1、“以房抵債”型房屋買賣合同的特征
當(dāng)事人簽訂“以房抵債”型房屋買賣合同約定由債務(wù)人將其自有、共有或者他人的房屋，以房屋買賣的形式，抵償其對債權(quán)人的債務(wù)。雙方除訂立符合房屋買賣要素的一般房屋買賣合同外，合同中多出現(xiàn)關(guān)于“抵債”“擔(dān)?！钡母綄贄l款、補充協(xié)議，或有類似表述的條款，具體有以下幾種表現(xiàn)形式：
（1）約定在債務(wù)到期后未按時清償?shù)那闆r下，買賣的標(biāo)的房屋變更登記至債權(quán)人或其指定的第三人名下；
（2）約定債務(wù)人或者出賣人于簽訂合同后一段期間內(nèi)以某價格回購買賣的標(biāo)的房屋，或在清償債務(wù)后，房屋所有權(quán)恢復(fù)登記至債務(wù)人或者出賣人名下，即約定中存在“融資、擔(dān)?！钡囊馑急硎?；
（3）約定以房屋抵償數(shù)額確定的到期債務(wù)。
2、法律關(guān)系的認(rèn)定
此類糾紛的起因為民間借貸等債權(quán)債務(wù)關(guān)系，雙方法律關(guān)系的認(rèn)定需以原債權(quán)債務(wù)關(guān)系真實合法為前提。
實踐中，法院多以房屋買賣合同糾紛或確認(rèn)合同無效糾紛為案由受理此類案件。債權(quán)人往往要求履行買賣合同，債務(wù)人或者出賣人則以惡意串通、虛假意思表示為由主張合同無效。
無論是合同中約定“抵債”條款還是“融資、擔(dān)?！睏l款，“以房抵債”型房屋買賣合同的簽訂都是為解決原債權(quán)債務(wù)關(guān)系的清償問題，因此審理此類案件需從原債權(quán)債務(wù)關(guān)系入手，對債權(quán)債務(wù)關(guān)系的真實性、合法性及具體內(nèi)容進行實體審查。關(guān)于法律關(guān)系的認(rèn)定，以此類案件最常見的基礎(chǔ)法律關(guān)系民間借貸為例，應(yīng)對借貸合意、款項交付、利息標(biāo)準(zhǔn)等方面是否符合《民法典》及最高法院《關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》進行審查，另需注意對虛假訴訟及“套路貸”進行識別，可以結(jié)合資金來源、交易習(xí)慣、系列案件檢索信息等作出判斷。
根據(jù)最高法院《關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第23條第1款、《九民會議紀(jì)要》第45條的規(guī)定，如案件各方之間的原債權(quán)債務(wù)關(guān)系明確且無爭議，則法院應(yīng)向各方當(dāng)事人釋明并在此基礎(chǔ)上根據(jù)“以房抵債”型房屋買賣合同的真實意思表示繼續(xù)進行實體審理。如原債權(quán)債務(wù)關(guān)系尚未查明或仍存在爭議，則由法院向原告釋明需按照原債權(quán)債務(wù)關(guān)系提起訴訟，可引導(dǎo)其變更訴訟請求。經(jīng)釋明后原告仍拒絕變更訴訟請求的，應(yīng)當(dāng)駁回其訴訟請求，但不影響其根據(jù)原債權(quán)債務(wù)關(guān)系另行提起訴訟。
需要注意的是，在審理原債權(quán)債務(wù)關(guān)系的過程中，如果案件當(dāng)事人就原債權(quán)債務(wù)關(guān)系達成以物抵債協(xié)議要求法院出具調(diào)解書予以確認(rèn)的，根據(jù)《九民會議紀(jì)要》第44條規(guī)定，因債務(wù)人完全可以立即履行該協(xié)議，沒有必要由人民法院出具調(diào)解書，故人民法院不應(yīng)準(zhǔn)許，同時應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)原告撤訴或繼續(xù)對原債權(quán)債務(wù)關(guān)系進行審理并作出實體判決。