幾年前老李買房子的時(shí)候在銀行辦理了二十年貸款，6%-7%的房貸利率計(jì)算下來(lái)每月還貸壓力不小。最近，LPR進(jìn)行下調(diào)新增房貸利率不到4%，房貸利率與其他貸款利率之間的高利差讓老李動(dòng)了提前還貸的念頭。老李到銀行一打聽，發(fā)現(xiàn)提前還貸申請(qǐng)已經(jīng)排到了三個(gè)月之后。不僅如此，老李還聽說，提前還貸還不是想還就能還，隔壁的老趙提前還貸還交了不少違約金。這事兒老李越想越糊涂，貸款利率調(diào)整變化算不算情勢(shì)變更呢？提前還錢不是好事兒么，怎么還能違約呢？銀行要是不接受提前還貸，老李起訴的話訴請(qǐng)是什么呢？
民法典第五百三十三條規(guī)定：合同成立后，合同的基礎(chǔ)條件發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見的、不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于當(dāng)事人一方明顯不公平的，受不利影響的當(dāng)事人可以與對(duì)方重新協(xié)商；在合理期限內(nèi)協(xié)商不成的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者解除合同。人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)結(jié)合案件的實(shí)際情況，根據(jù)公平原則變更或者解除合同。
司法實(shí)踐中，對(duì)情勢(shì)變更的審查重點(diǎn)在于：1.是否存在情勢(shì)變更的事實(shí)，即合同存在的基礎(chǔ)情況是否發(fā)生變化；2.情勢(shì)變更是否是合同雙方不能預(yù)見的，且雙方均無(wú)過錯(cuò)；3.繼續(xù)履行原合同是否顯失公平。情勢(shì)變更制度的目的在于平衡當(dāng)事人之間的利益，因其涉及合同的變更、解除，所以法院通常持較為嚴(yán)格、審慎的態(tài)度。
那么，調(diào)控銀行房貸利率是否屬于情勢(shì)變更呢？首先，購(gòu)房人與貸款銀行之間的合同屬于借款合同，房貸利率在一定范圍內(nèi)的調(diào)整波動(dòng)并不會(huì)導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)，繼續(xù)履行合同不會(huì)造成顯失公平的情況。其次，按揭貸款通常持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)，除固定利率外，當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)應(yīng)當(dāng)預(yù)見未來(lái)調(diào)控貸款利率的可能性。此外，民法典也明確將商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)排除在情勢(shì)變更之外，所以在商業(yè)活動(dòng)中，未達(dá)到異常變動(dòng)程度的供求關(guān)系變化、價(jià)格漲跌等而產(chǎn)生的損失不適用情勢(shì)變更。
老李買房貸款時(shí)房貸利率受當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)政策、供求關(guān)系、整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況等影響，現(xiàn)在利率在一定范圍內(nèi)調(diào)整不屬于情勢(shì)變更，老李不能以情勢(shì)變更為由要求變更或解除與銀行之間的貸款合同。