（一）購買經(jīng)濟(jì)適用住房的借名買房合同效力
經(jīng)濟(jì)適用住房，是指政府面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。換言之，購買經(jīng)濟(jì)適用房與購買人的購買資質(zhì)有密切聯(lián)系，購買人必須滿足國(guó)家規(guī)定的條件。
如申某與張某所有權(quán)確認(rèn)糾紛一案，法院認(rèn)為，基于經(jīng)濟(jì)適用房的政策保障性質(zhì)與購買資格的專屬性，借名合同違反國(guó)家相關(guān)政策、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，據(jù)此判決不予認(rèn)可。亦有裁判觀點(diǎn)認(rèn)為，借名購買經(jīng)濟(jì)適用房有違國(guó)家政策性房屋的購房政策，進(jìn)而以損害社會(huì)公共利益為由認(rèn)定無效。另有完全相反的裁判觀點(diǎn)認(rèn)為，借名購買經(jīng)濟(jì)適用住房未被相關(guān)法律法規(guī)明確禁止，且經(jīng)濟(jì)適用住房在符合一定條件并繳納稅費(fèi)之后允許上市交易，雙方借名買房行為不存在非法目的，其實(shí)際效果與政策規(guī)范目的不存在明顯背離，應(yīng)為合法有效的行為。
由此看出，關(guān)于借名購買經(jīng)濟(jì)適用住房的合同效力不能一概而論。首先，經(jīng)濟(jì)適用住房是為低收入住房困難家庭提供的政策性保障住房，同時(shí)也是為了保障低收入人群的居住權(quán)和生存權(quán)。其次，實(shí)踐中借名人往往并不具有購買經(jīng)濟(jì)適用住房的資格，其借名購買經(jīng)濟(jì)適用住房通常帶有投機(jī)目的，若放任借名人搶占經(jīng)濟(jì)適用住房的資格，經(jīng)濟(jì)適用住房制度將無從實(shí)現(xiàn)其社會(huì)保障功能，還會(huì)侵害弱勢(shì)群體的基本生存權(quán)，有違公序良俗原則。
此外，若經(jīng)濟(jì)適用住房具備上市交易條件，且已經(jīng)補(bǔ)繳了土地價(jià)款、印花稅和契稅，雙方之間的借名買房行為并不損害他人及社會(huì)公共利益，應(yīng)認(rèn)定借名合同有效，借名人可要求出名人協(xié)助辦理過戶登記。
綜上所述，在經(jīng)濟(jì)適用住房不具備上市交易條件的情況下，借名買房合同違背了國(guó)家對(duì)政策性房屋的調(diào)控政策，損害了社會(huì)公眾利益，有違公序良俗原則，應(yīng)認(rèn)定為無效。在經(jīng)濟(jì)適用住房具備上市交易條件且已繳納相關(guān)稅費(fèi)，并對(duì)國(guó)家、集體或者第三人利益未造成損害的情況下，借名買房合同應(yīng)為有效。
（二）規(guī)避房產(chǎn)限購政策的借名買房合同效力
限購政策是為穩(wěn)定房?jī)r(jià)、抑制不合理住房需求、嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購房，切實(shí)解決城鎮(zhèn)居民住房問題而制定的維護(hù)社會(huì)公共利益和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策。實(shí)務(wù)中有觀點(diǎn)認(rèn)為，規(guī)避國(guó)家限購政策的借名買房合同違背公序良俗應(yīng)屬無效。
如李某與河南新鄉(xiāng)新興村鎮(zhèn)銀行股份有限公司案外人執(zhí)行異議之訴糾紛再審案中，法院認(rèn)為，如果借名人明知海南頒布限購政策，其不具備購房資格，借名購房的目的在于規(guī)避國(guó)家限購政策，對(duì)于此種行為應(yīng)予限制，否則無異于鼓勵(lì)不誠信的當(dāng)事人通過規(guī)避國(guó)家政策紅線獲取不當(dāng)利益，不但與司法維護(hù)社會(huì)誠信和公平正義的職責(zé)不符，而且勢(shì)必導(dǎo)致國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策落空，影響經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展，損害社會(huì)公共利益和社會(huì)秩序，故此種借名買房合同因違背公序良俗而應(yīng)認(rèn)定無效。
還有觀點(diǎn)認(rèn)為，限購政策主要體現(xiàn)在地方政府規(guī)章層面，法律、行政法規(guī)層面并沒有此類限制，因此不能將違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定作為合同無效的理由。
本文認(rèn)為，違反限購政策的借名買房合同應(yīng)屬無效。具體原因如下：其一，限購政策與社會(huì)公共利益息息相關(guān)。限購政策屬于國(guó)家宏觀調(diào)控政策，其目的在于平穩(wěn)房?jī)r(jià)、緩解社會(huì)矛盾、保障剛性購房者的住房需求，事關(guān)公共利益與社會(huì)秩序。其二，購買限購房屋需滿足特定要求，具有人身專屬性。限購政策下，借名人往往并不符合購買限購房屋的要求，若認(rèn)定借名買房合同有效，勢(shì)必侵害其他購房者（滿足限購要求）的利益，導(dǎo)致限購政策的宏觀調(diào)控目的落空。其三，限購政策自身具有正當(dāng)性，可提高社會(huì)福利。通過實(shí)施限購政策，占購房主體中絕大多數(shù)的剛性需求者購房壓力減輕，可以以更小的代價(jià)實(shí)現(xiàn)其居住利益。
綜上，規(guī)避限購政策的借名買房合同阻礙國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策落實(shí)，影響經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展，損害社會(huì)公共利益和社會(huì)秩序，違背公序良俗，應(yīng)屬無效。
值得注意的是，房地產(chǎn)限購政策屬于調(diào)控政策，具有短期性、臨時(shí)性、階段性。該政策通過限制當(dāng)事人的締約自由來穩(wěn)定急劇上升的房地產(chǎn)價(jià)格，不屬于法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，亦不會(huì)造成永久的履行不能。
正如（2020）最高法民再328號(hào)民事判決書所述，借名買房合同雖因規(guī)避國(guó)家限購政策、違背公序良俗而應(yīng)認(rèn)定為無效，但借名人在其后因消除了限購政策障礙并經(jīng)相關(guān)行政機(jī)關(guān)確認(rèn)符合申購朝陽區(qū)存量住宅條件，已經(jīng)具備購房資格，從而消除了合同無效事由，案涉借名買房合同的效力得以補(bǔ)正。據(jù)此，違反限購政策的借名買房合同無效情形可以得到補(bǔ)正，即本不滿足限購政策的借名人取得購房資格后，合同無效事由就此消除，借名買房合同應(yīng)為有效。
（三）購買普通商品房的借名買房合同效力
實(shí)務(wù)中，除了借名購買上述特殊性質(zhì)的房屋與違反限購政策的房屋之外，亦存在基于種種原因購買普通商品房的借名買房合同，例如為規(guī)避銀行信貸規(guī)定、隱藏真實(shí)的財(cái)產(chǎn)信息，以及親屬之間借名購買等?；谝馑甲灾闻c契約自由，此類借名買房合同若未違反《民法典》第 144 、146、153和154條關(guān)于無效事由的規(guī)定，通常應(yīng)肯定其合同效力。此外，認(rèn)定借名買房合同有效，體現(xiàn)了法律對(duì)于當(dāng)事人意思自治的尊重，也有利于在糾紛發(fā)生時(shí)，按照當(dāng)事人所事先約定的利益安排來確定當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)，防范道德風(fēng)險(xiǎn)。
值得注意的是，規(guī)避銀行信貸監(jiān)管制度的借名合同應(yīng)為有效合同。正如林某某、王某某等所有權(quán)確認(rèn)糾紛一案中，法院認(rèn)為：“雖然林某某的行為違反了銀行的信貸監(jiān)管制度，但該行為規(guī)避的是首付款比例政策，并非為了規(guī)避法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定或國(guó)家、地方政府限購政策，亦不違背公序良俗，因此，應(yīng)認(rèn)定借名買賣協(xié)議有效”。