)的結(jié)算，以明確債務(wù)價值。
2、讓與擔(dān)保的識別要點
讓與擔(dān)保，是指債務(wù)人或者第三人為擔(dān)保債務(wù)人的債務(wù)，將擔(dān)保標(biāo)的物的財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移至擔(dān)保權(quán)人，擔(dān)保權(quán)人在不超過擔(dān)保目的的范圍內(nèi)取得擔(dān)保標(biāo)的物的財產(chǎn)權(quán)，債務(wù)清償后，標(biāo)的物返還債務(wù)人或者第三人，在債務(wù)不履行時擔(dān)保權(quán)人就該標(biāo)的物受償?shù)闹贫取?/span>
讓與擔(dān)保的性質(zhì)屬于非典型擔(dān)保，有廣義和狹義之分，廣義的讓與擔(dān)保，包括買賣式擔(dān)保和讓與式擔(dān)保。根據(jù)擔(dān)保物不同，讓與擔(dān)保又包括動產(chǎn)、股權(quán)、不動產(chǎn)讓與擔(dān)保等。本文僅涉及不動產(chǎn)讓與擔(dān)保，且多以房屋買賣合同的形式出現(xiàn)。根據(jù)《九民會議紀(jì)要》、最高法院《關(guān)于適用<中華人民共和國民法典>有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》，讓與擔(dān)保的識別要點如下：
（1）合同在原債權(quán)債務(wù)履行期屆滿前簽訂
與以物抵債協(xié)議相比，讓與擔(dān)保屬于非典型擔(dān)保，具有從屬性，其設(shè)立的目的仍在于擔(dān)保主債權(quán)的實現(xiàn)，應(yīng)形成于原債權(quán)債務(wù)履行期屆滿之前。
（2）具有擔(dān)保的意思表示
雖然合同雙方就標(biāo)的物權(quán)利移轉(zhuǎn)給債權(quán)人達(dá)成合意，但債務(wù)人或第三人系為實現(xiàn)擔(dān)保而將擔(dān)保物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給債權(quán)人，標(biāo)的物的權(quán)利移轉(zhuǎn)只是形式上的，而非雙方真實的合同目的。
實踐中，債務(wù)人和債權(quán)人約定將財產(chǎn)轉(zhuǎn)移至債權(quán)人名下，在一定期限后再由債務(wù)人或者其指定的第三人以交易本金及溢價款回購，債務(wù)人到期不回購的，財產(chǎn)歸債權(quán)人所有，即雙方在合同中約定“回購、回贖協(xié)議”的，一般可認(rèn)定雙方具有擔(dān)保債權(quán)的意思表示。
（3）房屋產(chǎn)權(quán)形式上變更登記至債權(quán)人名下
根據(jù)《九民會議紀(jì)要》第45條、最高法院《民法典擔(dān)保司法解釋》第68條規(guī)定，在房屋買賣合同作為原債權(quán)債務(wù)擔(dān)保的情況下，未完成房屋變更登記的，實踐中不宜認(rèn)定為讓與擔(dān)保。完成物權(quán)變更登記僅是財產(chǎn)權(quán)利人名義上發(fā)生變更，受讓人不能實質(zhì)獲得房屋所有權(quán)，仍應(yīng)認(rèn)定其債權(quán)人的法律地位。
實踐中，不同法院對于完成財產(chǎn)權(quán)利變動公示的程度存在分歧。對于不動產(chǎn)雖經(jīng)網(wǎng)簽備案及預(yù)告登記但尚未辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，根據(jù)物權(quán)法定原則，上述行為一般視為財產(chǎn)權(quán)利變動的過程性行為，只有完成物權(quán)變更登記才可認(rèn)定完成財產(chǎn)權(quán)利變動的公示。
關(guān)于法律關(guān)系的轉(zhuǎn)化，如合同當(dāng)事人在原債務(wù)履行期屆滿前簽署“以房抵債”協(xié)議，但未完成房屋變更登記的情況下，法律關(guān)系的性質(zhì)可能因雙方約定回贖條款并完成物權(quán)登記或在履行期屆滿后進(jìn)行結(jié)算而發(fā)生變化。如雙方約定在訴訟過程中自行完成房屋變更登記，可認(rèn)定雙方之間非典型擔(dān)保關(guān)系轉(zhuǎn)化為讓與擔(dān)保關(guān)系；如雙方在履行期屆滿時進(jìn)行結(jié)算，可認(rèn)定法律關(guān)系轉(zhuǎn)化為以物抵債。