小劉在某小區(qū)住宅樓里租了一處房屋。在與房東顧太太的洽談中,小劉說租房的目的是用于自己和母親居住,承租五年。
可是后來小劉被房東顧太太通過合同糾紛律師告上法庭,理由是小劉將該房屋地址公布在由小劉母親擔(dān)任實(shí)業(yè)公司法定代表人的公司網(wǎng)絡(luò)上,并且利用網(wǎng)絡(luò)及電話辦公,將住宅改為商用性質(zhì),訴請解約。
《中華人民共和國民法典》第七百零八條規(guī)定:出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人,并在租賃期限內(nèi)保持租賃物符合約定的用途。
《中華人民共和國民法典》第七百零九條規(guī)定:承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的方法使用租賃物。對租賃物的使用方法沒有約定或者約定不明確,依據(jù)本法第五百一十條的規(guī)定仍不能確定的,應(yīng)當(dāng)根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用。
《中華人民共和國民法典》第五百一十條規(guī)定:合同生效后,當(dāng)事人就質(zhì)量、價款或者報酬、履行地點(diǎn)等內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的,可以協(xié)議補(bǔ)充;不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的,按照合同相關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。
小劉承租房屋主要用于家庭生活居住,同時本人在租賃房屋內(nèi)通過網(wǎng)絡(luò)和電話處理公司業(yè)務(wù)。房東顧太太無證據(jù)證明實(shí)業(yè)公司除小劉及其母親外尚有其他工作人員在租賃房屋內(nèi)辦公,或存在利用租賃房屋通過資訊手段處理公司業(yè)務(wù)以外其他經(jīng)營環(huán)節(jié)。
根據(jù)查明事實(shí),小劉在雙方無明確約定情況下,將訴爭房屋地址公布在公司網(wǎng)絡(luò)上,雖然行為不妥,但是不足以構(gòu)成對訴爭房屋使用性質(zhì)的根本改變。房東顧太太未能證明小劉根本違約，所以房東顧太太不享有法定的合同解除權(quán)。
合同糾紛律師普法課堂
1、《民法典》中,什么情況下出租人可以解除合同?
第七百一十一條規(guī)定:承租人未按照約定的方法或者未根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用租賃物,致使租賃物受到損失的,出租人可以解除合同并請求賠償損失。
第七百一十六條規(guī)定:承租人經(jīng)出租人同意,可以將租賃轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的,承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效;第三人造成租賃物損失的,承租人應(yīng)當(dāng)賭償損失。
承阻人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的,出租人可以解除合同。
第七百二十二條承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的,出租人可以請求承租人在合理期限內(nèi)支付;承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。
2、《民法典》中,什么情況下承租人可以解除合同?
第七百二十四條規(guī)定:有下列情形之一,非因承租人原因致使租賃物無法使用的,承租人可以解除合同：
(一)租賃物被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封、扣押；
(二)租賃物權(quán)屬有爭議；
(三)租賃物具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于使用條件的強(qiáng)制性規(guī)定情形。
第七百二十九條規(guī)定:因不可歸責(zé)于承租人的事由,致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的,承租人可以請求減少租金或者不支付租金;因租賃物部分或者全部毀損、滅失,致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的,承租人可以解除合同。
第七百三十條規(guī)定:當(dāng)事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確,依據(jù)本法第五百一十條的規(guī)定仍不能確定的,視為不定期租賃;當(dāng)事人可以隨時解除合同,但是應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知對方。
第七百三十一條規(guī)定:租賃物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人訂立合同時明知該租賃物質(zhì)量不合格,承租人仍然可以隨時解除合同。