廣東省高級(jí)人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件的指引
為正確審理物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件，統(tǒng)一裁判尺度，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》等法律法規(guī)和有關(guān)司法解釋規(guī)定，結(jié)合審判實(shí)踐，制定本指引。
一、本指引適用于物業(yè)服務(wù)人與業(yè)主因物業(yè)服務(wù)合同而產(chǎn)生的民事糾紛。
物業(yè)的承租人、借用人等物業(yè)使用人行使權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、行政法規(guī)、管理規(guī)約引起物業(yè)服務(wù)合同糾紛的，參照適用本指引。
二、有下列情形之一的，物業(yè)使用人可以作為民事訴訟的原告或者被告:
(一)物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)人直接簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
(二)物業(yè)使用人與業(yè)主約定由物業(yè)使用人支付物業(yè)費(fèi)，并經(jīng)物業(yè)服務(wù)人同意;
(三)物業(yè)使用人違反物業(yè)服務(wù)合同、管理規(guī)約或法律、行政法規(guī)的:
(四)與物業(yè)使用人有利害關(guān)系的其他情形。
物業(yè)使用人單獨(dú)作為原告或者被告的訴訟，符合《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百三十五條規(guī)定的，人民法院應(yīng)當(dāng)追加業(yè)主參加訴訟。
三、業(yè)主委員會(huì)為處理民法典第二百七十八條規(guī)定的業(yè)主共同決定事項(xiàng)以外的事項(xiàng)提起訴訟的，應(yīng)以自己為原告，并提交依法成立的材料。
業(yè)主委員會(huì)未備案的，不影響業(yè)主委員會(huì)的訴訟主體資格，有相反證據(jù)證明的除外。
四、業(yè)主委員會(huì)為處理民法典第二百七十八條規(guī)定的業(yè)主共同決定事項(xiàng)提起訴訟的，應(yīng)以自己為原告，提交依法成立的材料及業(yè)主大會(huì)就有關(guān)事項(xiàng)的決議。涉及承認(rèn)、放棄、變更訴訟請(qǐng)求等業(yè)主利益重大事項(xiàng)的，還應(yīng)取得業(yè)主大會(huì)的特別授權(quán)。特別授權(quán)可以在管理規(guī)約等小區(qū)自治性文件中預(yù)先授予。
未提交業(yè)主大會(huì)就有關(guān)事項(xiàng)的決議的，不予受理;已經(jīng)受理的，裁定駁回起訴。
五、訴訟期間，業(yè)主委員會(huì)任期屆滿的，分別以下情形處理:
(一)已選舉產(chǎn)生新業(yè)主委員會(huì)的，由新業(yè)主委員會(huì)繼受原業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利義務(wù)，繼續(xù)進(jìn)行訴訟;
(二)未選舉產(chǎn)生新業(yè)主委員會(huì)的，由原業(yè)主委員會(huì)繼續(xù)進(jìn)行訴訟。原業(yè)主委員會(huì)拒絕或者確定無法繼續(xù)進(jìn)行訴訟的，法院依照《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第五十八條通知物業(yè)所在地的居民委員會(huì)，由其代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)或者指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第五十六條指定業(yè)主代表參加訴訟。管理規(guī)約等另有約定的，從其約定，自原業(yè)主委員會(huì)拒絕或者無法繼續(xù)進(jìn)行訴訟之日起九十日，居民委員會(huì)怠于代行職責(zé)或者業(yè)主大會(huì)未指定業(yè)主代表，原業(yè)主委員會(huì)作為原告的，按撤回起訴處理;原業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)作為被告的，缺席判決。
六、未依法成立業(yè)主委員會(huì)，或者業(yè)主委員會(huì)息于提起訴訟的，經(jīng)過業(yè)主大會(huì)依法授權(quán)的業(yè)主可以代表全體業(yè)主提起訴訟。未依法成立業(yè)主大會(huì)的，符合民法典第二百七十八條規(guī)定要求的業(yè)主可以代表全體業(yè)主提起訴訟。
業(yè)主代表提起訴訟，應(yīng)當(dāng)提交相關(guān)決議，涉及承認(rèn)、放棄、變更訴訟請(qǐng)求等業(yè)主利益重大事項(xiàng)的，還應(yīng)取得特別授權(quán)。
七、業(yè)主為處理本指引第三條、第四條規(guī)定的事項(xiàng)提起訴訟的，不予受理。業(yè)主委員會(huì)參加訴訟后，業(yè)主要求參加訴訟的，不予準(zhǔn)許，但該業(yè)主具有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的除外。
僅涉及單個(gè)業(yè)主或者部分業(yè)主利益的，單個(gè)業(yè)主或者部分業(yè)主可以自己的名義對(duì)物業(yè)服務(wù)人提起訴訟。
八、業(yè)主委員會(huì)未取得業(yè)主大會(huì)的授權(quán)或者未按業(yè)主大會(huì)授權(quán)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，且在一審法庭辯論終結(jié)前未取得業(yè)主大會(huì)追認(rèn)的，該合同無效。物業(yè)服務(wù)人主張適用民法典第一百七十二條認(rèn)定合同有效的，不予支持。
居民委員會(huì)根據(jù)法律法規(guī)等規(guī)范性文件的授權(quán)代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)簽訂物業(yè)服務(wù)合同的，參照前款規(guī)定處理，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主代表以建設(shè)單位未經(jīng)招標(biāo)投標(biāo)程序選聘物業(yè)服務(wù)人主張前期物業(yè)服務(wù)合同無效的，不予支持。
九、物業(yè)服務(wù)合同無效或者不生效，物業(yè)服務(wù)人請(qǐng)求支付物業(yè)費(fèi)的，法院可結(jié)合物業(yè)服務(wù)合同約定、雙方的過錯(cuò)情況、物業(yè)服務(wù)人實(shí)際提供的服務(wù)項(xiàng)目和質(zhì)量、當(dāng)?shù)卣块T制定的指導(dǎo)價(jià)等因素合理確定物業(yè)費(fèi)支付標(biāo)準(zhǔn)。
十、無書面物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)人以已提供物業(yè)服務(wù)為由請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，應(yīng)予支持;業(yè)主大會(huì)已經(jīng)依法解聘并明確告知物業(yè)服務(wù)人拒絕其服務(wù)的除外。
未約定物業(yè)費(fèi)計(jì)收標(biāo)準(zhǔn)的，法院可結(jié)合物業(yè)服務(wù)人提供的服務(wù)項(xiàng)目和質(zhì)量，參照當(dāng)?shù)卣块T制定的指導(dǎo)價(jià)確定。
十一、業(yè)主自接收物業(yè)之日起支付物業(yè)費(fèi)。辦理物業(yè)交付手續(xù)的，視為接收物業(yè)。
業(yè)主未接收物業(yè)的，物業(yè)服務(wù)人無權(quán)訴請(qǐng)支付物業(yè)費(fèi);業(yè)主已取得物業(yè)權(quán)屬證書，或者物業(yè)交付時(shí)間已經(jīng)生效法律文書認(rèn)定的除外。
十二、業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)約定由受讓人交納產(chǎn)權(quán)變更登記之前的物業(yè)費(fèi)，通知物業(yè)服務(wù)人后其表示同意的，由受讓人交納;未通知物業(yè)服務(wù)人，或者物業(yè)服務(wù)人未表示同意的，由原業(yè)主交納。業(yè)主設(shè)立居住權(quán)或者出租、出借物業(yè)時(shí)約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費(fèi)的，不得對(duì)抗物業(yè)服務(wù)人;通知物業(yè)服務(wù)人的，物業(yè)使用人負(fù)連帶交納責(zé)任。約定明確排除該段期間業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的義務(wù)并經(jīng)物業(yè)服務(wù)人同意的，由物業(yè)使用人交納。
十三、司法拍賣房屋的公告注明該房屋可能拖欠的物業(yè)費(fèi)水電等費(fèi)用均由買受人承擔(dān)，物業(yè)服務(wù)人同意的，房屋產(chǎn)權(quán)變更前的欠費(fèi)由買受人承擔(dān);不同意的，由原業(yè)主承擔(dān)。
拍賣公告僅提示房屋可能拖欠物業(yè)費(fèi)或水電等費(fèi)用，未明確由買受人承擔(dān)的，房屋產(chǎn)權(quán)變更前后的欠費(fèi)由原業(yè)主、買受人各自承擔(dān)。
十四、物業(yè)服務(wù)人調(diào)高物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為民法典第二百七十八條第一款第(九)項(xiàng)規(guī)定的“有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)”。未按該條第二款規(guī)定組織表決的，調(diào)高后的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)業(yè)主不產(chǎn)生效力。
建設(shè)單位在與業(yè)主簽訂房屋買賣合同后調(diào)高前期物業(yè)服務(wù)合同收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、變更服務(wù)項(xiàng)目等的，參照前款規(guī)定處理。
十五、商業(yè)物業(yè)業(yè)主以同一物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)業(yè)主大會(huì)決議僅提高商業(yè)物業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，或者提價(jià)幅度不合理地大于住宅物業(yè)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)的，法院告知其另行對(duì)業(yè)主委員會(huì)提起撤銷權(quán)訴訟，本案中止審理。物業(yè)服務(wù)人及業(yè)主委員會(huì)同意的，可以追加業(yè)主委員會(huì)為第三人參加訴訟。商業(yè)物業(yè)業(yè)主另行提起訴訟獲得支持或在本案中抗辯成立的，法院對(duì)物業(yè)服務(wù)人超出提價(jià)前物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或合理提價(jià)幅度的部分請(qǐng)求不予支持。提價(jià)前無約定物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，參照同地段相應(yīng)物業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確定住宅物業(yè)業(yè)主以同一物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)業(yè)主大會(huì)決議僅提高住宅物業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，或者提價(jià)幅度不合理地大于商業(yè)物業(yè)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)的，依照前款的規(guī)定處理。
十六、物業(yè)服務(wù)合同未約定逾期支付物業(yè)費(fèi)違約金，物業(yè)服務(wù)人以違約行為發(fā)生時(shí)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的一年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)的130%標(biāo)準(zhǔn)為限主張逾期付款損失的，可予支持。
業(yè)主抗辯約定的逾期支付物業(yè)費(fèi)違約金過高，物業(yè)服務(wù)人不能舉證證明實(shí)際損失的，法院可將違約金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為一年期LPR的 130%-150%。
人民法院不主動(dòng)調(diào)整違約金，但已有生效法律文書調(diào)整同一物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)其他業(yè)主的違約金標(biāo)準(zhǔn)的除外。
十七、物業(yè)費(fèi)按房屋權(quán)屬證書載明的建筑面積計(jì)算;無權(quán)屬證書的，按商品房買賣合同約定的建筑面積計(jì)算。
業(yè)主委托測(cè)量的物業(yè)面積與前款規(guī)定的證書或者合同載明的面積不一致的，按后者面積計(jì)算物業(yè)費(fèi)。
十八、前期物業(yè)服務(wù)合同載明業(yè)主敗訴時(shí)負(fù)擔(dān)物業(yè)服務(wù)人追討物業(yè)費(fèi)而產(chǎn)生的律師費(fèi)等費(fèi)用，業(yè)主主張?jiān)摋l款不屬于合同內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)依照民法典第四百九十六條的規(guī)定予以審查。該條款屬于合同內(nèi)容的，對(duì)物業(yè)服務(wù)人支付律師費(fèi)等費(fèi)用的訴請(qǐng)酌情予以支持。
十九、住宅前期物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)費(fèi)超出指導(dǎo)價(jià)的，業(yè)主有權(quán)拒絕支付或者請(qǐng)求退還已支付超出部分物業(yè)費(fèi)，但該收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)價(jià)格主管部門核定的除外。
二十、物業(yè)服務(wù)合同已約定每期物業(yè)費(fèi)支付期限的，訴訟時(shí)效自各期物業(yè)費(fèi)履行期限屆滿之日分別起算。未約定支付期限的,訴訟時(shí)效自物業(yè)服務(wù)人主張權(quán)利之日起算;物業(yè)服務(wù)人給予寬限期的，從寬限期滿之日起算。
二十一、物業(yè)服務(wù)合同約定日常支出費(fèi)用、水電等分?jǐn)傎M(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)，業(yè)主以物業(yè)服務(wù)人未公示或者未向業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)報(bào)告為由拒絕支付的，不予支持;當(dāng)事人另有約定的除外。對(duì)侵犯知情權(quán)的行為，告知業(yè)主另尋法律途徑解決。
業(yè)主以物業(yè)服務(wù)人未公示或者未向業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)報(bào)告為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)的，參照前款規(guī)定處理。
二十二、物業(yè)服務(wù)存在嚴(yán)重瑕疵，業(yè)主請(qǐng)求減少物業(yè)費(fèi)的，法院可酌情支持。物業(yè)服務(wù)人有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定物業(yè)服務(wù)存在嚴(yán)重瑕疵:
(一)對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分、共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理不善，或者對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有部分的清潔、綠化和基本秩序等未盡服務(wù)職責(zé)造成環(huán)境惡化,影響業(yè)主的正常生活;
(二)將應(yīng)當(dāng)提供的物業(yè)服務(wù)整體轉(zhuǎn)委托給第三人，或者支解后分別轉(zhuǎn)委托給各第三人;
(三)因物業(yè)服務(wù)存在瑕疵曾受行政處罰;
(四)其他在服務(wù)過程中違反合同約定，影響業(yè)主正常生活的情形。
二十三、物業(yè)服務(wù)人以業(yè)主遲延或者拒絕支付物業(yè)費(fèi)為由訴請(qǐng)求業(yè)主按約定支付違約金，法院經(jīng)審理查明物業(yè)服務(wù)存在瑕疵的，法院可以根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)酌情減免違約金。
二十四、業(yè)主起訴請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)人配合在自有產(chǎn)權(quán)車位上安裝充電樁的，應(yīng)予支持。有關(guān)行政主管部門認(rèn)為安裝充電樁不符合安全規(guī)范等規(guī)定的除外。
物業(yè)服務(wù)人以未經(jīng)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)決議為由不予配合的，不予支持。
開發(fā)商作為出租人，車位長(zhǎng)期承租人起訴請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)人配合在承租車位上安裝充電樁的，參照第一、二款的規(guī)定處理。
二十五、小區(qū)共有部分或共有設(shè)施破損導(dǎo)致業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失，業(yè)主起訴請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)人承擔(dān)修復(fù)、賠償責(zé)任的，法院可綜合導(dǎo)致?lián)p害的原因、物業(yè)服務(wù)人是否盡到管理維護(hù)、檢修的責(zé)任等事實(shí)，確定物業(yè)服務(wù)人在過錯(cuò)范圍內(nèi)承擔(dān)的責(zé)任。
二十六、業(yè)主違反管理規(guī)約的，物業(yè)服務(wù)人有權(quán)執(zhí)行管理規(guī)約收取違約金。業(yè)主主張違約金過高的，依照民法典第五百八十五條的規(guī)定處理。
物業(yè)服務(wù)人不得采取任何罰款措施，訴請(qǐng)支付罰款的，不予支持。