1、“以房抵債”型房屋買(mǎi)賣(mài)合同的特征
當(dāng)事人簽訂“以房抵債”型房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定由債務(wù)人將其自有、共有或者他人的房屋，以房屋買(mǎi)賣(mài)的形式，抵償其對(duì)債權(quán)人的債務(wù)。雙方除訂立符合房屋買(mǎi)賣(mài)要素的一般房屋買(mǎi)賣(mài)合同外，合同中多出現(xiàn)關(guān)于“抵債”“擔(dān)?！钡母綄贄l款、補(bǔ)充協(xié)議，或有類(lèi)似表述的條款，具體有以下幾種表現(xiàn)形式：
（1）約定在債務(wù)到期后未按時(shí)清償?shù)那闆r下，買(mǎi)賣(mài)的標(biāo)的房屋變更登記至債權(quán)人或其指定的第三人名下；
（2）約定債務(wù)人或者出賣(mài)人于簽訂合同后一段期間內(nèi)以某價(jià)格回購(gòu)買(mǎi)賣(mài)的標(biāo)的房屋，或在清償債務(wù)后，房屋所有權(quán)恢復(fù)登記至債務(wù)人或者出賣(mài)人名下，即約定中存在“融資、擔(dān)?！钡囊馑急硎?；
（3）約定以房屋抵償數(shù)額確定的到期債務(wù)。
2、法律關(guān)系的認(rèn)定
此類(lèi)糾紛的起因?yàn)槊耖g借貸等債權(quán)債務(wù)關(guān)系，雙方法律關(guān)系的認(rèn)定需以原債權(quán)債務(wù)關(guān)系真實(shí)合法為前提。
實(shí)踐中，法院多以房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛或確認(rèn)合同無(wú)效糾紛為案由受理此類(lèi)案件。債權(quán)人往往要求履行買(mǎi)賣(mài)合同，債務(wù)人或者出賣(mài)人則以惡意串通、虛假意思表示為由主張合同無(wú)效。
無(wú)論是合同中約定“抵債”條款還是“融資、擔(dān)?！睏l款，“以房抵債”型房屋買(mǎi)賣(mài)合同的簽訂都是為解決原債權(quán)債務(wù)關(guān)系的清償問(wèn)題，因此審理此類(lèi)案件需從原債權(quán)債務(wù)關(guān)系入手，對(duì)債權(quán)債務(wù)關(guān)系的真實(shí)性、合法性及具體內(nèi)容進(jìn)行實(shí)體審查。關(guān)于法律關(guān)系的認(rèn)定，以此類(lèi)案件最常見(jiàn)的基礎(chǔ)法律關(guān)系民間借貸為例，應(yīng)對(duì)借貸合意、款項(xiàng)交付、利息標(biāo)準(zhǔn)等方面是否符合《民法典》及最高法院《關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》進(jìn)行審查，另需注意對(duì)虛假訴訟及“套路貸”進(jìn)行識(shí)別，可以結(jié)合資金來(lái)源、交易習(xí)慣、系列案件檢索信息等作出判斷。
根據(jù)最高法院《關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》第23條第1款、《九民會(huì)議紀(jì)要》第45條的規(guī)定，如案件各方之間的原債權(quán)債務(wù)關(guān)系明確且無(wú)爭(zhēng)議，則法院應(yīng)向各方當(dāng)事人釋明并在此基礎(chǔ)上根據(jù)“以房抵債”型房屋買(mǎi)賣(mài)合同的真實(shí)意思表示繼續(xù)進(jìn)行實(shí)體審理。如原債權(quán)債務(wù)關(guān)系尚未查明或仍存在爭(zhēng)議，則由法院向原告釋明需按照原債權(quán)債務(wù)關(guān)系提起訴訟，可引導(dǎo)其變更訴訟請(qǐng)求。經(jīng)釋明后原告仍拒絕變更訴訟請(qǐng)求的，應(yīng)當(dāng)駁回其訴訟請(qǐng)求，但不影響其根據(jù)原債權(quán)債務(wù)關(guān)系另行提起訴訟。
需要注意的是，在審理原債權(quán)債務(wù)關(guān)系的過(guò)程中，如果案件當(dāng)事人就原債權(quán)債務(wù)關(guān)系達(dá)成以物抵債協(xié)議要求法院出具調(diào)解書(shū)予以確認(rèn)的，根據(jù)《九民會(huì)議紀(jì)要》第44條規(guī)定，因債務(wù)人完全可以立即履行該協(xié)議，沒(méi)有必要由人民法院出具調(diào)解書(shū)，故人民法院不應(yīng)準(zhǔn)許，同時(shí)應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)原告撤訴或繼續(xù)對(duì)原債權(quán)債務(wù)關(guān)系進(jìn)行審理并作出實(shí)體判決。