【案件緣由】
2017年,家住杭州蕭山區(qū)的曹斌看中一套400多萬元的二手房。因為對價格、地段、周邊配套等都十分滿意,曹斌當即支付定金10萬元,并與房東簽訂了合同:只要一個月內(nèi)曹斌湊足首付款200萬元,貸款審批通過就可以辦理房屋過戶手續(xù)。
為了盡快湊足首付款,曹斌找到一家房產(chǎn)中介,打算把自己現(xiàn)有的一套小戶型住宅以低價賣出。沒過多久,中介就幫曹斌找到一對意向購買房產(chǎn)的夫妻,他們看完房子之后十分滿意,最終以200萬元的價格簽訂了定金合同。
幾天之后,在雙方準備簽訂轉(zhuǎn)讓合同的時候,這對夫妻突然打起感情牌,問曹斌簽訂轉(zhuǎn)讓合同上能不能只寫120萬元,實際還是支付200萬元,只不過這樣可以少繳納幾萬元的稅費,大家掙錢都不容易,動動手指就能省下一大筆錢,何樂而不為呢?
曹斌起初是不同意的,擔心這樣做自己沒有保障。買家為了讓曹斌放心,抬著胸脯表示可以再簽訂一份補充協(xié)議,上面注明200萬元的實際支付款。礙于人情面,曹斌半推半就同意了。
根據(jù)合同協(xié)議,120萬元購房款到賬之后,曹斌與對方辦理了房屋產(chǎn)權(quán)過戶,隨后便等待剩余的80萬元。然而,盡管曹斌不斷催促余款,對方卻找各種理由拖延,最終微信回復(fù)一個“我已支付全部房款”便刪除了曹斌。
曹斌非常著急,自己的購房合同馬上就要支付首付款了,如果要不到這80萬元余款,自己的10萬元定金也會打水漂。他打電話過去,卻顯示對方電話號碼不存在。他找到中介,希望中介能夠幫忙,但中介也表示愛莫能助,建議曹斌最好去法院起訴。
無奈之下,曹斌找到律師,打算提起民事訴訟。但是,短時間內(nèi)他拿不到這80萬元的話,自己的購房合同就造成違約,不僅定金拿不回來,還需要賠償一筆違約金。
【現(xiàn)身說法】
所謂購房的“陰陽合同”,是指當事人對同一事項訂立兩份合同,其中一份對外稱為“陽合同”,一份對內(nèi)稱為“陰合同”。“陽合同”是給稅務(wù)人員看的,主要目的是逃避政策監(jiān)管、逃稅漏稅。對內(nèi)的“陰合同”,才是雙方真實意愿的表達。
本案例中,“陽合同”就是雙方簽訂的120萬元交易價格的轉(zhuǎn)讓合同,“陰合同”則是注明200萬元實際支付價格的補充協(xié)議。實際操作中,“陰合同”可能以紙質(zhì)形式存在,也可能僅僅是口頭協(xié)議。
《民法典》第一百五十四條規(guī)定:行為人與相對人惡意串通,損害他人合法權(quán)益的民事法律行為無效。也就是說,本案例中,曹斌簽訂的補充合同是無效合同。
還有重要的一點就是,案例中簽訂“陰陽合同”的行為已經(jīng)構(gòu)成偷稅逃稅。因此,雖然曹斌起訴至法院可以判定補充合同無效,追回自己的損失,但如果涉案金額超過一定數(shù)額,雙方便有可能構(gòu)成刑事犯罪,需要被道究刪事責任并處罰金。
《民法典》第五百八十七條規(guī)定:債務(wù)人履行債務(wù)的,定金應(yīng)當?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定,致使不能實現(xiàn)合同目的的,無權(quán)請求返還定金。最后,曹斌當時交付的購房定金也拿不回來了。
【合同糾紛律師】
其實,簽訂“陰陽合同”最初都是為了少繳稅款,但這么做的風(fēng)險非常大。且不說合同不受法律保護,一旦查出還可能承受牢獄之災(zāi)。更重要的是,“陰陽合同”交易糾紛極其頻繁,這種風(fēng)險對于買賣雙方來說是均等的。
無論是買家做低價格逃稅,還是賣家做高價格騙取貸款,一旦對方要求按照“陽合同”支付款項,事情便會陷入困境—無論是協(xié)商還是起訴,都會消耗雙方的時間和金錢成本。