“以房抵債”型房屋買賣合同性質(zhì)的識別要點

讓與擔保，是指債務人或者第三人為擔保債務人的債務，將擔保標的物的財產(chǎn)權轉(zhuǎn)移至擔保權人，擔保權人在不超過擔保目的的范圍內(nèi)取得擔保標的物的財產(chǎn)權，債務清償后，標的物返還債務人或者第三人，在債務不履行時擔保權人就該標的物受償?shù)闹贫取?/span>

讓與擔保的性質(zhì)屬于非典型擔保，有廣義和狹義之分，廣義的讓與擔保，包括買賣式擔保和讓與式擔保。根據(jù)擔保物不同，讓與擔保又包括動產(chǎn)、股權、不動產(chǎn)讓與擔保等。本文僅涉及不動產(chǎn)讓與擔保，且多以房屋買賣合同的形式出現(xiàn)。根據(jù)《九民會議紀要》、最高法院《關于適用<中華人民共和國民法典>有關擔保制度的解釋》，讓與擔保的識別要點如下：

（1）合同在原債權債務履行期屆滿前簽訂

與以物抵債協(xié)議相比，讓與擔保屬于非典型擔保，具有從屬性，其設立的目的仍在于擔保主債權的實現(xiàn)，應形成于原債權債務履行期屆滿之前。

（2）具有擔保的意思表示

雖然合同雙方就標的物權利移轉(zhuǎn)給債權人達成合意，但債務人或第三人系為實現(xiàn)擔保而將擔保物的所有權轉(zhuǎn)移給債權人，標的物的權利移轉(zhuǎn)只是形式上的，而非雙方真實的合同目的。

實踐中，債務人和債權人約定將財產(chǎn)轉(zhuǎn)移至債權人名下，在一定期限后再由債務人或者其指定的第三人以交易本金及溢價款回購，債務人到期不回購的，財產(chǎn)歸債權人所有，即雙方在合同中約定“回購、回贖協(xié)議”的，一般可認定雙方具有擔保債權的意思表示。

（3）房屋產(chǎn)權形式上變更登記至債權人名下

根據(jù)《九民會議紀要》第45條、最高法院《民法典擔保司法解釋》第68條規(guī)定，在房屋買賣合同作為原債權債務擔保的情況下，未完成房屋變更登記的，實踐中不宜認定為讓與擔保。完成物權變更登記僅是財產(chǎn)權利人名義上發(fā)生變更，受讓人不能實質(zhì)獲得房屋所有權，仍應認定其債權人的法律地位。

實踐中，不同法院對于完成財產(chǎn)權利變動公示的程度存在分歧。對于不動產(chǎn)雖經(jīng)網(wǎng)簽備案及預告登記但尚未辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，根據(jù)物權法定原則，上述行為一般視為財產(chǎn)權利變動的過程性行為，只有完成物權變更登記才可認定完成財產(chǎn)權利變動的公示。

關于法律關系的轉(zhuǎn)化，如合同當事人在原債務履行期屆滿前簽署“以房抵債”協(xié)議，但未完成房屋變更登記的情況下，法律關系的性質(zhì)可能因雙方約定回贖條款并完成物權登記或在履行期屆滿后進行結(jié)算而發(fā)生變化。如雙方約定在訴訟過程中自行完成房屋變更登記，可認定雙方之間非典型擔保關系轉(zhuǎn)化為讓與擔保關系；如雙方在履行期屆滿時進行結(jié)算，可認定法律關系轉(zhuǎn)化為以物抵債。